La renta de vivienda es una modalidad cada vez más común en el país; ante el notorio crecimiento de esta modalidad para residir, gobiernos y compañías han puesto sobre la mesa la necesidad de debatir y profundizar sobre los derechos y obligaciones tanto de arrendadores como de arrendatarios.
En algunas ocasiones quienes habitan un inmueble rentado no tienen un conocimiento claro de qué atribuciones tiene el dueño del hogar que habitan.
Así, hay quienes se encuentran con sitios con problemas de humedad, alteraciones en la estructura y otros que pueden comprometer su estadía ahí; dichas situaciones se conocen como “vicios ocultos” y aunque puede ser un tema recurrente, no todos inquilinos saben cómo actuar si se encuentran en estas condiciones.
En México, se estima que hay 35.3 millones de viviendas particulares habitadas; de esta cifra, 16.4 por ciento son rentadas, este porcentaje es 1.2 puntos porcentuales mayor a los datos de 2014, refleja la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) 2020.
El reporte realizado por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) señala que la principal razón por la que una persona habita un hogar rentado es por falta de recursos o acceso a créditos hipotecarios (51.4 por ciento); detrás se encuentran la facilidad para poder mudarse (22 por ciento); encuentra mensualidades menores que las de una hipoteca (9.7 por ciento), no tiene interés en comprar (5.4 por ciento); prefiere invertir en viajes, estudios u otro ámbito (3.3 por ciento).
La creciente demanda de espacios arrendados para vivir ha hecho impulsado a gobiernos como el de la Ciudad de México a hacer modificaciones en su legislación y proponer proyectos como el tope a rentas (cuyos incrementos anuales no deben ir más allá de la inflación en el país), o un aumento al desarrollo de viviendas públicas y de interés social.
“Las rentas no pueden estar aumentando exponencialmente por encima del aumento de la inflación o del salario, porque entonces la distancia se va haciendo cada vez más grande. Las brechas se han ido abriendo cada vez más en lugar de estabilizarse”, dijo Martí Batres, jefe de Gobierno capitalino.
Según el mandatario, la intención de estos cambios es establecer un parámetro para fomentar el acceso a hogares dignos y asequibles para los habitantes de la ciudad.
Otra de las propuestas que están por discutirse es la impulsada por el presidente Andrés Manuel López Obrador en su paquete de reformas constitucionales y con la cual se pretende que el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) desarrolle edificaciones con la finalidad de ofrecerlas en arrendamiento.
La ENVI indica que en México hay una necesidad de más de 630 mil casas o departamentos para rentar –principalmente en Guerrero, Tlaxcala, Tabasco, Chiapas, Baja California Sur y Ciudad de México–.
Los cambios y el aumento en la solicitudes de espacios para alquilar ha hecho que la conversación sobre los términos y condiciones en los que los usuarios reciben un inmueble para residir.
¿Qué son los vicios ocultos y cómo protegerse de ellos?
Dentro de grupos en redes sociales para búsqueda de vivienda es común leer casos en los que los arrendatarios reciben un inmueble con desperfectos, mismos que pueden convertirse en una problemática mayor.
En ellos surge la duda de quién debe correr con los gastos para solucionar las condiciones; en otros, los afectados se encuentran con que su contraparte se rehúsa a hacer los cambios necesarios en el complejo o a pagar por ellos, en estas situaciones la duda es si hay recursos legales con los cuáles pueden protegerse y obligar al dueño a hacerse cargo de las instalaciones.
Los “vicios ocultos” se refieren a imperfectos que no son visibles pero que pueden afectar el valor y funcionamiento de un bien o servicio. Es probable que cuando los solicitantes firman un contrato de renta no encuentren fallas en el desempeño del hogar; sin embargo, una vez que empiezan a habitar el sitio se encuentran con que hay fallas en tuberías, goteras u otros, que impactan su día a día e incluso, su seguridad.
Este concepto se encuentra inserto incluso en el Código Civil Federal, cuyo artículo 2390 sostiene que el arrendador (o mutante) es responsable de las afectaciones que sufra el arrendatario (o mutuario) por la mala calidad o vicios ocultos del inmueble, si éste tenía conocimiento de la problemática y no dio un aviso oportuno.
La fracción V del artículo 2412 es más específica y sostiene que quien pone un inmueble en arrendamiento tiene la obligación de “responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento”.
¿Qué problemas pueden considerarse como vicios ocultos?
El tiempo promedio para reportar averías o imperfecciones en un sitio en arrendamiento va entre los tres y seis meses a partir de que los inquilinos empiezan a hacer uso de este.
En tanto, los vicios ocultos contemplan problemas relacionados con humedad, filtraciones de agua, defectos en acabados, falta (o mala) impermeabilización, grietas, problemas en drenaje, instalaciones eléctricas, de agua o gas.
Si el departamento o casa que estás rentando tiene alguno de estos problemas debes notificar al propietario del inmueble o administrador del mismo, quien debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias, siempre y cuando se trate de un tema que no esté relacionado con un mal uso de las instalaciones.
En caso de que el o los dueños del complejo se nieguen a hacer los arreglos que requiere el inmueble, el artículo 2490 del Código Civil establece que el arrendatario puede exigir la rescisión de su contrato, ya sea por la existencia de defectos o vicios ocultos, porque el arrendador ha contravenido a sus obligaciones e incluso en algunos casos, por la pérdida total o parcial de un complejo arrendado.
Para el caso de vivienda nueva, algunas compañías cuentan con acceso al servicio de fianza de vicios ocultos, una garantía con la cual el inmueble está protegido por un periodo (que suele ser de 12 meses, en promedio) para la solución de este tipo de desperfectos.
CMOG