Fibra Next estimó que se viene una segunda ola de grandes inversiones por la relocalización de cadenas productivas, fenómeno conocido como nearshoring.
Esto ya está generando que las empresas desarrolladoras de parques industriales se peleen por la zonas más cotizadas del país, destacando principalmente el centro, de acuerdo con especialistas.
Estos lugares con acceso a energía, transporte y talento se convirtieron en la joya más codiciada del mercado inmobiliario; destaca en primera instancia la región de Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán, ya conocida entre los constructores como CTT (por las siglas de dichos municipios del Estado de México).
En lo que va del año CTT concentró 47 por ciento de la demanda industrial en la región centro del país, según CBRE, firma inmobiliaria especializada.
Pero otros sitios que ya tienen gran demanda son Zumpango-AIFA y Querétaro, por sus puertos logísticos, por lo que muchos inversionistas están en contra reloj si quieren ganar espacio en estos sitios.
¿Qué son los parques industriales?
Un parque industrial es mucho más que un conjunto de bodegas; se trata de un complejo estratégicamente ubicado, con infraestructura especializada que permite a las empresas producir, almacenar, distribuir y operar desde un sólo punto.
Diseñado para atraer inversión, generar empleo y acelerar la economía local, suele ocupar espacios que están regulados por la Secretaría de Economía y debe cumplir con normas estrictas de urbanización, servicios y sostenibilidad.
Puede ser de manufactura, logística, tecnología o mixto; además, ofrece conexión directa con autopistas, ferrocarriles, aeropuertos o puertos marítimos.
Actualmente, México cuenta con 431 parques industriales distribuidos en 27 estados, según cifras de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), principalmente en:
- Nuevo León
- Baja California
- Estado de México
¿Cuáles son los parques industriales más importantes de México?
En este nuevo escenario económico, algunos parques industriales se convirtieron en auténticos gigantes por su tamaño, oferta logística y empresas ancla, entre ellos están:
1. Arco 57, San Francisco Soyaniquilpan, Estado de México (alimentos, logística, manufactura)
2. Frontier Toluca, Toluca, Estado de México, (farmacéutica, automotriz, manufactura)
3. Platah, Villa de Tezontepec, Hidalgo (química, alimentos, manufactura)
4. Pilba, León, Guanajuato (automotriz, logística, química)
5. Logistik, Villa de Reyes, San Luis Potosí (automotriz, logística)
6. Thomas Alva Edison, Tijuana, Baja California (alimentos, dispositivos médicos.)
7. Centro Logístico Jalisco, Acatlán de Juárez, Jalisco (comercio electrónico)
Expansión del suelo industrial
Según el último reporte de CBRE, el corredor CTT acapara casi la mitad de la demanda industrial del centro del país, pues la oferta no alcanza de los 285 mil metros cuadrados nuevos que se sumaron en el segundo trimestre del año, un 93 por ciento ya estaba pre-arrendado incluso antes de finalizar la obra.
La tasa de vacancia (espacio libre) se mantiene en niveles históricos mínimos, apenas 1.5 por ciento a nivel zona, y 0.8 por ciento en CTT.
Entre enero y junio de 2025, la absorción neta fue de 439 mil metros cuadrados, un crecimiento de 396 por ciento respecto al mismo periodo de 2024, y la tendencia no se detiene ya que más de 433 mil metros cuadrados están actualmente en obra, liderados por Cuautitlán (63 por ciento de los nuevos proyectos) y Tultitlán (25 por ciento).
Además, hay 3.3 millones de metros cuadrados en planeación, de los cuales dos tercios serán naves tipo Built to Suit, diseñados a medida para grandes empresas.
El otro jugador que está creciendo a paso firme es el corredor Zumpango-AIFA, que concentra ya el 54 por ciento de los proyectos en planeación, pues las operaciones promedio son de 52 mil metros cuadrados, lo que indica un auge de los llamados big boxes logísticos.
¿Quién está detrás de la demanda?
Las empresas interesadas son del sector logístico (69 por ciento de la superficie comercializada), seguidas por firmas de comercio electrónico; las inversiones mexicanas dominan.
Argentina también ha ganado protagonismo con 35 por ciento de las operaciones recientes.
Además, la demanda industrial ha ido de la mano con una ola transfronteriza, ya que tan sólo en el primer trimestre de 2025, México captó 21 mil 373 millones de dólares en inversión extranjera directa (IED), con el sector industrial llevándose 12 mil 216 millones, en particular manufactura (76 por ciento) y minería (18 por ciento).
Los principales países inversores fueron:
- Estados Unidos (39 por ciento)
- Países Bajos (8 por ciento)
- Australia (6 por ciento)
Según datos de la CBRE.
El secretario de Economía, Marcelo Ebrard, advirtió que aunque hay 100 parques industriales en construcción, el país necesitará al menos 300 más para absorber toda la demanda esperada durante el sexenio de Claudia Sheinbaum.
Por otra parte, México se posicionó en el tercer lugar mundial en recepción de inversión durante 2024.
De acuerdo con datos de México Evalúa, el país atrajo al menos 31 mil millones de dólares en capital foráneo, consolidándose como uno de los destinos más atractivos para los inversionistas internacionales.
En el primer lugar del ranking se encuentra:
Estados Unidos, con una inversión de 153 mil 252 millones de dólares:
- Brasil, por su parte, ocupó el segundo sitio con 32 mil 252 millones de dólares.
- Apenas por encima de México, recalcando que Norteamérica es el principal destino con una participación estable del 81.5 por ciento al 86.1 por ciento
Sin embargo los parques industriales mexicanos lograron superar a otras naciones relevantes como:
- Canadá, que recibió 28 mil 257 millones de dólares
- Australia, con 25 mil 26 millones de dólares
- En las últimas posiciones quedó India y Alemania con inversiones de alrededor de 18 mil millones y 16 mil millones de dólares, respectivamente.
KL