Heredar un terreno, una casa o una propiedad puede ser un tema delicado, especialmente para las familias que habitan en un mismo hogar o terreno.
Esa necesidad plantea la gran duda de cómo repartir esa propiedad sin generar conflictos ni desproteger a las y los herederos. Y si bien el abogado Miguel Antonio Saucedo Ramírez apuesta por el proceso de liquidación, también reconoce otra medida que puede garantizar ese deseo: el régimen de copropiedad.
¿Qué es un régimen de copropiedad?
El propio Código Civil Federal establece al régimen de copropiedad como una alternativa para heredar (aunque no es el único fin de este recurso), al establecer que un bien mueble o inmueble queda en propiedad de dos o más personas, sin que exista una división física de las partes —el llamado “indiviso”—.
Esto puede verse en una sucesión legítima, cuando tres hermanos heredan el mismo porcentaje de una propiedad; o sea, el 33.33%. O por el contrario, si el testador decidió dejar el 50% a uno y el 25% a los otros dos.
Sin embargo, el socio director de Saucedo Abogados puntualizó, en entrevista con MILENIO, un par de consideraciones que deben cumplirse para que este régimen sea una alternativa eficaz y no una fuente de conflictos.
Herencia y copropiedad: puntos importantes
Inmuebles divisibles
Saucedo recomienda no considerar al régimen de copropiedad como una primera opción para heredar bienes inmuebles o muebles. No obstante, reconoce que puede ser una opción viable cuando los inmuebles o propiedades sean divisibles; o sea, que haya manera de dar usos individuales a cada parte.
Un ejemplo de ello podría ser el testador que cuenta con un terreno, donde se construyó tres diferentes casas (una por cada hijo). En ese caso, sí podría heredarse por partes iguales no sólo bajo un régimen de copropiedad, también con derecho de uso exclusivo —es decir, la facultad que permite a las y los herederos, entre otras facultades, vender, rentar o hipotecar su parte—.
Lamentablemente, el especialista no considera adecuado utilizar este régimen con propiedades no divisibles y, por lo tanto, imposibles de que cada heredero y heredera pueda hacer uso individual de su parte.
“Una sola casa o departamento dividido en tres, cuatro o cinco personas, y que obligatoriamente se tiene que vender porque no se puede partir; físicamente es imposible la partición y es donde sí podría tener una complicación”.
Buena comunicación entre herederos
Una copropiedad sin derecho de uso exclusivo puede conllevar complicaciones y problemas para las y los herederos, pues cualquier uso y goce de cada una de las partes queda a disposición de todos los copropietarios. Es decir, nadie puede vender o establecer un negocio sin obtener aprobación por decisión unánime.
“Va a haber alguien con una condición económica o de necesidad de vender el inmueble. Y a lo mejor, existirá otro que no quiere porque necesita vivir dentro del mismo o por el aprecio sentimental o moral que tiene hacia la propiedad. Ahí es donde sí puede generar una problemática. (...) porque tiene que haber decisión unánime para poder tomar destino a esa copropiedad. Si es por mayoría, no se puede hacer”.
Por ello, la comunicación y claridad entre las y los herederos es clave no sólo para hacer de la copropiedad una herramienta “muy flexible” a las necesidades de cada caso, por ejemplo: cambiarlo a un régimen de propiedad en condominio o acordar la liquidación del inmueble y repartirse las ganancias.
“Si todos están de acuerdo, la figura puede funcionar perfectamente bien. Pero si no están de acuerdo, puede ser la peor pesadilla para ellos”.
EL DATOCopropiedad a régimen de propiedad: la mejor solución
La copropiedad con derecho de uso exclusivo puede convertirse a un régimen de propiedad en condominio; la cual permite que tu seas el dueño de tu casa o departamento dentro de una unidad habitacional, siendo copropietario de zonas comunes como los elevadores, estacionamientos o escaleras.
¡No construyas copropiedades!
Pese a ser una opción flexible y eficaz —toda vez que haya comunicación y una propiedad divisible —, el abogado recomendó no apostar por este régimen para dejar bienes muebles, inmuebles o propiedades; y mucho menos, dejarlo “por partes iguales”.
“Si esa decisión se deja en manos de los hijos, normalmente no son ellos quienes toman las decisiones. Las toman los esposos o esposas de los hijos, y eso puede cambiar mucho el sentido, porque entre hermanos puede haber una cantidad tremenda de respeto, pero cuando entra la familia política, ese respeto no es tan simple”.
ASG