Adquirir una vivienda representa la oportunidad para consolidar un patrimonio, sin embargo, los azares del destino llevan a las personas a desentenderse de sus bienes y llegan los problemas, de la mano con la preocupación y la frustración que deja el tener una propiedad en el abandono, incluso con inquilinos que son llamados “paracaidistas”.
Ya sea por vandalismo, abandono, deuda o invasión de propiedad, las casas se deterioran al grado de ser olvidadas por los propietarios, que en muchos casos cargan con una deuda monetaria, pero también emocional al sentir que el dinero se va a la basura.
Así le ocurrió a Julio Rivas, que por vivir en San Pedro de las Colonias, no tenía tiempo de visitar la casa que adquirió en Gómez Palacio, y por la cual le descontaban parte de su nómina para pagar desde hace más de cinco años una casa que sentía perdida.
“La casa estaba sola y ya estaba vandalizada, llevaba cinco años pagándola. Se nos hacía muy difícil ir hasta Gómez Palacio y pagar todo ese tiempo se nos hizo eterno. Ni dormía nomás de pensar que tenía esa deuda y no tenía para invertirle para remodelarla y poderla vender. Era como echar mi dinero a un bolso roto. Esa casa ya no tenía ni oficio ni beneficio”, comparte a MILENIO.
Traspaso seguro
La solución fue un traspaso de la vivienda, pero no un traspaso común como se hacía antaño de palabra o por notario público, sino en un modelo de negocio en el que especialistas inmobiliarios se encargan de revisar cada caso y de cubrir hasta las remodelaciones y trámites y papeleos para lograr que la propiedad adquiera un nuevo dueño y liberar la deuda.
Todo por medio del esquema del Infonavit de Pago de Venta a Pasivo, también conocido como compraventa con pago de pasivos. Se trata de un proceso legal para vender una casa que todavía tiene un crédito activo del Infonavit, lo cual se puede cubrir por otra persona usando su propio crédito de vivienda.
Ángel Esaú Morones Galván, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) Gómez Palacio-Lerdo, explica que en los últimos cinco años han detectado un crecimiento en los especialistas inmobiliarios y empresas que ofrecen su conocimiento y enlaces para recuperar las viviendas sin importar los adeudos que se tengan.
“Está pasando un patrón en el que los derechohabientes que adquirieron una casa, por circunstancias personales toman la decisión de ya no vivir en esa propiedad y las dejan solas, aunque el Infonavit les siga reteniendo los pagos, lo que deriva a que sea vandalizada o invadida. Ahora hay cada vez más empresas que destraban ese problema”, comentó.
Asesores se encargan de todo
Asegura que actualmente los asesores inmobiliarios ofrecen alternativas de acuerdo a las necesidades del cliente mediante un análisis financiero con presupuesto sobre el monto que falta por liquidar del crédito, el tiempo que se ha estado pagando, así como el monto por remodelaciones, adeudos de servicios y otros gastos administrativos.
“Lo que hacemos como prestadores de servicios es hacer un análisis financiero para ver si la propiedad es apta para rehabilitarse. Se consideran adeudos que se tengan de agua, luz, predial y en Infonavit, y que no tenga problemas legales como pensión alimenticia o denuncia mercantil. También se hace un estudio de la remodelación que se le tendrá que invertir”.
Asimismo, reitera que en el presupuesto se incluye el monto de dinero que proporcionalmente podría recuperar el propietario de la casa, así como lo que se podría ofrecer a los inquilinos que estén en ese momento ocupando la propiedad, en especial si se resisten a salir, lo cual se dialoga hasta llegar a acuerdos para no llegar a instancias legales que derivan en desalojos.
Áreas de abandono
A decir del titular de la AMPI en la Laguna de Durango, son las colonias de la periferia de la ciudades, en su gran mayoría de vivienda de interés social, las que presentan mayores problemas de abandono e invasión, lo que coincide con José Ángel Meléndez Ramírez, director del Corporativo Inmobiliario de La Laguna, que más del 95 % de sus servicios se relacionan con recuperación de viviendas.
Meléndez Ramírez comparte que atienden principalmente a los municipios de la zona metropolitana de La Laguna (Torreón, Matamoros, Gómez Palacio y Lerdo), en tanto, tienen detectadas algunas zonas donde es común que haya viviendas con la posibilidad de rehabilitarse y liberar a su propietario de la deuda.
En su experiencia, las colonias afectadas por el vandalismo e invasión son, en Gómez Palacio, Torremolinos, Urbi Villa del Cedro, Casa Blanca, Fraccionamiento Sevilla, Bosque Real y las Agavias, mientras que en Torreón están los fraccionamientos Rancho Alegre, Villas Zaragoza, Ana, La Paz, Jardines del Sol y Rincón de la Joya, principalmente.
Por su parte, en Lerdo las zonas con mayor incidencia han sido Quintas San Fernando, al igual que los fraccionamientos San Fernando, San Juan y San Felipe. En Matamoros se han detectado sectores como Veredas de San Miguel, Valle de San Miguel y Santa Cecilia.
A decir del asesor inmobiliario con más de cinco años en este sector, un porcentaje considerable de los clientes que reciben son casos que ya no están pagando la casa, ya sea por dejar de cotizar laboralmente o por dejar de dar las mensualidades, y entre los principales motivos está que cambiaron su residencia.
“Hasta un 70 % de quienes llegan con nosotros ya no pagan su crédito pero ya no quieren la deuda, además, gran parte de los clientes abandonaron su vivienda al migrar a otra zona del país o a Estados Unidos”.
“Las acondicionamos y las dejamos habitables para entregarse a los nuevos compradores. Dentro del presupuesto que hacemos se toma en cuenta el acondicionamiento de la casa, entre los 80 o 100 mil pesos, los adeudos y un arreglo monetario en casos donde esté invadida, que de no arreglarse, nosotros también tenemos un área legal que puede terminar en desalojo”.
En ese contexto, detalla que dependiendo cada caso, el propietario puede recibir desde 10 mil pesos, hasta los 280 mil, sin embargo, considera que lo más importantes es que se quitan de una deuda que parecía que estaban condenados a vivir por muchos años más.
“En la mayoría de los casos tratamos que le quede algo a su favor, aunque no siempre es lo que se espera, pues mucho de lo que pagaron eran intereses”.
Mejora el entorno
Axly, socia del Corporativo Inmobiliario de La Laguna, con el cual promocionan sus servicios en redes sociales con la marca Ángel y Axly, comparte que al paso de los años han visto que con la asesoría de cada vez más empresas dedicadas a recuperar viviendas en abandono, abonan a que mejore el entorno de dichos sectores.
“Cuando damos recorridos por esas zonas vemos que ya hay muchas de estas casas que ya están habitadas, que estaban llenas de basura y ahora ya están remodeladas. Gracias a que hay muchos asesores y negocios como nosotros, ha hecho que esas colonias o fraccionamiento vaya cambiando y se vea diferente para bien”.
Considera que el número de asesores inmobiliarios que se están dedicando a recuperar viviendas por medio de este modelo de negocio se ha triplicado en los últimos dos años, a pesar de que muchos de ellos trabajan en la informalidad.
Entre las principales ventajas de quienes optan por deshacerse de la deuda de una vivienda está que se entrega una carta de retención con la que el cliente queda 100 por ciento libre de la deuda, aunado a que luego de algunos meses es posible solicitar otro crédito de vivienda y no cometer los mismos errores.
La especialista explica que durante todo este proceso, desde que el cliente se contacta con la inmobiliaria hasta que ya no se descuenta al antiguo propietario, se pueden ir desde uno hasta seis meses.
En el caso del testimonio de Julio Rivas, luego de tres meses recibió su carta de retención y el Infonavit le dejó de retener parte de su ingreso reportado patronalmente, inclusive ahora tiene la oportunidad de obtener un crédito de vivienda en el mismo instituto, pero ahora sí en su natal San Pedro de las Colonias.
“Ya cuando me dieron la hoja de retención y vi que ya no me descontaban me sentí muy contento, me quité un gran peso de encima porque ya sentía mucha presión de estarla pagando”.
¿Cuál es el proceso?
- Checar ubicación de vivienda a traspasar
- Consultar adeudos de servicios (Agua, luz y predial)
- Visitar la vivienda y hacer un presupuesto de remodelación
- Exponer la situación al cliente y firmar contrato de exclusividad con la inmobiliaria
- Acondicionar la vivienda
- Poner en venta la vivienda
- Realizar avalúo para el nuevo comprador
- Autorización del nuevo crédito ante Infonavit y notaría
- Firma de escritura del nuevo propietario
- Entregar carta de retención al anterior propietario
Recomendaciones para prevenir invasión de vivienda
- Vigilancia constante: Visita o revisa tus inmuebles deshabitados con frecuencia.
- Asegura el perímetro: Coloca bardas, chapas nuevas y cámaras de seguridad si la casa está sola.
- Mantén documentos al día: Asegúrate de pagar el predial a tiempo para refrendar tu posesión jurídica.
- En caso de rentar, contar siempre con un contrato de arrendamiento.
Precio promedio de vivienda rehabilitada: 550,00 a 650,000 pesos
Colonias afectadas por el vandalismo e invasión
Lerdo
- Quintas San Fernando
- Fracc San Fernando
- Fracc San Juan
- Fracc San Felipe
Gómez Palacio
- Fracc Torremolinos
- Fracc Urbi Villa del Cedro
- Fracc Sevilla
- Fracc Bosque real
- Fracc Las Agavias
- Casa Blanca
Torreón - Fracc Rancho alegre
- Fracc Villas Zaragoza
- Fracc Ana
- Fracc La Paz
- Fracc Jardines del sol
- Fracc Rincón de la joya
Matamoros
- Veredas de san Miguel
- Valle de san Miguel
- Santa Cecilia
Fuente: Corporativo Inmobiliario de La Laguna, AMPI GP Lerdo
dahh.