Los impactos de la pandemia en la vida económica son permanentes. Luego del paro, la globalización comenzó a perder su sentido absoluto y se planteó un nuevo enfoque para retomar el impulso: el nearshoring. Después del covid-19 y el conflicto bélico en Europa del Este, muchos dogmas de la economía integrada se toparon con el gran tema estratégico que representan las cadenas de suministro. Por otro lado, el calentamiento global también obliga a las industrias a acortar distancias y abreviar procesos.
Gracias al nearshoring, la demanda de espacios para industria y oficina ha crecido como nunca antes. Así lo describe Enrique Lavín, consejero delegado para América Latina de PGIM Bienes Raíces: “En los años previos al nearshoring, el crecimiento industrial en México, entre 2019 y 2020, se daba a razón de unos 40 millones de pies cuadrados, lo cual representaba una tasa de crecimiento anual del 4 a 5 por ciento. Actualmente, la demanda empuja a la industria a crecer al menos 50 por ciento más, es decir, alrededor de 60 millones de pies cuadrados al año”.
Las Fibras son los instrumentos que más movimiento han registrado para dar respuesta a la alta demanda de arrendamiento industrial ¿Cómo están afrontando el reto?
“La demanda de espacio para nearshoring creció en 5 millones de metros cuadrados (m2) en 2023; se trata de un fenómeno de grandes dimensiones” Comenta Josefina Moisés, directora general de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), quien puntualiza que, al momento, la ocupación en inmuebles para la industria y comercio en la región norte y centro del país alcanza 98.5 por ciento.
Pero esto no es todo: hoy día ya están en renta todos los espacios en proceso de construcción, al punto de que ya no hay disponibilidad de aquí a un par de años hacia adelante.
“En un principio, la renta de espacio industrial se destinó principalmente a recibir maquiladoras, pero en la actualidad la demanda se ha diversificado y las contrataciones se hacen a largo plazo, sobre todo para naves industriales, escuelas, minibodegas, y bodegas de almacenamiento de última milla, de entrega corta o de new storage, en vista de la gran expansión que ha tenido el e commerce a causa de la pandemia”, explica Moisés.
Otros sectores que están migrando a México a gran velocidad son el farmacéutico, el de componentes electrónicos, dispositivos médicos, tecnología aeroespacial y en una gran proporción la industria automotriz, en la que México ya es el sexto productor mundial. Pero además, recibiendo un impulso acelerado en el tema de los vehículos eléctricos o híbridos.
En este momento, en que la tendencia es voltear a México, salta la pregunta: ¿de qué manera se va a financiar toda esta demanda de espacio industrial y comercial?
En palabras de Josefina Moisés: “Las Fibras se financian principalmente por medio de capital y deuda, a través de la Bolsa Mexicana de Valores, en donde muchas han salido con ofertas públicas subsecuentes a levantar capital, y otras se capitalizan a través de créditos. Las Fibras son instrumentos bastante regulados, por lo cual, las salidas a la bolsa resultan bastante interesantes”.
Un factor a considerar es que estos movimientos bursátiles tienen una perspectiva a largo plazo, explica Raúl Gallegos, director general de Fibra Next, que opera una de las carteras más grandes de inmuebles industriales en el país: “Se trata de decisiones muy importantes de movimiento de capital, en donde las empresas tienen una visión a plazos promedio de dos décadas, porque las empresas necesitan justificar toda la inversión que implica relocalizarse para cubrir un mercado en la cadena de suministro”.
“La demanda de espacios presiona mucho a todos los desarrolladores y los más grandes están accediendo a los mercados de capital para tener entrada de recursos, poder ir a comprar terrenos y poder construir esos espacios que están haciendo falta”. Fibra Next está lista para hacer una colocación en bolsa en marzo, con la expectativa de levantar más de un billón de dólares.
No obstante, para Raúl Gallegos, el reto más importante no está en el financiamiento: “Los recursos no han sido el tema, la verdad es que los mercados de deuda y de capital han estado ahí, y no van a cerrar. El tema es la tierra; no solo el hecho de poder comprarla sino, sobre todo, tenerla con todos los servicios, especialmente de energía, agua y permisos; este era un proceso en el que tardábamos alrededor de 15 meses. Conseguir todo esto con la rapidez que se requiere…. ahí es en donde está el cuello de botella”.
Un tercer elemento fundamental, que implica también sus propios retos, es la mano de obra, de la cual, una buena parte debe ser calificada. Algunas estimaciones de Manpower Group México calculan la creación de entre dos y cuatro millones de empleos para 2030.
En este contexto, es importante hacer un alto y contemplar los impactos y necesidades del desplazamiento de gente hacia los polos de crecimiento industrial. La migración de mano de obra solo puede dimensionarse si pensamos en las personas y en su vida cotidiana: son familias enteras que se mudarán para empezar una nueva vida, que necesitan vivienda, servicios, equipamiento urbano, entretenimiento, etcétera.
“Esto no es nuevo, lo hemos visto hace tiempo. Los mercados de la frontera, por ejemplo, han tenido que hacerlo desde siempre. La gente no estaba ahí, la gente ha venido de diferentes lugares a instalarse y ha habido desarrolladores de vivienda que se esfuerzan en crear disponibilidad”, señala Gallegos.
“Es algo en lo que nos tenemos que poner las pilas como país, hacer nuestro plan de desarrollo industrial más en forma y más a largo plazo. Y teniendo este plan definido, ya lo tienes que ligar con todo lo demás: con las instalaciones eléctricas, la infraestructura carretera, el suministro de agua. Ya sea inversión pública, privada o conjunta, entre más tiempo tengamos para hacer esta planeación, más podremos trabajar entre todas las partes relacionadas para que no se nos atore nada”.
Uno de los aspectos fundamentales a tener en consideración, agrega, es el de las comunicaciones, pues se requiere infraestructura carretera, aeroportuaria y portuaria, y contemplar el desplazamiento de mano de obra de los centros poblacionales a los parques industriales... y de regreso.
DJR