Si planeas la compra de una casa, pero dudas sobre cómo lograrás tu meta, los expertos afirman que para saber si un crédito hipotecario se ajusta a tu perfil, debes plantearte algunas preguntas que determinarán si estás a punto de tomar la decisión financiera correcta, tales como ¿cuál es tu capacidad de pago?, ¿cuáles opciones existen en el mercado? y ¿por qué vale la pena solicitar un préstamo?
¿Qué es un crédito hipotecario?Es un préstamo a largo plazo donde el banco toma como garantía la propiedad que quieres comprar, construir o remodelar, te da la oportunidad de iniciar un gran proyecto personal sin desembolsar una cantidad fuerte de dinero.
De acuerdo con Francisco González Cruz, miembro del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), el crédito hipotecario es el producto estrella de la banca y ofrece a las familias un patrimonio, mientras que al banco le permite ir cubriendo las necesidades de los clientes a lo largo de su vida.
Durante un foro virtual de la #BancaExplica, el especialista en el tema comentó los principales aspectos que debes considerar antes de contratar un crédito hipotecario. Aquí te los presentamos.
Para otorgar un crédito, "los bancos determinan ciertas métricas para saber la capacidad de pago de un cliente, y saber qué monto de crédito se le puede otorgar", refirió González.
¿Qué es la capacidad de pago?
Existen dos relaciones que se consideran por parte de los bancos.
Pago-Ingreso
Para otorgar un crédito, los bancos analizan la relación pago-ingreso, es decir, cuanto va a pagar el solicitante del crédito, respecto a los ingresos brutos que tiene. Los rangos aceptables que hoy se manejan en la banca están más o menos entre 30 y 40 por ciento.
Ejemplo:
Si ganas 20 mil pesos (ingreso mensual)
La capacidad de pago se calcula al multiplicar 20,000 X 40% = 8,000 pesos.
Es decir, podría destinar al pago de su hipoteca 8 mil pesos.
Normalmente el pago de la hipoteca varía dependiendo de la tasa y el plazo, pero si se considera el promedio que es de 20 años y con tasas de entre 8 y 9 por ciento. Así, el pago típico es de 10 mil pesos, es decir, 10 pesos por cada 1 mil pesos.
Entonces, el pago sería de 8,000 / 10 x 1000, lo que dará como resultado el monto del crédito con el cual se podría acceder, considerando el tope del 40 por ciento.
Deudas-ingresos
Otro de los porcentajes que se considera por parte de la banca es la relación deudas-ingresos.
Es decir, se suman todos los pagos que tiene el solicitante en el Buró de crédito que hace tales como autos, tarjetas de crédito, créditos al consumo y se suma la mensualidad que va a pagar del crédito. Dichos porcentajes son de alrededor de 45 a 55 por ciento.
Ejemplo:
Si ganas 20 mil pesos mensuales
Considerando una capacidad de pago del 55 por ciento en términos de deudas contra ingresos, tendría 11 mil pesos para poderle destinar tanto al pago de la hipoteca como al pago de todos los créditos que tiene ya contratados.
“Si te encuentras en estos rangos, seguramente tendrás éxito en la solicitud de un crédito hipotecario o inclusive adquirir el inmueble. Si sus ingresos y gastos no están dentro de estos rangos, sería importante prever alguna liquidación previa de algún crédito para liberar la capacidad de pago”, explicó.
Buró de crédito
“Todos los créditos que tenemos se encuentran registrados en el Buró de crédito, pero además de los pagos, el comportamiento, es decir, refleja si el manejo de los créditos es aceptable”, refirió González.
El propio buró tiene un score de buró, que es tomado en cuenta por los bancos dentro de la evaluación de un crédito, para determinar si un cliente está sujeto a un financiamiento.
Características a considerar en el buró de crédito:
- Los pagos de los créditos relacionados deberán estar pagados de forma puntual.
- Del reporte se pueden tomar los pagos mínimos de cada crédito para calcular la capacidad de pago.
- Importante tener un score alto:
- Comportamiento de pagos
- Niveles de utilización de las líneas de crédito
- Número de crédito
“Entre más alto sea tu score tendrás una posibilidad mayor, de que sea aceptado o aprobado el crédito hipotecario que estás solicitando”, dijo el especialista de la ABM.
Esquemas de amortización
Los principales esquemas de amortización son dos:
Pagos iguales:
Los pagos que el cliente realiza de manera mensual son iguales durante toda la vida del crédito considerando los componentes de interés y capital, es el esquema más conocido y tradicional.
Se pagan alrededor de 9 mil pesos.
Ventaja: Nunca se tendrá un incremento de pago, está enfocado a personas que tienen un mayor nivel de adquisición y capacidad de pago, con ingresos consolidados.
Pagos crecientes:
Permite iniciar con un pago más bajo en comparación del esquema de pagos iguales y tener un crecimiento fijo anual durante la vida del crédito. Este crecimiento provoca que el crédito se liquide en el plazo contractual.
El primer pago es de 7 mil 900 pesos. Un crecimiento fijo anual del 1.9 por ciento. Aproximadamente en 7 años se iguala el pago al esquema de pagos iguales.
Está enfocado a clientes que apenas inician su carrera profesional, con una carrera salarial y de crecimientos a futuro.
¿Cuáles son los gastos de inicio?
Avalúo:
Se requiere hacer un avalúo del inmueble que se deja en garantía. El costo está entre 2.3 y 3 al millar (lo que valga el inmueble se divide entre mil y se multiplica por 3).
Estudio de crédito:
Este costo lo tienen muy pocos bancos, aquellos que lo cobran ronda en 750 pesos por operación. Tanto el avalúo como el estudio de crédito se paga antes de la contratación de la hipoteca.
Comisión por apertura de crédito
Normalmente se cobra con la firma del crédito y en alrededor del 1 por ciento. Algunos bancos no lo cobran, según el tipo de crédito contratado.
No olvides los gastos notariales
Incluyen los honorarios del notarios, los impuestos y derechos. Es el gasto más alto en un crédito hipotecario, por lo que se debe de considerar. Además, el costo a desembolsar depende de la entidad federativa y condiciones del inmueble. Entre 5 y 7 por ciento del valor del inmueble.
Sí, también se paga por seguros
El crédito hipotecario normalmente abarca tres seguros, de vida, de daños y de desempleo.
Vida:
- Cubre el saldo del crédito en caso de fallecimiento o incapacidad total y permanente de los acreditados.
- La base de cobro típicamente es sobre el saldo del crédito.
- Varían las coberturas entre uno a dos acreditados.
Daños:
- Este seguro cubre el valor destructible del inmueble.
- Ampara daños por terremotos, incendios, riesgos hidrometeorológicos por mencionar los más importantes.
- Cubre tanto daños parciales como pérdidas totales.
- Algunas coberturas llegan a cubrir daños menores como vidrios o tuberías.
Desempleo:
- Este seguro ya viene integrado dentro del costo del seguro de vida, por lo que no tiene un costo extra.
- En caso de pérdida involuntaria del empleo, el seguro cubre un número de mensualidades del crédito que van desde tres hasta nueve mensualidades dependiendo de las condiciones de la cobertura.
¿Qué es el CAT y por qué es importante?
“Es el factor más relevante para poder determinar una comparación válida entre los costos que tiene una oferta de crédito con otra”, consideró González.
El CAT o Costo Anual Total incluye es una tasa de costo, donde agrupa los costos que tiene un crédito y que permite estandarizar esta comparación, los bancos pueden ofrecer tasas bajas, pero comisiones altas, en cuya mezcla de factores dificulta la comparativa o las ventajas generales que ofrece un crédito.
El CAT incluye costos postfirma, costos prefirma. Ésta última, como ya se mencionó, considera los costos por avalúos y estudios de crédito, así como las comisiones por apertura que cobra un banco.
En los costos postfirma, se incluyen todo tipo de pagos que el cliente hace en términos de capital, e intereses, de comisiones mensuales que se puedan cobrar en una mensualidad y los seguros.
“Agrupa los costos y gastos que se tienen en un crédito y el único factor que no incluye con los gastos notariales, porque dependen de la entidad financiera, valor del inmueble, de la condición del inmueble, por lo que varían demasiado”, recordó.
En la comparativa, en cualquier portal de bancos o simuladores, que muestran el CAT, es importante que el valor del inmueble, entidad federativa, entre otros aspectos del crédito, se dará un mejor resultado.
El crédito se puede destinar a adquisición de vivienda nueva o usada, sustitución de hipoteca, construcción, compra de un terreno o preventa de un inmueble.
¿Qué sigue? Documentos y procesos
Documentos:
- Solicitud de crédito firmada
- Identificación oficial
- Comprobante de domicilio
- Comprobante de ingresos (recibo de nómina, estados de cuenta o declaraciones anuales)
Documentación para formalización
- Pago de avalúo
- Copia de titulo de propiedad
- Boletas de predial, agua, etc.
- Planos arquitectónicos
- Régimen de propiedad de condominio
Se trata de cinco etapas principales, con un total de 20 y 30 días para lograr la firma del contrato del crédito hipotecario.
Integración de la documentación
- Análisis del crédito hipotecario del banco (entre 24 y 48 horas)
- Hacer el avalúo (5 y 10 días)
- Notaria (Gestiones en el registro público de la propiedad para extraer los datos del inmueble) de 10 a 15 días.
- Firma del crédito hipotecario
MRA