Los últimos datos del índice de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) de precios de la vivienda en México, indican que a nivel nacional el precio de las viviendas adquiridas a través de un crédito hipotecario aumentó 9.2 % en acumulado anual entre el año 2023 y 2024, para llegar a un valor promedio por vivienda de 1 millón 736 mil pesos.
Durango es la entidad que cuenta con el precio de vivienda promedio más bajo con 990 mil 994 pesos, con un crecimiento del 9.5 por ciento respecto al año anterior. Le sigue Tamaulipas con el promedio de 1 millón 22 mil pesos, Tlaxcala 1 millón 102 mil pesos, Zacatecas 1 millón 137 mil pesos y Veracruz con 1 millón 260 mil.
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¿Cuánto cuesta una casa en Coahuila?
Coahuila también se ubicó entre los 11 estados que registraron variaciones menores a la media nacional. Presentó un crecimiento del 7.4 por ciento y un precio de vivienda de alrededor de 1 millón 312 mil pesos, lejos de precios como en la CDMX con promedio de 3.8 millones de pesos (mdp), de Baja California Sur con 2.3 mdp o Querétaro con 2.2 mdp.
Respecto al Índice SHF anual, con base en 2017 a 100 puntos, a nivel nacional se pasó de 162 puntos del 2023 a 178 al 2024, lo que deja una variación de 6 puntos. Durango, por su parte, pasó de 147 puntos a 161 en un año, con 14 puntos de diferencia, mientras que Coahuila aumentó 17.4 puntos al pasar de 159.6 en 2023 a 177 en 2024.
Por municipios, en el comparativo 2024-2023, el Índice SHF registró en 49 municipios tasas de apreciación por encima del promedio nacional que aumentó un 9.2 %, entre ellos Gómez Palacio con 9.6%; y hubo 25 municipios con tasas de apreciación por debajo del promedio nacional, entre ellos Torreón y Saltillo con 7.4 y 7.7 % respectivamente.
Vivienda social, residencial y vertical, ¿cómo son cada una?
La vivienda se puede dividir en vivienda social, que cuenta con construcción entre los 25 y 65 metros cuadrados (m2) con precios de 200 a 520 mil pesos; le sigue la vivienda económica, que se caracteriza por tener entre 30 y 120 m² y un rango entre los 520 y los 990 mil pesos.
Luego viene la vivienda media, caracterizada por tener de dos a tres recámaras, de dos a tres baños y hasta 220 m² de construcción, cuyo precio está calculado en la actualidad entre los 990 mil y los 2 millones 200 mil pesos.
En ese contexto, la herramienta DIME (Dinámica de Mercado Inmobiliario), que presenta un muestreo de la vivienda nueva, indica que la vivienda media en los últimos cinco años ha sido considerada por los desarrolladores de vivienda por encima de la vivienda social, la cual presenta un notable decremento y cada vez se construyen menos.
En la evolución histórica del mercado en ventas anuales de vivienda horizontal en México, el DIME indica que mientras que en el 2020 hubo ventas mensuales de vivienda social de hasta mil 300 unidades, para el 2021 se fue abajo y registró alrededor de 870 unidades, luego 258 en 2022, 141 en el 2023 y solo 18 ventas por mes durante el 2024.
Por su parte, la clasificación de vivienda residencial se caracteriza por tener un terreno de construcción entre los 50-350 m², cocina, sala, comedor, family room, de 3 a 4 recámaras, de 3 a 5 baños, de 2 a 4 cajones, un circuito de servicio, escriturado y con servicios. Esta vivienda ha mantenido sus ventas por unidades en los últimos cinco años.
En tanto, la vivienda tipo residencial plus es aquella con entre 100 y 350 m², cocina, sala, comedor, family room, de 3 a 4 recámaras, de 3 a 5 baños, de 3 a 6 cajones, entre 1 y 2 circuitos de servicio, escriturada y con todos los servicios, la cual actualmente se construye a la medida del cliente.
Cabe señalar que en vivienda vertical, la del tipo residencial se han mantenido como los líderes en ventas, seguido de la vivienda media y también la residencial plus.
Evolución de créditos hipotecarios
De acuerdo a Rodolfo López Rodríguez, arquitecto especialista en valuación de inmuebles, considera que entre los principales factores para que cada día se construyan menos casas de interés social es la evolución que han tenido los créditos hipotecarios hasta ser más accesibles y variados para diferentes sectores de la sociedad.
A su parecer, este cambio de accesibilidad a los créditos de vivienda hizo que aumentara la capacidad de crédito para alcanzar una vivienda más grande, con lo que los constructores empezaron a invertir en casa media.
Entre los créditos actuales que permite mayor capacidad de crédito está Unamos crédito, que se puede unir con el crédito con un familiar directo; Cofinavit, que permite combinar el crédito Infonavit con otro de alguna otra institución financiera, y el Crédito conyugal Infonavit-Fovissste, en el que la pareja puede sumar el monto de ambas instituciones.
“Un factor importante es la evolución de los créditos. Antes solamente había la opción de un crédito bancario o Infonavit, y se tenía para comprar una casa con determinada cantidad, por lo que muchos compraban o construían vivienda social. Pasan los años y salen los créditos, donde una parte puede ser Infonavit y otra el banco, o sacarlo con mi cónyuge o con un familiar”.
Al respecto, en Torreón, la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) Comarca Lagunera, tiene un registro de que se han construido más de 7 mil casas por año desde el 2022, 2023 y 2024, de las cuales el 70 por ciento son de 2.5 millones de pesos para abajo.
“Hoy en día existe un gran dinamismo en el desarrollo de vivienda y existe una demanda de vivienda en Torreón, aprovechando que las tasas de interés van bajando y que existe un mercado competitivo con opciones de vivienda que van de 1 millón a 2.5 millones de pesos, de la cual hay mucha oferta”.
¿Cuánto vale el metro cuadrado actualmente?
Los datos del DIME indican que durante el 2024 el metro cuadrado de la vivienda social se cotizó en los 11 mil 749 pesos por m2 mientras que la vivienda económica fue de 12 mil 452 pesos el m2. La vivienda media se ubicó cada m2 en un promedio de 14 mil 260 pesos, la residencial entre los 16 mil 711 pesos por m2 y la vivienda residencial plus entre los 21 mil 423 el m2.
Lo que debes saber
Valor promedio de una vivienda 2024
- Precio promedio: $1,736,349 pesos
- Precio mediano: $1,070,084 pesos (50% de las viviendas costaron por debajo de este precio y la otra mitad por arriba)
Precio de vivienda en promedio por estados
- Durango: $990,994
- Coahuila: $1,312,621
- CDMX: $3,855,629
- Baja California Sur : $2,389,430
- Querétaro: $2,046,773
Aumento porcentual por municipios, 2024, tasa anual
- Nacional: 9.2 %
- Gómez Palacio: 9.6%
- Torreón: 7.4 %
- Saltillo: 7.7 %
Características de la oferta de vivienda nueva
Clasificación, area y características
- Mínima: 30 m2, cocina-comedor, 1-2 recámaras, 1 baño, sin escrituras y carece de servicios.
- Social: 25-65 m2, cocina, estancia-comedor, 1-2 recámaras, 1 a ½ baño, 1 cajón, escrituras y con servicios.
- Económica: 30-120 m2, cocina, estancia-comedor, 2-3 recámaras, 1 a 2 baños, 1 cajón, escriturada y con servicios.
- Media: 40-240 m2, cocina, sala, comedor, 2-3 recámaras, 2 a 3 baños, 1-2 cajones, escrituras y todos los servicios.
- Residencial: 50-350 m2, cocina, sala, comedor, family room, 3-4 recámaras, 3-5 baños, 2-4 cajones, circuito de servicio, escriturada y con servicios.
- Residencial Plus 100-350 m2, cocina, sala, comedor, family room, 3-4 recámaras, 3-5 baños, 3-6 cajones, 1-2 circuitos de servicio, escriturada y con todos los servicios.
Precio por tipo de vivienda
Vivienda, precio en pesos MX
- Mínima Menos de $200,000
- Social $200,001 a $520,000
- Económica $520,001 a $990,000
- Media $990,001 a $2,500,000
- Residencial $2,500,001 a $5,500,000
- Residencial plus Más de $5,500,000
- Fuente: índice de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), DIME (Dinámica de Mercado Inmobiliario).
- El DIME utiliza estos rangos como indicadores generales de mercado y no necesariamente siguen los criterios de valor de alguna institución en particular.
*Datos del 2024
DAED