M+.- A finales de los años noventa, Florencio Máximo compró un terreno de unos 800 metros cuadrados en Atempan, Puebla, por lo que construyó una bodega donde guardaba pertenencias y dejó la propiedad escriturada a nombre de su esposa, Luisa Osorio.
Durante más de dos décadas, la propiedad fue parte de su patrimonio familiar. Todo parecía estar en orden: las escrituras, el pago del predial y la certeza de que nadie podría quitarles lo que era suyo.
Florencio murió en 2019. En busca de mejores oportunidades laborales, Luisa y sus hijos se mudaron a más de tres horas de distancia en carretera.
Se afincaron en Cuautitlán Izcalli, Estado de México, mientras que la propiedad en Puebla quedó cerrada, bajo la certeza de que toda la documentación legal estaba en regla y los pagos iban al día. Pero la distancia y la ausencia abrieron la puerta al despojo.
En 2021, vecinos colindantes en la calle De las Rosas –hermanos del antiguo vendedor del predio– comenzaron poco a poco a apoderarse del lugar en la colonia San Ambrosio.
Lo que comenzó con saludos cordiales y la revisión de acuerdos pasados sobre colindancias se transformó en una apropiación ilícita.
“Aprovecharon que no estábamos allá”, dice Fidel, de 29 años, uno de los cinco hijos de Luisa y Florencio.
“Pusieron una malla metálica, lo cercaron, usaron espacios para sembrar plantas y se adueñaron de la bodega. Cuando fuimos a revisar, nos encontramos con que actuaban como si nosotros fuéramos desconocidos”, dice el hijo de Florencio.
La primera reacción de la familia fue apelar al diálogo. En las primeras visitas, los invasores admitieron que el terreno pertenecía legalmente a Luisa y prometieron resolver la situación.
Pero con el paso de los meses la postura se endureció: los ocupantes dejaron de contestar llamadas, se escondían cuando la familia acudía a Puebla y llegaron a exigir 50 mil pesos para entregar el inmueble.
El despojo que vive la familia Máximo Osorio refleja una problemática que vemos con frecuencia en las noticias. Si tienes tu casa o terreno cerrado, desocupado, pero con papeles en regla, este caso sirve para entender cómo blindar tu propiedad.
Según un especialista consultado por MILENIO, al realizar visitas periódicas al predio y tomar fotografías o videos activando la función de geolocalización del dispositivo, entre otras recomendaciones, puedes prevenir que un extraño (o vecino) te la quite ilegalmente.
Así se vive de cerca el despojo de tu propiedad
En junio de 2026, la familia Máximo Osorio viajó a Atempan con la intención de limpiar el predio y hacer presencia. Pero cuando los vieron, los invasores llamaron a las patrullas municipales.
Acusaron a los verdaderos propietarios de agresión e invasión. Pese a que Luisa y sus hijos mostraron las escrituras públicas originales, así como los comprobantes del impuesto predial de casi 30 años, los agentes se declararon incompetentes.
Los canalizaron a las oficinas municipales de prevención del delito y ahí se detuvo el papeleo al no haber ocurrido agresiones físicas directas.
La perversión del caso escaló. A finales de 2025, los invasores interpusieron un juicio buscando anular las escrituras de la familia.
Su argumento era tan absurdo como recurrente en este tipo de delitos: al estar desocupado el predio y haber pertenecido originalmente a su hermano, la propiedad les correspondía a los invasores por el sólo hecho de colindar con ella y mantener la posesión.
Además, tramitaron medidas de protección y una orden de restricción contra los propietarios legítimos.
“Mi mamá se siente mal de pensar que la policía se la pueda llevar o que esta gente se ponga más violenta. Estamos gastando en abogados para defender algo que nos pertenece y legalmente está demostrado. Sentimos que la ley no nos protege, sino que nosotros tenemos que ver cómo le ayudamos a la ley”, lamenta Fidel.
Detrás de este volumen de casos, no sólo operan disputas entre particulares o rencillas familiares. Existe una estructura organizada que ha transformado el desalojo ilícito de inmuebles en un negocio altamente lucrativo.
Para entender cómo proteger una propiedad, buscamos al abogado José Luis Matabuena Ramírez, maestro en Derecho Constitucional y socio de la firma Gabinete Legal.
“Lamentablemente [el despojo] se volvió un tema de negocio para las organizaciones sociales, litigantes y funcionarios públicos coludidos”, dice el abogado.
Varían en sofistificación al apoderarse de propiedades
De acuerdo con el especialista, los esquemas para apoderarse de casas, departamentos o terrenos desocupados varían en sofisticación.
En los niveles más complejos, se ha observado que los invasores identifican propiedades con problemas de “intestado” o cuyos dueños radican fuera de la ciudad para orquestar robos de identidad mediante poderes notariales falsificados.
Con esos documentos tramitan escrituras irregulares o entablan juicios ficticios que buscan consumar el despojo en los tribunales sin que el propietario legítimo se entere.
En otros casos, organizaciones de fachada invaden los predios por la fuerza, simulan contratos privados de compraventa apócrifos y posteriormente presionan a las autoridades para lograr expropiaciones o regularizaciones de vivienda.
El talón de Aquiles de la propiedad privada en zonas urbanas radica en la falta de regularización. Matabuena estima que más del 50 por ciento de los inmuebles en la Ciudad de México carecen de escrituración actualizada o se encuentran trabados en juicios sucesorios intestamentarios tras la muerte de los titulares originales.
De acuerdo con la Fiscalía General de Justicia de la Ciudad de México, tan sólo en 2026 se han iniciado mil 846 carpetas de investigación por el delito de despojo.
En recorridos y mesas de atención a víctimas, la dependencia ha llegado a captar hasta 61 denuncias en una sola jornada, con mayor incidencia en alcaldías como:
- Benito Juárez
- Xochimilco
- Iztapalapa
- Gustavo A. Madero
- Miguel Hidalgo
- Cuajimalpa
La magnitud del fenómeno es crítica. Un análisis del Senado de la República advierte que entre 2020 y abril de 2026 se acumularon más de 25 mil denuncias por despojo únicamente en la capital del país.
Frente a este volumen de querellas, las autoridades lograron reportar 463 detenciones en el mismo periodo, lo que coloca la tasa de impunidad de este delito por encima del 98 por ciento.
“Y hay una confusión muy grave. Un inquilino que deja de pagar renta al morir el dueño o un vecino que aprovecha un terreno colindante vacío pueden alegar que tienen la posesión del bien", precisó Matabuena
"Aunque la ley establece que todo inmueble tiene un dueño legítimo, si la persona no cuenta con sus papeles inscritos en el Registro Público, el proceso para recuperar el inmueble se vuelve tortuoso y costoso”, señaló.
Tres recomendaciones para proteger tu inmueble de una invasión
Ante un panorama donde la impunidad supera el 98 por ciento, la prevención y la vigilancia activa constituyen el principal escudo para proteger el patrimonio inmobiliario.
Los especialistas en derecho civil y constitucional sugieren las siguientes recomendaciones de blindaje en tres niveles:
1. Contar con la certeza documental e inscripción pública
Contar sólo con un contrato privado de compraventa es insuficiente, ya que este no es oponible a terceros.
Es indispensable que la propiedad esté debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad a nombre del titular actual.
En caso de herencias o fallecimientos, es prioritario iniciar de inmediato los juicios testamentarios o intestamentarios correspondientes para obtener la adjudicación formal.
Además, se debe integrar un expediente físico con todos los comprobantes de pago de impuestos y servicios, como lo son el predial, agua y luz; deben mantenerse al día, incluso si la vivienda o terreno permanece sin uso.
2. Hacer presencia, contar con seguridad y red comunitaria
Un inmueble que luce abandonado es el blanco primario de los invasores. Se recomienda instalar cercados sólidos, chapas de alta seguridad, iluminación exterior y sistemas de videovigilancia.
Para casas vacías o predios alejados, mantener comunicación constante con los vecinos colindantes resulta determinante. Contar con una red comunitaria alerta permite recibir avisos inmediatos ante cualquier intento de intrusión o movimientos sospechosos.
3. El “blindaje digital” como prueba jurídica
Una de las herramientas más efectivas y accesibles para defender la posesión continua de un inmueble está en el teléfono inteligente.
El abogado José Luis Matabuena aconseja realizar visitas periódicas al predio y tomar fotografías o videos activando la función de geolocalización del dispositivo.
Las marcas de tiempo, la latitud y la longitud registradas digitalmente constituyen pruebas periciales de peso en materia penal y civil para certificar que el propietario mantiene el control, la presencia, así como la posesión física del lugar.
Con esto, desarticula los argumentos de “abandono” que suelen presentar los despojadores en los tribunales.
Pese a las tretas legales y al desgaste que implica encarar un proceso judicial, familias como los Máximo Osorio han decidido no ceder ante la presión de los invasores.
“Decidimos no dejarles el camino fácil”, comentó Fidel.
“Costó mucho trabajo y esfuerzo de mis padres comprar ese terreno. No es justo que por la inacción de las autoridades o por la maña de unos vecinos nos quiten lo que es nuestro”, concluyó
Finalmente, el abogado Matabuena Ramírez señaló que blindar una propiedad requiere constancia y rigor documental, pero en un contexto de despojos al alza, supervisar el patrimonio propio es la única garantía para evitar que el esfuerzo de toda una vida termine en manos ajenas.
Edición: GSC
KL