La vivienda es refugio, pero también es una clase de activo. Este hecho a menudo se olvida en el debate sobre los altísimos precios de la vivienda y qué hacer al respecto, sobre todo en Estados Unidos. Desde alquileres congelados (por la izquierda populista) hasta la rezonificación y desregulación (la izquierda de la “abundancia”), pasando por la propuesta de hipotecas a 50 años con garantía del gobierno (la última de Trump), todos tienen opiniones. Pero si no se empieza por analizar los cambios sistémicos del mercado que convirtieron a las viviendas en un activo negociable, no se podrá solucionar el problema de fondo.
Es un problema que ocupará un lugar destacado en la agenda de las elecciones de mitad de mandato, y que se entrelaza con otro tema político candente: la creciente concentración del mercado en un puñado de grandes empresas.
La escasez de oferta es una de las principales razones de la inflación de la vivienda. Existen innumerables razones para eso, desde el aumento de los costos de construcción hasta las tasas de interés más altas. Sin embargo, una razón importante, aunque poco examinada, por la que la oferta se quedó rezagada respecto a la demanda desde la Gran Crisis Financiera es que las pequeñas entidades de crédito y los constructores, responsables de satisfacer la demanda de vivienda en EU, se vieron superados por actores más grandes, con mayor capacidad en un mercado inmobiliario altamente financiarizado.
Un nuevo informe del American Economic Liberties Project (AELP), una organización sin fines de lucro con sede en Washington que analiza los problemas de los monopolios, describe cómo los legisladores de ambos partidos tomaron, en las últimas décadas, decisiones que favorecen a los principales participantes del mercado. Estos grandes bancos y constructores a veces crean una escasez artificial diseñada para aumentar sus ganancias en lugar de incrementar el número real de viviendas construidas. Si bien no se trata de un estudio cuantitativo, el informe argumenta con solidez que replantear tanto la financiarización como la concentración en la construcción y los préstamos para vivienda puede ayudar a resolver el problema de la asequibilidad.
Como saben los que han visto la película ¡Qué bello es vivir! (It’s a Wonderful Life), las cajas comunitarias de ahorro y préstamo solían respaldar la mayor parte de la construcción y compra de vivienda en EU. Las políticas del New Deal favorecieron a las entidades más pequeñas, que estaban obligadas a canalizar los depósitos locales hacia la construcción de vivienda local. Sin embargo, a finales de los 70, la inflación, las alzas de las tasas de interés y la desregulación de la era Reagan crearon un entorno difícil para los constructores más pequeños y las cajas de ahorro y préstamo, que tenían incentivos no solo para prestar dinero, sino también para operar. En una década, la mitad quebró, y desde entonces tanto la construcción de viviendas como el sector bancario se están consolidando.
Casi la mitad de las viviendas en EU son construidas por las constructoras más grandes que cotizan en bolsa: DR Horton, Lennar Corporation, Toll Brothers. Como cualquier empresa pública, rinden cuentas a sus accionistas, no a sus prestatarios, lo que significa que gran parte del efectivo disponible se destina a la recompra de acciones, y se alienta a las empresas a hacer lo que sea necesario para mantener márgenes elevados. Esto puede incluir prácticas como controlar el inventario, las construcciones iniciadas e incluso los terrenos de tal manera que se maximice el precio, pero no necesariamente el volumen. Como señala el informe de AELP, la práctica de la “acumulación de terrenos”, que consiste en la compra o la adquisición de opciones y la tenencia de grandes extensiones de terreno hasta que sea óptimo para el constructor liberarlas, es ahora algo común.
Los grandes bancos prefieren trabajar con las grandes constructoras, que aportan proyectos de mayor envergadura y mayores utilidades. Existe abundante evidencia empírica que demuestra que, a medida que los bancos crecen, prestan menos a las pequeñas empresas. Todo esto crea un paradigma en el que la oferta de vivienda está impulsada por el mercado, en lugar de por los pequeños negocios. Esto hace que la vivienda sea más escasa y menos asequible para la gente común.
Esto no significa que los inversionistas no tengan un papel que desempeñar en el mercado inmobiliario. Las firmas de capital privado, por ejemplo, ayudaron a estabilizar el mercado luego de la Gran Crisis Financiera. También obtuvieron enormes utilidades al adquirir propiedades a precios irrisorios en subastas judiciales, algo que habría sido imposible para los compradores individuales. En mis propias investigaciones, he descubierto que a medida que son más estrechos los vínculos del inversionista con la comunidad en la que opera, suelen alinearse mejor los intereses entre la obtención de utilidades, la disponibilidad de vivienda y la asequibilidad. Es más difícil aprovecharse de la gente si se la ve en el supermercado.
¿Qué deben aprender los legisladores de esto? A escala nacional, los sectores antimonopolio de la administración Trump pueden considerar cómo ampliar el apoyo a los constructores locales y examinar con lupa la consolidación del sector, en lugar de otorgar exenciones fiscales a las grandes empresas. A escalas estatal y local, un impuesto sobre el valor del suelo desalentará la especulación inmobiliaria, y debe limitarse el número de propiedades de las que puede ser dueño un solo corporativo. La concentración es el enemigo de la oferta.
Los legisladores también necesitan una comprensión más sistémica del mercado inmobiliario. Me alentó un perfil reciente del recién elegido alcalde de Nueva York, Zohran Mamdani, en el que se indica que puede tener una visión más sofisticada de lo que yo pensaba. En 2020, Mamdani declaró a un periodista: “En mi experiencia, no se trata de inquilinos contra propietarios”. La crisis de asequibilidad es, más bien, “inquilinos y propietarios contra especuladores financieros y carteras de bancos de inversión”. La vivienda se debe centrar en el refugio, no en las utilidades de los inversionistas.