M+.- El mayor riesgo para una propiedad no siempre comienza con una cerradura rota o una invasión; en muchos casos, el problema surge por:
- Una escritura desactualizada
- Una sucesión que nunca terminó
- Una casa abandonada
- Falta de seguimiento a la situación jurídica del inmueble
De acuerdo con la fiscal general de Justicia local, Bertha Alcalde Luján, en la Ciudad de México hay 21.4 casos de despojo por cada 100 mil habitantes, según información del Secretariado Ejecutivo del Sistema Nacional de Seguridad Pública, con corte al 5 de agosto.
“La realidad es que el delito de despojo tiene cifras estables, al menos desde 2019, que tiene la fiscalía. En esta década se ha mantenido un promedio diario de entre nueve y diez denuncias de despojo en la ciudad”, reveló.
La funcionaria señaló que de junio de 2025 a julio 2026, el gabinete contra despojos atendió un total de mil 32 casos, de los cuales, 644 corresponden a denuncias de tipo civil, es decir, que se trata de conflictos entre familiares o conocidos que disputan alguna propiedad.
En ese sentido, sólo 388 corresponden a posibles casos de despojo, por lo que se han realizado 317 acciones que corresponden a 185 restituciones de inmuebles y 84 aseguramientos, así como 48 acciones distintas.
El Secretariado Ejecutivo precisó que las alcaldías con mayor número de despojos registrados son:
- Cuauhtémoc: 205 casos
- Benito Juárez: 133 casos
- Venustiano Carranza: 120 casos
Las alcaldías con menor número de casos son:
- La Magdalena Contreras
- Cuajimalpa de Morelos
La primera defensa: regularizar la propiedad
Federico Sabrino Obra Camontes, director de la Academia Iberoamericana de Estudios Inmobiliarios, dijo a MILENIO que el combate al despojo comienza antes de que exista un conflicto: con la regularización de la vivienda.
En este sentido, indicó que México arrastra desde hace años un problema de inmuebles con documentación irregular y que durante la pandemia se agravó la situación al dejar propiedades intestadas tras el fallecimiento de propietarios que no concluyeron procesos sucesorios.
Ante este escenario, planteó una cruzada de regularización para que los propietarios tengan claridad sobre la titularidad de sus bienes y reduzcan los espacios que pueden ser aprovechados por quienes buscan apropiarse ilegalmente de un inmueble.
"Una propiedad que no está regularizada es una propiedad vulnerable", dijo Obra Camontes.
Los inmuebles más vulnerables
De acuerdo con Pablo Sáez Williams, socio de Von Wobeser y Sierra, el perfil de mayor riesgo no necesariamente corresponde a la propiedad más costosa, sino a aquella donde el dueño dejo de ejercer vigilancia sobre el inmueble.
Los propietarios más vulnerables son aquellos que no ejercen un debido cuidado sobre sus inmuebles, por lo que señaló que lo anterior se presenta, principalmente, en inmuebles abandonados, desocupados o que aparentan estarlo.
“También ocurre en inmuebles con extensiones de superficie muy grandes, donde un invasor puede ingresar sin que el propietario lo advierta oportunamente”, detalló a MILENIO.
Asimismo, indicó que suelen ser vulnerables, especialmente, las personas de la tercera edad, ya que, en algunos casos, pueden ser objeto de engaños, abusos y actos tendientes al despojo de su propiedad, aprovechándose de su condición de vulnerabilidad o del desconocimiento de la situación jurídica de sus inmuebles.
De igual forma, son vulnerables los inmuebles en los que existe ambigüedad en la titularidad registral, hay quienes se aprovechan de estas situaciones para tomar posesión y, posteriormente, realizar actos encaminados a obtener la titularidad del inmueble.
¿Cómo proteger mi vivienda?
A pesar de que no existe una fórmula que elimine por completo el riesgo sí hay acciones que pueden reducir la vulnerabilidad, como lo son:
1.Mantener documentos actualizados:
De acuerdo con los especialistas, las escrituras deben estar inscritas en el Registro Público de la Propiedad, contratos, pagos de predial y servicios deben estar organizados y disponibles.
Federico Sobrino recomendó no conservar únicamente los documentos físicos dentro del inmueble, sino contar también con copias certificadas o respaldos digitales seguros.
Además, Pablo Sáez agregó que también es importante verificar que las medidas y colindancias de las escrituras coincidan con la realidad del terreno, así como atender cualquier diferencia antes de que genere un conflicto.
2. No dejar inmuebles vacíos sin vigilancia:
Las casas desocupadas representan uno de los principales riesgos.
Santiago Morales, director general de MoradaUno, explicó que el cambio más relevante en los casos recientes es que el fenómeno comenzó a observarse también en zonas urbanas y colonias con mayor movimiento inmobiliario.
“Se debe evitar que una propiedad parezca abandonada, hay que mantener iluminación, visitas periódicas, comunicación con vecinos o buscar acelerar un proceso de renta o venta cuando el inmueble permanece sin uso”, dijo.
3. Formalizar cualquier entrega de posesión:
En caso de rentar una vivienda o prestarla, los especialistas recomiendan contratos claros que establezcan que la persona ocupa el inmueble por autorización del propietario y no como dueño.
Sáez Williams advirtió que una posesión entregada sin documentación puede complicar posteriormente la defensa del propietario.
4. Revisar periódicamente el Registro Público:
Una de las recomendaciones más importantes es verificar que no existan movimientos irregulares sobre la propiedad.
Además del Registro Público de la Propiedad, especialistas recomiendan revisar información catastral y mantener seguimiento cuando existen procesos de herencia, regularización o conflictos con terceros.
5. Actuar rápido ante cualquier señal de alerta:
Entre las señales que deben encender focos rojos están que una persona deje de pagar renta y se niegue a abandonar el inmueble, que intente presentarse como propietario o que inicie trámites para modificar la titularidad.
¿Cómo operan los despojos?
De acuerdo con Santiago Morales, algunos casos recientes siguen un patrón, el cual consiste en:
- Identifican una vivienda vacía.
- Ingresan al inmueble.
- Cambian cerraduras.
- Posteriormente intentan acreditar una posesión mediante documentos falsos o argumentos legales.
Federico Sobrino explica que el problema jurídico se complica porque el despojo suele centrarse en la posesión del inmueble, no únicamente en la propiedad, lo que puede abrir procesos legales para recuperar el bien.
De acuerdo con Sáez Williams, en caso de ser víctima de un despojo el primer paso es mantener la calma y abstenerse de intentar recuperar la posesión por propia mano.
“Esto es fundamental porque la legislación sanciona a quien, de propia autoridad, ocupe un inmueble de su propiedad cuando la ley no lo permite por hallarse en poder de otra persona. Es decir, el propietario que intenta recuperar su inmueble por la fuerza puede estar cometiendo él mismo el delito de despojo”, dijo.
El segundo paso, de manera inmediata, es buscar la asesoría de un abogado especializado en la materia, quien determinará la estrategia jurídica adecuada.
“En la mayoría de los casos, la recuperación del inmueble involucra acciones coordinadas en varias vías: penal, civil y administrativa, entre otras. El especialista guiará las actuaciones de manera coordinada, incluyendo posibles intervenciones policiales y del Ministerio Público, pero siempre con decisiones informadas”, agregó.
¿Qué no hacer durante las primeras horas?
Sáez Williams señaló que los errores más graves que debe evitar la víctima en las primeras horas son:
- Intentar recuperar el inmueble por la fuerza.
- No documentar de inmediato el estado del inmueble mediante fotografías, videos y cualquier otro medio que acredite la fecha y circunstancias del despojo.
- No presentar las acciones judiciales con prontitud.
“Es importante saber que la jurisprudencia determinó que el despojo es un delito de consumación instantánea, lo que significa que el plazo de prescripción de la acción penal se cuenta desde el día en que ocurrió la ocupación del inmueble”, dijo.
¿Cómo se recupera un inmueble?
Para poder recuperar una vivienda, las pruebas fundamentales dependen de la naturaleza jurídica del inmueble y de la vía procesal elegida, pero en términos generales son:
- Las que acrediten la titularidad de la propiedad como escritura pública inscrita en el Registro Público, certificado de libertad de gravámenes y constancias registrales.
- Las que acrediten el mejor derecho a poseer, los contratos de arrendamiento, comodato o cualquier otro título que demuestre que la posesión del invasor era derivada y está vencida o es ilegítima.
- Los comprobantes del pago de contribuciones y servicios como actos que acreditan el cumplimiento de obligaciones propias de quien ostenta la propiedad, como lo son:
- Recibos de pago de predial
- Servicios públicos (agua, luz)
- Constancias catastrales a nombre del propietario
“Además de pruebas testimoniales de personas que puedan declarar sobre la posesión previa del propietario y las circunstancias del despojo. Cualquier evidencia que permita establecer la fecha precisa del despojo, lo cual es relevante tanto para el ejercicio oportuno de la acción penal como para el interdicto de recuperar la posesión”, sostuvo.
Sáez Williams comentó que los plazos varían significativamente dependiendo de múltiples factores la vía procesal elegida, así como la agilidad de los tribunales de la jurisdicción correspondiente, solidez de las pruebas, complejidad de la situación jurídica y la estrategia adoptada.
“En términos generales, los procedimientos pueden durar desde seis meses en los casos más favorables, hasta dos años o más”, advirtió.
KL