De acuerdo con cifras del INEGI, durante el cuarto trimestre del 2019, México contaba con una población económicamente activa de aproximadamente 57 millones 625 mil personas, sin embargo, en comparación con el primer trimestre del 2020, que coincide con la fecha de inicio de la pandemia, esta cifra decayó a la cantidad de 57 millones 328 mil personas, aproximadamente.
Si bien esta disminución en las cifras puede ser consecuencia de distintos factores, no cabe duda que la pandemia por covid-19 ha logrado desestabilizar a una gran cantidad sectores económicos, provocando desempleo y pérdidas financieras graves.
Como consecuencia de esto, a pesar de las medidas tomadas por las instituciones y el gobierno federal, un gran número de derechohabientes y acreditados que han perdido sus ingresos fijos, han tenido que buscar alternativas para evitar problemas económicos irreversibles.
Entre estas alternativas se encuentra la posibilidad de iniciar un proceso de traspaso de casa para renunciar a una deuda, ceder el uso de la propiedad y otorgar las obligaciones y gravámenes a otra persona; y aunque esta acción conlleva un nivel de riesgo al no ser reconocida por todas algunas instituciones hipotecarias, es una alternativa ante la crisis económica actual.
En esta ocasión, Vivanuncios, el portal inmobiliario de eBay, nos comparte el proceso que un propietario debe realizar para hacer el traspaso de una vivienda.
Cómo traspasar una casa si ya no puedes pagar la hipoteca
1. Dar aviso a la institución que otorgó el crédito hipotecario
2. Solicitar el trámite “Sustitución de Deudor”
3. Realizar y firmar el contrato de traspaso
4. Tramitar las nuevas escrituras de la vivienda
Dar aviso a la institución que otorgó el crédito hipotecario
Antes de comenzar cualquier negociación o proceso de traspaso de casa, es necesario consultar si el trámite se considera válido bajo los estándares de la institución financiera que otorgó el préstamo.
Por ejemplo, el Infonavit no reconoce los traspasos de viviendas que aún no terminan de pagarse. Esto significa que, a pesar de que las partes cuenten con los documentos que validan el traspaso, el primer derechohabiente siempre será reconocido como el único deudor hasta que la propiedad termine de pagarse.
En caso de que la deuda sea de otra institución, ya sea Fovissste o una institución bancaria, igualmente se deberá dar a conocer la intención de traspaso, ya que la autorización dará paso a la siguiente etapa.
Solicitar el trámite “Sustitución de Deudor”
Este trámite da paso a las negociaciones por el traspaso de vivienda y es similar a un proceso de compraventa, ya que quien traspasa la deuda recibe una cantidad equivalente al monto que ya invirtió en los primeros pagos de su hipoteca.
Debe ser realizado por medio de un profesional o notario público y a pesar de que los requisitos varían de institución en institución, generalmente son los siguientes:
Para quien realiza el traspaso de vivienda:
- Estar al corriente con los pagos de la hipoteca.
- Tener identificación oficial.
- Contar con los comprobantes de pago que validen la intención de traspaso.
Para quien recibe la vivienda y la deuda:
- Autorizar la consulta de su historial en el buró de crédito y tener un saldo favorable.
- Estar afiliado a la institución que otorga el crédito hipotecario. Por ejemplo, ser derechohabiente Infonavit si es trabajador del sector privado o contar con Fovissste si es trabajador del estado.
- Cumplir con todos los requisitos impuestos por las instituciones financieras, como contar con 116 puntos Infonavit, haber cumplido los bimestres necesarios de cotización en el Fovissste y tener un ahorro suficiente en su subcuenta de vivienda.
- Tener una identificación oficial.
Es importante mencionar que quien recibe los derechos y obligaciones de la vivienda, debe pagar mensualmente la hipoteca adquirida y pagar en efectivo la diferencia entre el precio pactado de venta y el monto de la deuda hipotecaria. El precio se determina con base en el valor real de la vivienda.
Realizar y firmar el contrato de traspaso de vivienda
Una vez que se entregaron todos los requisitos, el siguiente paso es redactar y firmar el contrato de traspaso. Esto debe hacerse en presencia de un notario público que tenga experiencia en procesos inmobiliarios y que pueda hacer recomendaciones pertinentes, en caso de ser necesario.
Entre las cláusulas más importantes que debe incluir el acuerdo legal se encuentran: los datos completos de las dos partes, el monto total de la deuda hipotecaria, el nombre de la institución que la otorgó, el monto que el acreedor de la deuda deberá pagar al propietario original y los datos de la propiedad, como la fecha en la que fue adquirida y su ubicación.
Este contrato es de suma importancia en el proceso de traspaso de casas ya que, además de legalizar la transacción, funciona como un acta de fe ante las instituciones financieras.
Tramitar las nuevas escrituras de la vivienda
En un proceso de compraventa común, las escrituras de la vivienda y su inscripción ante el Registro Público de la Propiedad no se tramitan hasta que se terminó de pagar la deuda hipotecaria y son los últimos pasos para considerarse dueño de una propiedad.
En el caso de los traspasos de vivienda en instituciones que sí reconocen el trámite, las escrituras no salen a nombre del deudor original, sino de quien adquirió la deuda.
Por otro lado, quienes realizan traspasos del Infonavit deben tener cuidado, ya que como la institución sólo reconoce al deudor original, las escrituras de la vivienda pueden ser tramitadas a su nombre.
Este proceso es realizado por un abogado o notario público, quien además de redactar las escrituras e inscribir el inmueble, se encarga de realizar el pago de los impuestos correspondientes para librar la propiedad de cualquier gravamen u obligación fiscal.
¿Es recomendado realizar un traspaso de vivienda si no puedes pagarla?
A pesar de ser un proceso reconocido legalmente, los procesos de traspaso de casas no son un trámite muy recomendado. Esto se debe a diferentes razones, por ejemplo: el acreedor de la deuda no cuenta con ningún derecho legal sobre la propiedad, pueden presentarse fraudes inmobiliarios, el acreedor puede afectar económicamente al vendedor original al suspender los pagos de la hipoteca y, en ocasiones, las escrituras de la vivienda se realizan a nombre del primer propietario.
En conclusión, este trámite, aunque legal, trae consigo ventajas y desventajas importantes para la vida de una persona, sin embargo, no cabe duda que representa una alternativa viable ante la crisis actual.
Si consideras que esta opción es la mejor para ti, toma en cuenta la información anterior para llevar el proceso de traspaso de casa de forma legal y correcta.