Empresarios apuestan por los Fibras

La inversión en bienes raíces han demostrado ser muy redituable en México. Desde su surgimiento en 2011, el Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) han redituado 150% a sus inversionistas y en estos nueve meses del año, el rendimiento en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) fue de 50%.

A pesar de que 2018 es uno de los años con mayor volatilidad en el mercado financiero. Uno de los principales temas que ha influenciado la toma de decisiones de los inversionistas, sobre todo nacionales, ha sido: el proteccionismo comercial de Estados Unidos hacia otros países que, aunque existe el ánimo de negociar, no quita el temor a una posible guerra comercial en el mundo.

De acuerdo con Signum Research, empresa independiente de análisis financiero y bursátil, este evento, junto con el dinamismo económico, han dejado como resultado un rendimiento en los principales Índices de Cotizaciones en el mundo, de 1.63% en el S&P500, 9.11% en el Nasdaq y -3.85% en el Euro Stox50. En el mercado local el IPC ha tenido un rendimiento de -5.28%, el peso mexicano se ha depreciado 1.19% y las tasas de interés a 10 años se encuentran en niveles de 7.70%.

Tener una diversificación de activos ha resultado una estrategia ganadora en México y el sector de los Fibras ha sido un activo muy socorrido por los inversionistas, pues representan una menor volatilidad y una plusvalía constante en las inversiones”, dice Armando Rodríguez, analista bursátil de Signum Research.

  Los Fideicomisos que cotizan en la BMV ofrecen una rentabilidad por dividendo superior a 7%, la mejor ganancia en promedio de los últimos siete años. Como Fibra Uno, tiene un dividendo cercano a 7%, Fibra Macquarie 8% y Fibra Terra, uno de 8.8%. Los dividendos de los Fibras registran un mejor rendimiento que el de las acciones, el cual esta cerca de 5.0% en 2018. 

En cuanto a la superficie rentable de los Fibras, en lo que va del año superó los 21 millones de metros cuadrados, acompañada de una ocupación promedio cercana a 95%, la cual se ubicó en niveles históricos.

Con mejores ganancias

Fibras pagan a sus inversionistas por dos vías: el rendimiento de sus certificados en el mercado accionario y la distribución del flujo operativo que generan. En este aspecto, en estos nueve meses del año, Fibra Uno, Fibra Danhos y Terrafina lideraron las distribuciones a sus accionistas.

De acuerdo con sus reportes trimestrales, en términos absolutos, los vehículos con los dividendos más altos fueron: Terrafina, con 0.7020 centavos por certificado; Fibra Danhos, con 0.60 centavos, y Fibra Uno, con 0.5401 centavos.

“Las distribuciones de los tres vehículos han mejorado cada trimestre gracias a las subidas en todas sus métricas operativas y financieras, como el crecimiento del portafolio en operación, de la ocupación de las propiedades y de los precios de renta”, dice Armando Rodríguez, analista bursátil de Signum Research.

Terrafina logró su mayor distribución histórica gracias al efecto de sus últimas adquisiciones en su flujo de operación. El Fibra sumó 26 propiedades a su portafolio en el último año, para concluir el mes de junio con 286 y una superficie rentable de 40.9 millones de pies cuadrados. Los ingresos por rentas subieron 19%, similar al aumento del flujo de operación, de 21%. “En el segundo trimestre de 2018, continuamos con sólidos resultados, integrando los beneficios de las adquisiciones de activos industriales.

Además, la fortaleza del sector en México se vio reflejada en un alto nivel de arrendamiento que, para Terrafina, representó un total de 1.4 millones de pies cuadrados”, menciona Alberto Chretin, director general de Terrafina. Por su parte, Fibra Danhos concluyó el desarrollo de su tercer portafolio desde que salió a Bolsa, con la integración del centro comercial Las Antenas y de las torres de oficinas de Toreo.

Mientras que Fibra Uno distribuye el 100% de sus resultados financieros, lo que le permite sostener una distribución creciente, pero esto puede comenzar a cambiar en los siguientes trimestres, normalizando el porcentaje del flujo que distribuye hacia 95%. De acuerdo con Sofía Robles, analista de Intercam, esto no provocará una disminución drástica del dividendo. "Están distribuyendo un poco más de lo normal, porque hubo varias adquisiciones en el último año en los portafolios, que han beneficiado a los resultados.

Los dividendos con mayor rendimiento

Las Fibras que más dividendos pagan no son siempre las que tienen el mayor rendimiento por dividendo, pues esto depende del valor de sus títulos en el mercado.

De acuerdo con datos estadísticos de Signum Research, los Fibras sbn un instrumento que reflejan la combinación más jugosa en la BMV, con un rendimiento en promedio de 13%. “Estábamos por debajo de 8%, de acuerdo con los trimestres anteriores. El crecimiento se debe a tres variables: el retroceso en valor de capitalización del sector en general, el efecto de las tasas de interés y el desempeño per sé de los dividendos”, dijo Rodríguez, de Signum.

 Sin embargo, se espera que en los siguientes meses, las valuaciones van a seguir presionadas por la tendencia alcista en tasas de interés. Para Rodríguez, de Signum Research, basándose en los resultados de los últimos trimestres, los Fibras tienen recursos disponibles para seguir invirtiendo y comprando inmuebles. “Nos dan una idea de la magnitud tanto de las adquisiciones y desarrollos de forma consolidada que podremos ver en lo que resta de 2018 y en 2019”, dice.

 El analista agrega que “se debe de tener en cuenta las métricas de apalancamiento de cada uno de los Fibras, donde el Índice regulatorio es de 50% del valor de los activos totales, hoy el sector representa 29%, entonces todavía hay un ligero espacio para incrementar este apalancamiento”.

Un panorama estable

A pesar de la incertidumbre con lo que arrancó 2018 por la renegociación del TLCAN y el proceso electoral, la actividad de los Fibras no se detuvo en la BMV, donde han mostrado una clara mejoría en las últimas jornadas, impulsando en diversos casos las valuaciones en los segmentos industriales.

En un panorama de inestabilidad, los Fibras constituyen una alternativa estable, capaz de revertir las tendencias negativas, ya que son uno de los instrumentos de inversión más defensivos que actualmente tiene el mercado, son vehículos que tienen la particularidad de recibir flujos constantes de recursos por los compromisos de arrendamiento de mediano y largo plazo.

“Como sucedió con los Fibras de Estados Unidos, mejor conocido como Real Estate Investment Trusts (REITs), durante la crisis de 2008, los Fideicomisos son capaces de revertir la tendencia negativa que existe en los precios de título y convertirse en una inversión con interesantes rentabilidades”, dice Miguel Ángel del Barrio, socio de Auditoría y líder en servicios de FIBRAS en Deloitte. 

De acuerdo con datos de Franklin Templeton Investment, en los últimos siete años, el S&P/ BMV Fibras registra una ganancia de 129.65% nominal, contra un 30.47% del Índice de Precios y Cotizaciones (S&P/BMV IPC). Las Fibras recientemente se han mantenido estables, en gran medida por los acuerdo pactados en el TLCAN, menciona Jorge Marmolejo, gestor de Cartera de Franklin Templeton Investment. “Los riesgos de choques externos, como la inflación y guerras comerciales, ofrecen posibles, ventanas de oportunidad en los mercados financieros, por lo que sugerimos sobre ponderar deuda indizada de uno a tres años de plazo, y subponderar acciones y Fibras”, dice Marmolejo.

Por su parte, Del Barrio menciona que “al tener ya un acuerdo definitivo del TLCAN, se puede identificar la incidencia que tendría este tema en el dinamismo de las inversiones extranjeras en los espacios inmobiliarios”. De acuerdo con el analista de Deloitte, las Fibras constituyen, sin duda alguna, una opción atractiva, aun en situaciones de inestabilidad. “En muchos casos, los propios contratos de arrendamiento establecen factores de ajuste a las rentas que se basan en factores inflacionarios, o incluso existen componentes de rentas variables que tendrán mejores desempeños precisamente por su mayor consumo”. Las Fibras ofrecen estabilidad al público inversionista al obtener ganancias y mejores rendimientos para largo, ya que este mercado llegó para quedarse.

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