Los fraudes inmobiliarios crecen mediante preventas fantasmas, identidades clonadas y remates judiciales falsos que se difunden activamente en redes sociales, afectando a inversionistas y familias que buscan con urgencia tener un hogar propio en un mercado cada vez más complejo, por tanto, un experto advierte sobre las señales que debes identificar para no caer en su trampa. Aquí te decimos cómo prevenirlos.
"Desafortunadamente existe una gran cantidad de tipos de fraudes que se fraguan en México en el sector inmobiliario, incrementando día a día nuevas modalidades con las cuales se busca defraudar a los inversionistas o despojar de inmuebles", advirtió Miguel Antonio Saucedo Ramírez, socio director de Saucedo Abogados.
¿Cómo operan las preventas fantasmas?
De acuerdo con el experto, una de las modalidades más lucrativas consiste en comercializar desarrollos en preventas que jamás se concluyen.
Se ofertan terrenos sin permisos legales o edificaciones inexistentes promovidas por supuestos vendedores que "carecen de legítimo derecho sobre los bienes".
Para consumar el engaño, los criminales usurpan personalidades falsificando escrituras públicas y credenciales de elector apócrifas.
Así logran hacerse pasar por los auténticos dueños ante las víctimas, cobrando sumas millonarias antes de desaparecer por completo.
"Por un lado, está el fraude con desarrollos en preventas que no se concluyen o de terrenos que nunca van a ser desarrollados porque no tienen permisos, o la venta por personas que han falsificado documentos", explicó Saucedo Ramírez.
El peligro de los remates judiciales
El engaño, a través de supuestos remates bancarios o judiciales es sumamente común en internet, es una modalidad en la que los delincuentes anuncian propiedades de alto valor comercial. Por ejemplo, un inmueble de 5 o 6 millones de pesos, a precios absurdos como de 600 mil pesos.
Cifras de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) exponen que la vivienda media en México promedió un costo de 2 millones 24 mil 337 pesos en el mercado durante el primer trimestre del año, según su índice de precios más reciente.
Saucedo Ramírez refiere que bajo el argumento de que el inmueble se encuentra en un proceso judicial y no se puede visitar, los interesados invierten a ciegas y atraídos por la ambición de un negocio fácil, entregan su capital y posteriormente lo pierden.
"Es imposible que una propiedad de valor comercial de 5 o 6 millones de pesos la anuncien en 600 mil pesos; las personas pretenden comprar bajo un precio ridículo y por eso caen", detalló.
¿Por qué no se denuncian los delitos?
De acuerdo con cifras de la Fiscalía de la Ciudad de México, el volumen de denuncias formales por fraudes inmobiliarios apenas alcanza 30 por ciento del total, refiere el especialista.
Los estafadores evitan la acción de la justicia mediante engaños prolongados, cambiando documentos o prometiendo falsos cumplimientos.
Cuando las víctimas detectan el delito, transcurren meses o años, provocando la prescripción penal y convirtiendo las demandas civiles en intentos que no prosperan.
"El porcentaje de denuncias no llega más allá del 30 por ciento del volumen de los que se cometen, porque los defraudadores los van llevando dándoles vueltas hasta que caen en la prescripción", manifestó.
Las tres alertas esenciales de protección
De acuerdo con Miguel Antonio Saucedo Ramírez, socio director de Saucedo Abogados, para frenar estas pérdidas patrimoniales, es indispensable identificar las señales de peligro.
- La primera alerta dicta que nadie regala nada.
- La segunda alerta consiste en detectar la urgencia desmedida del supuesto vendedor por concretar la transacción financiera.
- La tercera alerta apunta a los anuncios fraudulentos en redes sociales generados con inteligencia artificial (AI).
Ante esto último, resulta vital consultar con un notario o abogado experto para verificar folios reales y confirmar si el vendedor tiene facultades.
"La urgencia del supuesto vendedor provoca que las personas pasen por alto muchos elementos; hay que consultarlo con un abogado o notario para que revise documentos e identidad", aconsejó Saucedo Ramírez.
En México existen normas y procedimientos que regulan la compraventa de inmuebles como el Código Civil Federal y la Norma Oficial Mexicana NOM-247-SE-2021.
Tanto el códico como la norma mencionadas establecen conceptos, criterios y procedimientos que garantizan la seguridad tanto del que compra como del que vende o renta.
Los engaños se extienden a las rentas
Las estafas también golpean al mercado de arrendamiento, especialmente, con anuncios de rentas temporales.
Criminales ofertan inmuebles ajenos en plataformas no verificadas y, tras cobrar anticipos a turistas o inquilinos necesitados, desaparecen dejando a las víctimas desprotegidas.
Por ello, se recomienda operar mediante plataformas digitales reguladas que ofrezcan garantías de ocupación o reembolsos.
Aseguró que contratar directamente en redes sociales sin validar la existencia del inmueble eleva el riesgo de enfrentar un desenlace financiero fatal.
Aseguró que contratar directamente en redes sociales sin validar la existencia del inmueble eleva el riesgo de enfrentar un desenlace financiero fatal.
"No nada más el fraude se da con las ventas, también con las rentas de individuos que rentan inmuebles que no son de su propiedad y el dueño real desaloja a la persona", alertó Miguel Antonio Saucedo Ramírez, socio director de Saucedo Abogados.
el dato¿Qué es la NOM-247?
La Norma Oficial Mexicana NOM-247-SE-2021 (NOM-247) es una nueva normativa que establece cuáles son los requisitos para comercializar bienes inmuebles que se destinan a casa habitación.
El escudo digital del Registro Público
Para Saucedo Ramírez una gran ventana de prevención radica en las herramientas tecnológicas actuales del Registro Público de la Propiedad, el sistema de alertas inmobiliarias emite notificaciones inmediatas por correo o mensaje ante cualquier movimiento sospechoso sobre las escrituras del inmueble.
Asimismo, es importante mantener al día el pago del impuesto predial y los derechos de agua, debido a que los defraudadores consultan estos registros para identificar propiedades en aparente estado de abandono, convirtiéndolas en blancos fáciles de despojo.
"Hoy por hoy hay un sistema que se llama alertas inmobiliarias; cualquier movimiento que se pretenda hacer se puede validar y llega una alerta al correo electrónico o al WhatsApp", manifestó.
El servicio, que opera solo en Ciudad de México, está a cargo de la Dirección General del Registro Público de la Propiedad y de Comercio (DGRPPC), y se contrata por un año y debes prestar atención a su renovación para que tu propiedad no quede desprotegida.
Finalmente, ante la pérdida o robo de documentos, el experto aseguró que es vital actuar de inmediato para reponerlos mediante archivos públicos y resguardar copias digitales en la nube. En tanto, dijo que la orientación oportuna de especialistas evitará que criminales se apropien ilegalmente de tu patrimonio.
MRA