A raíz del brote de covid-19 el año pasado, una gran mayoría de las empresas migró al esquema de home office, lo cual presenta grandes desafíos para los arrendatarios e inquilinos de oficinas en México. “En un año se rompieron entre 10 y 15% de los contratos, además de realizarse renegociaciones y reestructuras de rentas”, dice Enrique Téllez Kuenzler, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.
Fue el caso de Alejandro Sánchez, un emprendedor de la industria de la salud y miembro de WeWork desde hace tres años, quien dio de baja su suscripción a inicios de la pandemia. Él, junto con sus 15 colaboradores, eran asiduos de una de las instalaciones de la empresa de coworking en la Ciudad de México.
La flexibilidad para la ocupación de los espacios de trabajo es precisamente uno de los mayores atractivos con el que empresas como WeWork engancharon a los mexicanos. No hay un contrato a largo plazo que “amarre” a los usuarios por un periodo obligatorio y las cuotas de membresía suelen ser más accesibles que las rentas, señala Téllez.
“Cuando estás en un ecosistema así, llegas a la oficina, trabajas intensamente un rato, te das una pausa, te sirves una cerveza y bajas al ping pong con tus colegas”, dice Alejandro.
18 meses después de que se implementaron medidas de distanciamiento social para intentar controlar los contagios de covid-19, que favorecieron al home office, está abierta la opción de volver, dice el emprendedor, pero el futbolito, las mesas de ping pong, la pared para escalar y todas las áreas comunes y de convivencia que los miembros aprovechaban para relajarse y hacer networking, están cerradas.
Abundan los letreros para dejar libre un asiento entre los ocupantes del llamado “hot desk”, un espacio en el que antes de la pandemia las personas trabajaban, literalmente, codo a codo.
Esto ha provocado, que entre el año pasado y la primera mitad del 2021, una tercera parte de las oficinas se desocupara, una agonía que se postergó para los propietarios de los inmuebles, debido a que la tercera ola de covid-19 limita el regreso de los empleados a los corporativos.
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Regreso retrasado
Isaac Carreón, socio fundador de la Asociación Mexicana de Coworking y Espacios Flexibles (Amxco), que integra a más de 20 firmas del sector, señala que en el tercer trimestre de este año se volvió a retrasar la ocupación de oficinas por la incertidumbre causada por la tercera ola de la pandemia.
“Muchísimas empresas que ya habían planificado su regreso a las oficinas en este mes, lo están retrasando. Tenemos espacios que no están ocupados, a pesar de que el semáforo actual no es muy restrictivo como hace un año”, dice Carreón.
En general, el escenario del sector inmobiliario de oficinas luce complicado este año, señala el fundador de Amxco, luego de cerrar el primer semestre de 2021 con una desocupación de más de 1.6 millones de metros cuadrados.
Pablo Monsiváis, analista del banco de inversión Barclays, coincide con Carreón, al decir que el segmento de oficinas sigue enfrentando desafíos a medida que aumentan los casos de covid en México.
El especialista de Barclays consideró, en un análisis del sector, que debido al distanciamiento social que puso en boga el trabajo desde casa o remoto, las perspectivas para el arrendamiento de oficinas y espacios comerciales se están volviendo “confusas”, a pesar de la intención del gobierno mexicano de acelerar el regreso a la normalidad.
“Dada la lenta campaña de vacunación en México, creemos que las tendencias de movilidad harán una pausa, lo que afectará la perspectiva más cercana para el espacio de oficinas y potencialmente retrasará la recuperación observada en la actividad minorista”, dice Monsiváis.
Además, señala que aunque la movilidad ha mejorado al flexibilizar las restricciones en comparación del año pasado, sigue estando 25% por debajo de los niveles anteriores a la pandemia, lo que sugiere que las medidas de trabajo desde casa aún estarán vigentes y continuarán durante el resto del año, sobre todo ahora que los contagios viven una aceleración debido a la variante Delta.
Impacto a inversionistas
De acuerdo con reportes de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), 5 de 9 Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) reportaron una caída promedio en ingresos de 15%, durante el primer semestre del año, en relación con las entradas que reportaban antes de la pandemia, afectadas por la desocupación de oficinas y la suspensión temporal de operaciones en centros comerciales, que las obligaron a ofrecer apoyos económicos, descuentos y quitas a sus arrendadores.
Ese fue el caso de Fibra Shop, Fibra HD y Fibra Danhos que reportaron caídas de ingresos de entre 9 y hasta 23% en el primer semestre del 2021, en comparación con el mismo periodo del 2019.
“En oficinas hemos visto que la demanda sigue a la baja. En 2021 bajó mucho la ocupación; Fibra HD tiene una ocupación de 60%, Funo de 74%, Fibra Mty de 76% y Danhos de 72%... en oficinas todavía falta mayor recuperación”, dice Antonio González, cofundador de la plataforma de análisis Fibraspy.
En promedio, siete de las Fibras que cotizan en la BMV y son dueñas de edificios corporativos y centros comerciales, registraron en agosto una ocupación de sus espacios comerciales de 91.2%, pero mantienen baja la de oficinas, con solo 68%.
Lo anterior podría retrasar la recuperación del espacio de oficinas de Fibras como Danhos, dueña de más de 20 propiedades con diversas vocaciones, entre ellas cuatro de oficinas, como Torre Virreyes y cuatro de usos mixtos, como Reforma 222 y Parque Toreo, dice Monsiváis. Este fue el fideicomiso con mayor afectación en rentas por la pandemia, pues en el primer semestre apenas logró ingresos por 2,203.5 millones de pesos (mdp), 21% abajo de los niveles reportados en el mismo periodo del 2019.
En la primera mitad del año, Danhos otorgó apoyos a sus inquilinos por cerca de 72.6 mdp, a través de notas de crédito y provisiones. A pesar de ello, la ocupación de sus espacios de oficinas cerró el semestre en 72.3%.
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Un rayo de esperanza
Luis Méndez Trillo, presidente de Coldwell Banker Commercial (CBC) advierte que hacia el cierre del año algunas empresas podrían reducir sus operaciones de entre 30 o 40%, pero no en su totalidad como sucedió el año pasado, lo que implicaría algunas reducciones de espacios de trabajos o la implementación de esquemas híbridos.
“Creemos que cualquiera que sea la nueva normalidad para las empresas de aquí a diciembre, la gran mayoría serán esquemas híbridos de trabajo, acompañados de una modalidad de teletrabajo que puede o no ser en casa sino en espacios de coworking”, dice Méndez Trillo.
En este sentido, Isaac Carreón, de la Amxco coincide en que, a diferencia del año pasado, este sector no espera nuevas restricciones o cierres obligatorios, por lo que el coworking ve una oportunidad de recuperación al ser espacios más flexibles y atractivos para empresas que no quieren atarse a un compromiso largo plazo con una oficina tradicional.
Con esta perspectiva en mente, empresas como WeWork apuestan por México y mantienen sus planes de expansión. La empresa abrirá 880 centros de trabajo en Punto Sur, en Guadalajara, un desarrollo de usos mixtos en donde también habrá un hotel, centro comercial, restaurantes y viviendas en la capital del estado.
Pese a la sacudida por la pandemia, Álvaro Villar, managing director de WeWork para México y Centroamérica, considera que el coworking está más sólido que nunca y en el futuro se potenciará precisamente por las circunstancias que vivimos, la incertidumbre y la necesidad de esa flexibilidad que ofrecen.
El directivo de la empresa explica que este tipo de espacios corporativos ha crecido en los últimos meses, ya que las empresas han optado por modelos de trabajo híbridos, que combinan las labores en oficina y el teletrabajo, que se popularizaron durante la pandemia.
Aun así, el golpe del covid-19 fue duro: el ritmo de crecimiento de WeWork en cuanto a miembros se redujo sustancialmente en los 26 edificios con los que cuenta en el país.
El panorama aún es complicado, pero los especialistas confían en que grandes inversionistas como Fibra Uno, Fibra Plus, Fibra Danhos y WeWork continuarán invirtiendo en México, con la mirada atenta a los cambios en la demanda de espacios de trabajo y consumo que provocó la pandemia.
gaf