Comprar un terreno no garantiza que pueda desarrollarse. En México, donde cerca del 50 por ciento del territorio nacional pertenece al régimen agrario —ejidos y comunidades—, una revisión incompleta de los antecedentes legales y ambientales puede traducirse en litigios, inversiones detenidas e incluso restricciones de hasta 20 años para aprovechar un predio.
Ese fue el eje del más reciente episodio de Evolución Legal Podcast, en el que los abogados Fernando Frías y David González, de Santamarina y Steta, explicaron por qué el análisis agrario y ambiental debe realizarse de forma paralela antes de cerrar cualquier operación inmobiliaria.
Los especialistas recordaron que el régimen agrario mexicano nació tras la Revolución como un mecanismo de protección para la propiedad social. Aunque hoy existen procedimientos para transformar un terreno ejidal en propiedad privada mediante el llamado dominio pleno, el proceso exige cumplir estrictamente con la Ley Agraria: asambleas con quórum específico, votaciones calificadas, intervención de autoridades y la inscripción ante el Registro Agrario Nacional.
El principal riesgo, señalaron, no es que un terreno tenga origen ejidal, sino que su incorporación a la propiedad privada se haya realizado con irregularidades. Si alguna formalidad fue omitida, la operación puede ser impugnada posteriormente, afectando la certeza jurídica del comprador.
Además, muchas aseguradoras evitan emitir seguros de título cuando existen antecedentes agrarios, precisamente por el nivel de riesgo que representan este tipo de controversias.
El componente ambiental cambia las reglas
La revisión jurídica tampoco termina con la propiedad. Los expertos explicaron que gran parte de los bosques, selvas y matorrales del país se encuentran dentro de ejidos y comunidades agrarias, por lo que las restricciones ambientales pueden ser determinantes.
Contrario a una idea común, un terreno forestal no se limita a un bosque de pinos. La legislación también considera como forestales las selvas, matorrales y otras áreas con vegetación nativa, incluso cuando no se trata de grandes extensiones arboladas.
Los especialistas también advirtieron que existen otros elementos que deben revisarse antes de invertir, como la presencia de comunidades indígenas, la vocación del suelo, las áreas naturales protegidas y los permisos ambientales aplicables.
El análisis agrario responde si un terreno puede adquirirse con certeza jurídica, mientras que la revisión ambiental determina si realmente puede desarrollarse.
Para quienes participan en proyectos habitacionales, industriales o turísticos, revisar ambos frentes desde el inicio no es un trámite adicional, sino una condición indispensable para evitar litigios, pérdidas millonarias y proyectos que pueden quedar paralizados durante décadas
EA