Las inmobiliarias de todos tamaños siguen arrastrando el duro impacto del coronavirus en sus cuentas y la temporada de otoño-invierno parece seguir el mismo camino con un aumento en los contagios de covid-19, por lo que el sector está buscando alternativas para poder aprovechar los espacios ya existentes y así obtener ingresos.
La convivencia con la enfermedad y la crisis que ésta está dejando, abrirá oportunidades y cambios en los modelos de negocio. Por ello, ante las cifras desoladoras, el sector busca estrategias para sobrevivir reinventando sus espacios. Después de aumentar el home office por el confinamiento, son ya varios edificios que están apostando por convertirse en viviendas y acoplarse a los escenarios de la nueva normalidad.
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Gonzalo Robina, director general del fideicomiso de inversión en bienes raíces Fibra Uno, aseguró recientemente que la firma contempla convertir tres de sus propiedades con este fin, tres de las cuales se ubican en Ciudad de México.
“Sí se están dando casos, de hecho tengo presentes dos edificios en Periférico Sur, a la altura de Perisur, que eran de oficinas y que hoy se van a convertir en vivienda, otro está en la Colonia del Valle. Sí hay reconversión en ese sentido, y estamos hablando de los edificios que se construyeron en los años 80 o 90”.
En este sentido, Enrique Téllez, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), agregó que a pesar de que este tipo de espacios fueron diseñados para albergar oficinas, es posible hacer la reconversión habitacional; sin embargo, tiene algunas complejidades porque los diseños de los edificios pueden variar.
“Creo que vamos a empezar a ver la reconversión de edificios de menor calidad, es decir, los más viejos donde tal vez se desocupen más rápidamente, van a transformarse en vivienda y algunos de los que están por terminar pueden cambiar también a ser de vivienda porque así convenga al grupo de inversionistas que lo están desarrollando y sí, es factible”, dijo Téllez en entrevista con MILENIO.
Agregó que este cambio, requerirá de una autorización de las autoridades, toda vez que los permisos se dan dependiendo el tipo de desarrollo programado, por lo que se tendrán que presentar los proyectos, mismos que deben incluir los estándares de iluminación y ventilación que deberán cumplir los departamentos o complejos en el edificio.
El presidente de la ADI explicó que en Ciudad de México ya han iniciado las conversaciones de este tipo de desarrollos, principalmente en los corredores que tiene sobreoferta de oficinas.
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Ambos especialistas coincidieron en que los edificios que pueden ser utilizados para este fin serán los más antiguos, construidos en las últimas tres décadas del siglo pasado y que no se encuentran al día con las amenidades y certificaciones que tienen que cumplir los más modernos.
Robina, de Fibra Uno, detallo que serán “los que no contaban con las certificaciones que hoy prácticamente todos los corporativos exigen para poder ocupar, pero son edificios muy buenos que tienen los espacios suficientes para hacer una reconversión a vivienda y que al final de cuentas ha sido un sector que ha tenido un boom durante las últimas dos décadas”.
Oficinas en sobreoferta
Al tercer trimestre de este año, el mercado de oficinas en Ciudad de México destacó por mantener una sobreoferta. De acuerdo con el reporte elaborado por Colliers International, en dicho periodo el inventario total corporativo en la ciudad fue de 6.8 millones de metros cuadrados, al incorporarse dos edificios de Clase A, los cuales añadieron una superficie de 29 mil metros cuadrados. En cuanto a la tasa de disponibilidad, ésta se situó en 19.7 por ciento, siendo Norte, Santa Fe y Polanco los tres submercados con mayor inventario.
Robina destacó dos posibles panoramas para el sector en el corto plazo: el primero contempla que luego de la experiencia y la respuesta de los colaboradores de las empresas al home office, mantendrán a la mayoría en este esquema; por otro lado, quienes decidan regresar de lleno a las oficinas, necesitarán más espacio a fin de minimizar los contagios.
“Hay empresas como el caso particular de Fibra Uno que como usuario de metros cuadrados de oficinas, aproximadamente en el corporativo somos 220 personas, de ellos nos vamos a quedar 150 porque estamos dando más espacio entre la gente, y vamos a necesitar nuevos espacios para aproximadamente 70 personas adicionales”, explicó.
Fibra Uno es el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces y es propietario de gran parte de los desarrollos ubicados en el corredor Reforma, de Ciudad de México; actualmente cuenta con 100 propiedades de oficinas lo que se traduce en mil 309 metros cuadrados destinados a este fin. Su área bruta rentable asciende a 12.5 por ciento del total y el periodo de renta promedio de 4.1 años.
Téllez, presidente de la ADI, concluyó que “las oficinas o los espacios de oficinas no van a desaparecer en su totalidad; sí habrá una manera diferente de que funcionen las oficinas y los espacios y tal vez los metros cuadrados que hoy tiene una empresa en sus oficinas varíen hacía el futuro”.
Experiencias internacionales
Esta no es la primera vez que se da esta transformación; Tellez ejemplificó que este tipo de reconversiones fueron populares hace décadas en Nueva York, cuando las áreas industriales se convirtieron en los famosos lofts, grandes talleres y almacenes abandonados se convirtieron en viviendas.
Actualmente, en España algunos de los hoteles ya apuestan por la reconversión de sus espacios en oficinas para el teletrabajo, para lo que necesitan infraestructura y equipamiento tecnológico, además de flexibilidad en la configuración del mobiliario e instalaciones adecuadas para el trabajo compartido.
lvm