Comprar un inmueble, departamento o casa, suele verse como una deuda de dos décadas, no siempre fácil de sostener debido al incremento que actualmente se observa en el mercado; sin embargo, existe una fórmula financiera en la que tu inversión se pueda liquidar prácticamente sin tocar tu bolsillo mes a mes, esto de acuerdo con Luis Felipe González, CFO de Rakennus.
En entrevista con MILENIO, el directivo de la firma inmobiliaria con más de 30 años de experiencia en remodelación de edificios residenciales, refirió que normalmente para acceder a un crédito hipotecario existen ciertos requisitos que debes de cumplir:
¿Qué te piden los bancos para acceder a un crédito hipotecario?
Según el especialista, una persona que busca un crédito hipotecario debe tener claro que requiere lo siguiente:
Comprobación de ingresos: Se requiere demostrar ingresos a través de recibos de nómina o estados de cuenta bancarios.
Capacidad de pago: La mensualidad de la hipoteca idealmente no debe superar 35 por ciento de los ingresos mensuales del solicitante.
Sin embargo, aseguró que el punto de partida es entender la "regla de dedo" del mercado mexicano:
Por cada millón de pesos de crédito, la mensualidad ronda los 10 mil pesos.
Y para que los números cuadren a tu favor, el escenario ideal es comienza con el pago del 30 por ciento de enganche, preferentemente en una preventa.
Explicó que al cubrir ese porcentaje inicial, 70 por ciento restante se financia con una hipoteca.
El CFO detalla que, en zonas con buena plusvalía, ese pago mensual al banco suele ser muy similar al monto que puedes cobrar por rentar la propiedad desde el primer año.
Un factor clave es que, mientras tu mensualidad hipotecaria se mantiene fija durante 20 años, el precio de la renta sube anualmente conforme a la inflación.
Este escenario genera que, con el tiempo, la renta no solo cubra el crédito, sino que empiece a dejarte un flujo de efectivo libre.
Para que este modelo sea exitoso, es vital elegir desarrollos en preventa con empresas reconocidas.
González advierte que se debe realizar un análisis legal diligente para verificar que la sociedad desarrolladora sea realmente la dueña del terreno y evitar fraudes comunes.
Por ejemplo, en un desarrollo en la colonia Aragón con un valor de 2.3 millones de pesos, el enganche del 30 por ciento ronda los 670 mil pesos.
El resto se paga con una hipoteca de 15 mil pesos mensuales, monto que se compensa con una renta estimada similar en la zona.
Al final de los 20 años, el inversionista se queda con un inmueble que ya no debe nada y que aumentó significativamente su valor por la plusvalía.
En este esquema, el propietario solo desembolsó el enganche inicial, mientras que los inquilinos pagaron el 70 por ciento de la propiedad.
Este modelo transforma la visión tradicional de la vivienda, es decir, de ser una carga financiera, pasa a ser un activo patrimonial.
La clave es la paciencia y la elección de una ubicación que garantice ocupación constante para que la "magia" de la renta funcione.
El "gancho" de la preventa
Según el experto, comprar antes de que se termine la obra permite acceder a descuentos de hasta 5 por ciento o más, dependiendo del enganche que des.
Además, al dar este porcentaje de enganche inicial te permite que el pago de la hipoteca restante (70 por ciento) sea casi igual al monto de una renta mensual.
En tanto que mientras tu mensualidad al banco se queda fija por 20 años, la renta que cobras sube cada año con la inflación, generando flujo de dinero a tu favor con el tiempo.
Seguridad ante todo
Gonzalez recordó que antes de depositar, debes verificar que la empresa desarrolladora sea la dueña legal del terreno para evitar fraudes, algo muy común en las preventas.
Finalmente, refirió que este esquema funciona mejor si ves la propiedad como un activo patrimonial que se paga con el dinero de terceros (los inquilinos).
MRA