Monterrey y su área metropolitana se perfilan como una opción para el desarrollo de espacios denominados dark stores o “última milla”, impulsados por el crecimiento exponencial que registra el e-commerce.
Solo en el último año alrededor de 80 mil metros cuadrados fueron ocupados, principalmente en Guadalupe, Apodaca, San Nicolás de los Garza y Monterrey.
Armando de la Fuente, director de la zona noreste de Newmark y Virgilio Morales, de la división industrial de Newmark Monterrey, señalaron que desde el inicio de la pandemia algunos desarrolladores han optado por reconvertir espacios de última milla que solían ser de manufactura a centros logísticos dentro de la mancha urbana de la ciudad.
Detallaron que adicionalmente Monterrey ha recibido a grandes empresas del comercio electrónico en edificios built to suit, es decir, edificios nuevos hechos a la medida y necesidad del cliente.
Prevén que esta sea una tendencia a la alza durante los próximos años, dado que el e-commerce seguirá creciendo.
De la Fuente explicó que las propiedades denominadas “última milla” son aquellas que se encuentran en puntos estratégicos dentro de la mancha urbana donde no existe gran disponibilidad de inventario.
Se podría decir que son naves con ubicación privilegiada. Muchas veces dichos edificios son espacios reconvertidos que anteriormente eran utilizados como manufactura o logística en las afueras de la mancha urbana, enfatizó el directivo.
Sin embargo, indicó, a medida que ha crecido la ciudad, los espacios industriales dentro de una misma zona se van convirtiendo a usos mixtos, habitacional y comercial y los pocos edificios que permanecen con vocación industrial pasan a ser opciones de última milla.
“En los próximos años podemos esperar que cada vez habrá menos naves dentro de mercados más maduros como lo son San Nicolás y Monterrey, creando espacios de última milla a base de esta reconversión”, añadió.
Por su parte, Virgilio Morales, dijo que normalmente los productos última milla están ubicados en los municipios de Guadalupe, Apodaca, San Nicolás y Monterrey.
A pesar de que en los últimos meses se han buscado alternativas en San Pedro, este corredor permanece meramente residencial y los espacios “industriales” o bodegas más grandes son de alrededor de 700 metros cuadrados, en dado caso de haber disponibilidad.
El producto última milla es “clase B” con dimensiones que rondan los mil metros cuadrados. Esto debido a que son edificios de segunda generación en zonas donde hay pocos terrenos disponibles para desarrollar.
También existen productos más grandes de entre 3 mil y 15 mil metros cuadrados, sin embargo, son limitadas las opciones por la naturaleza del tipo de inmueble.
“Vemos una tendencia por parte de los desarrolladores de construir inmuebles “modulables” que puedan ofrecer flexibilidad de tamaños para sus clientes”, refirió Morales.