El temor a perder una casa, departamento o terreno por un despojo está llevando a más capitalinos a revisar papeles que durante años permanecieron guardados en un cajón, desde contratos privados de compraventa y testamentos hasta escrituras que siguen a nombre de padres o abuelos fallecidos.
Casos de despojo impulsan la certeza jurídica en CDMX
En lo que va de 2026, el Colegio de Notarios de la Ciudad de México ha otorgado 7 mil 478 consultas jurídicas gratuitas tanto en sus instalaciones como a través de los distintos programas de atención en los que participa, frente a 4 mil 28 consultas reportadas en 2025. La diferencia representa un crecimiento de 85.7 por ciento, es decir, prácticamente nueve consultas adicionales por cada diez que se atendían un año antes.
Víctor Rafael Aguilar Molina, presidente del Consejo del Colegio de Notarios de la Ciudad de México, comentó a MILENIO que parte importante de ese aumento se debe a la exposición pública que han tenido los casos de despojo y a la preocupación de los propietarios por acreditar jurídicamente su patrimonio.
“Ha aumentado considerablemente, sobre todo por la difusión que se dio a los despojos y también por el acercamiento que estamos realizando con la sociedad para que accedan a asesorías gratuitas, además de nuestra participación creciente en las Jornadas Notariales que se llevan a cabo en el Zócalo y 12 alcaldías”.
Alcaldías con mayor despliegue de operativos contra el despojo
El fenómeno no es menor. Durante 2026 las autoridades capitalinas han desplegado operativos por presuntos despojos en diversas alcaldías. En marzo, el Gabinete contra Despojos informó de diligencias que incluyeron denuncias, restituciones y aseguramientos de inmuebles en demarcaciones como Iztapalapa, Gustavo A. Madero, Cuauhtémoc, Benito Juárez, Miguel Hidalgo, Álvaro Obregón, Coyoacán, Tláhuac y Venustiano Carranza.
Riesgos de no regularizar un inmueble a tiempo
Para Aguilar Molina, quien es a la vez titular de la notaría 174 de la Ciudad de México, el riesgo aumenta cuando la persona que ocupa legítimamente el inmueble no tiene un documento actualizado que la identifique como propietaria. El problema es frecuente en propiedades heredadas en las que nunca concluyó la sucesión.
“Muchas personas tienen la posibilidad de heredar y resulta que heredaron a lo mejor desde el abuelo y el nieto es el que tiene el problema de que le despojaron el inmueble por no haber tramitado la sucesión o no tiene título de propiedad a su nombre”, señaló.
La preocupación llevó al Colegio a impulsar también su programa Escudo Protector, con recomendaciones para que los ciudadanos revisen los documentos que permiten acreditar la propiedad y disminuyan la vulnerabilidad frente a documentos falsos, ocupaciones y controversias sucesorias.
La realidad documental: ¿Cuántas propiedades carecen de escrituras en la CDMX?
Determinar cuántos inmuebles están jurídicamente irregulares en la Ciudad de México es más complejo de lo que sugieren algunas estimaciones difundidas públicamente.
El propio presidente del Colegio de Notarios reconoce que no existe un padrón que permita conocer el universo completo. El Registro Público de la Propiedad cuenta con más de 2.5 millones de inmuebles registrados, pero ese dato no permite saber cuántos faltan por inscribirse ni cuántos presentan problemas sucesorios, contratos privados pendientes de formalizar u otra condición jurídica.
La aproximación más sólida proviene del Censo de Población y Vivienda 2020 del INEGI.
- 78.8 % tenía escritura a nombre de la persona propietaria residente.
- 9.5% contaba con escritura, pero a nombre de otra persona.
- 10.2% carecía de escritura.
- 1.5% desconocía su existencia.
A escala nacional, el Programa Institucional del Instituto Nacional del Suelo Sustentable 2025-2030, con base en la ENIGH 2024 del INEGI, estima 7 millones 13 mil 991 viviendas propias sin escrituras en México, equivalentes a 26.2 por ciento del parque de vivienda propia considerado en ese diagnóstico.
Jornada Notarial 2026: reducciones e incentivos fiscales
Es en ese contexto donde la Jornada Notarial se ha convertido en uno de los principales incentivos para que los propietarios regularicen su situación.
El programa tiene alrededor de dos décadas de operación y dejó de funcionar únicamente como una campaña temporal para incorporarse al Código Fiscal de la Ciudad de México como un esquema permanente. Además de la reducción de contribuciones, ofrece asesoría jurídica gratuita.
¿Valor comercial o catastral? Cómo se calculan los ahorros en la escrituración
Para 2026, los beneficios se dividen según el valor catastral del inmueble:
- Hasta $465,580 pesos: 60% de reducción.
- De $465,580.01 a $931,158 pesos: 40% de reducción.
- De $931,158.01 a $1,396,737 pesos: 30% de reducción.
- De $1,396,737.01 a $1,706,311 pesos: 20% de reducción.
- De $1,706,311.01 a $2,417,272 pesos: 10% de reducción (requiere avalúo).
Un elemento importante, subrayó Aguilar Molina, es que el acceso al programa se determina por el valor catastral, no simplemente por el precio al que se compra o vende una vivienda.
“Vamos a imaginarnos que un propietario va a vender en 3 millones su inmueble, pero la boleta predial establece un valor de un millón 100 mil pesos. Entonces el comprador tiene derecho a pagar su impuesto con reducción porque el notario va a tomar en cuenta cuál es el valor catastral”.
En ese ejemplo, el inmueble quedaría en el tramo de 30 por ciento de reducción correspondiente a su valor catastral, a pesar de que su precio comercial sea de 3 millones de pesos.
¿Cuánto cuesta una escritura en CDMX?
El presidente del Consejo del Colegio de Notarios de la Ciudad de México destacó que el costo final no puede resumirse en una sola tarifa. En una compraventa intervienen el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), derechos del Registro Público, certificados, avalúos cuando sean necesarios, honorarios del notario e IVA sobre éstos, además de posibles adeudos de agua o predial que deben cubrirse antes de formalizar la operación.
Honorarios del notario vs. Impuesto ISAI
El Arancel de Notarios de la Ciudad de México 2026 muestra, además, que los honorarios profesionales se calculan de manera progresiva y no mediante una tasa plana de 4 o 6 por ciento.
- Operación de $2 millones de pesos: Remuneración arancelaria del notario ronda $22,667 pesos (antes de IVA). El ISAI genera aproximadamente $98,185 pesos.
- Operación de $2.5 millones de pesos: Remuneración del notario se acerca a $26,042 pesos. El ISAI suma unos $126,695 pesos.
- Operación de $3 millones de pesos: Remuneración llega a unos $29,417 pesos. El ISAI alcanza alrededor de $155,322 pesos.
Esto significa que, sólo sumando ISAI, remuneración notarial e IVA sobre esta última, una operación de 2 millones de pesos parte de alrededor de 124 mil pesos; una de 2.5 millones ronda 157 mil pesos y una de 3 millones se aproxima a 189 mil pesos. A esas cantidades todavía deben agregarse derechos registrales, certificados, avalúos y otros gastos del expediente, por lo que no constituyen una cotización definitiva.
Y aquí radica el atractivo económico de la Jornada Notarial. Para los inmuebles que entren en los rangos establecidos, las reducciones se aplican a los conceptos previstos en el programa y el ahorro aumenta cuanto menor sea el valor catastral.
Prevención jurídica: tiempos, procedimientos y la vía rápida para proteger tu inmueble
Para las sucesiones los incentivos son incluso mayores en 2026. El esquema vigente prevé reducciones diferenciadas de hasta 80 por ciento según el valor catastral y el supuesto aplicable, por lo que cada caso debe revisarse con la constancia de participación y la normatividad fiscal correspondiente.
De las 2 mil 342 consultas realizadas directamente en las instalaciones del Colegio, 26.02 por ciento corresponde a escrituración y regularización; 20.99 por ciento a testamentos, alrededor de 19 por ciento a sucesiones y el resto a asuntos diversos.
El proceso no necesariamente implica un juicio. Cuando existen vendedores, antecedentes y documentos suficientes, el notario puede obtener certificados de zonificación, libertad de gravamen y constancias de no adeudo para posteriormente firmar la escritura.
¿Cuánto tiempo tarda el trámite?
- Firma de escritura: Una operación en condiciones normales puede estar lista para firma en un máximo aproximado de dos meses y medio.
- Registro Público: La inscripción puede añadir otros dos meses y medio a tres meses.
Aguilar Molina calcula que una operación en condiciones normales puede estar lista para firma en un máximo aproximado de dos meses y medio. Después viene la inscripción en el Registro Público donde el trámite puede añadir otros dos meses y medio a tres meses, aunque aseguró que los tiempos de respuesta han mejorado durante los últimos meses.
La situación cambia si quien compró nunca escrituró y ya no puede localizar al vendedor. En determinados casos puede ser necesario acudir a tribunales para obtener una sentencia que posteriormente sirva como título de propiedad. La prescripción adquisitiva, aclaró Aguilar, no puede tramitarse directamente ante notario.
Por ello, más que un trámite administrativo, la regularización se ha convertido en una medida preventiva ante una problemática que mezcla delitos, conflictos familiares, sucesiones inconclusas y décadas de informalidad documental.
“Simplemente cuando tienes la oportunidad de consultar a alguien, ya llevas una ventaja”, resumió Aguilar Molina. El Colegio, agregó, busca llevar los servicios fuera de las notarías mediante jornadas en alcaldías y módulos en el Zócalo, donde algunos días la atención se prolonga hasta la noche ante la creciente demanda ciudadana.