Derechos de aire

En épocas recientes se ha escuchado hablar, cada vez con mayor frecuencia, de un fenómeno urbanístico que está transformando el desarrollo inmobiliario en nuestra metrópolis: la posibilidad de vender, adquirir y ceder los derechos de uso del espacio localizado verticalmente sobre un terreno determinado.

El término air rights fue inventado por los planificadores urbanos estadunidenses Michael Bernard, Arthur Hall y Richard Leyden en los años 50, basado en un concepto legal inglés que data del siglo XVIII, por el cual se reconoce como extensiva la propiedad del espacio localizado verticalmente encima o debajo de un plano horizontal imaginario al dueño del suelo, hasta donde sea posible su aprovechamiento desde el punto de vista técnico.

Hoy dicha explotación del suelo se regula mediante el coeficiente de utilización del suelo, que resulta de la multiplicación del área del terreno por el área máxima de construcción permitida en los planes urbanos específicos de la urbe donde se encuentra el terreno.

En Ciudad de México los derechos de aire son transferibles mediante dos mecanismos. El primero de ellos se denomina “polígono de actuación”, que consiste en la adquisición de los derechos para construir más niveles de los permitidos en los planes locales, previo acuerdo con los propietarios de otro terreno que hayan decidido cederlos o no puedan utilizarlos, como un área verde o un edificio protegido por los catálogos del patrimonio histórico. Mediante este sistema, el lote en cuestión se beneficia del espacio no utilizado por otro, previo arreglo entre ambas partes.

El segundo mecanismo es todavía más complejo y novedoso: se le llama “sistema de actuación por cooperación”. Consiste en la “importación”, regulada por un fideicomiso paraestatal, del “aire” no utilizado de una zona de la ciudad diferente de aquella donde se localizan los predios beneficiados, o bien se realiza la redistribución de los coeficientes dentro de la misma demarcación. Con dicho sistema se crea un fideicomiso que es administrado por el gobierno, al que deben hacer sus aportaciones los particulares que desean adherirse al programa con el objetivo de obtener beneficios para el potencial de desarrollo de sus propiedades, el cual se invierte en servicios públicos, infraestructura vial, áreas verdes o transporte público.

El primero de dichos proyectos de mejoramiento y regeneración urbana se llevó a cabo en 2015 en la colonia Granada, en la delegación Miguel Hidalgo, zona antiguamente industrial que se convirtió en un polo de vivienda, comercio, oficinas y cultura. Aunque no se han cumplido aún todos sus objetivos, sobre todo aquellos que se refieren a servicios públicos, a la movilidad y a la accesibilidad de la zona, se puede decir que va por buen camino, al menos en cuanto a su viabilidad económica.