La renta corporativa promedio nacional cerró el segundo trimestre de 2026 en $21.71 USD/m², un alza de 3.98% respecto al primer trimestre, de acuerdo con Spot2.mx.
El incremento ocurre con una vacancia de 17.2% en la Ciudad de México sobre un inventario Clase A y A+ de 7.5 millones de m², equivalente a alrededor de 1.3 millones de m² desocupados.
El 76.6% de las oficinas disponibles en Spot2.mx se ofrece con la obra de adecuación ya realizada: 61.6% acondicionada y 15% amueblada en esquema plug and play.
La absorción bruta del primer semestre alcanzó 211 mil m² frente a una absorción neta de 93 mil m²: el 75% de la demanda bruta correspondió a renovaciones, expansiones, subarriendos y prearrendamientos.
Un mercado con vacancia alta no debería subir de precio. El sector corporativo en Ciudad de México lo está haciendo, y la explicación no está en el volumen de metros cuadrados sino en el estado en que se ofrecen. La lectura tradicional de la vacancia trata todo el espacio disponible como un solo producto, cuando en la práctica conviven dos inventarios distintos que compiten en condiciones desiguales: el que está listo para operar y el que exige una inversión de acondicionamiento por parte del inquilino.
El mercado inmobiliario corporativo cerró el segundo trimestre de 2026 con una renta promedio nacional de $21.71 USD/m², un incremento de 3.96% respecto al primer trimestre. El alza ocurre mientras la Ciudad de México reporta una vacancia de 17.2% sobre un inventario Clase A y A+ de 7.5 millones de metros cuadrados, equivalente a alrededor de 1.3 millones de metros cuadrados desocupados.
Concentración de la Demanda por Corredor
La vacancia agregada esconde un mercado partido. La demanda se concentra en los corredores donde la disponibilidad ya es escasa, mientras los submercados periféricos acumulan superficie que no logra colocarse.
CBD: Polanco, Lomas Palmas y Reforma Insurgentes Santa Fe
11.1% de vacancia 13.95% de vacancia 27.64% de vacancia
Distrito central de negocios donde se concentra la disponibilidad más baja del país y un 36% de la absorción neta del primer semestre.
Submercado con la mayor participación en la absorción neta con el 45% del total.
Concentra junto con Perinorte la mayor parte de la oferta de grandes superficies contiguas, con la colocación más lenta.
La Nueva Tipología: la Condición de Entrega como Factor de Cierre
Como se observa en la gráfica de Condición de entrega, la oferta disponible y la demanda efectiva se han desacoplado. El inventario que no rota se concentra en el producto que el inquilino ya no quiere financiar, mientras la comercialización se desplaza hacia formatos listos para operar.
Predominio del inventario con obra terminada. El 76.6% de las oficinas disponibles en Spot2.mx se ofrece con la adecuación ya realizada: 61.6% acondicionada y 15% amueblada en esquema plug and play. Solo 23.4% permanece en obra gris. La distinción importa: el espacio acondicionado libera al inquilino de la obra, que es la parte cara y lenta del proceso, mientras el plug and play permite además ocupar desde el primer día. En ambos casos la inversión de adecuación dejó de recaer en quien renta.
Volumen de búsqueda corporativa. Entre marzo y septiembre de 2026, Spot2.mx registró 2,393 proyectos de búsqueda de oficina, correspondientes a 2,239 empresas distintas, con 8,225 espacios considerados. El semestre concentra 56% de la actividad de búsqueda de los últimos doce meses.
Prima por inmediatez. Los espacios con obra terminada se colocan con una prima frente a la obra gris. La preferencia corporativa no responde a un criterio estético sino financiero: cada mes de acondicionamiento es un mes de renta pagada sin operación.
Comercialización sin Ocupación: la Brecha entre Absorción Bruta y Neta
El segundo indicador que explica el semestre está en la distancia entre dos cifras que suelen leerse como una sola. Durante el primer semestre de 2026 se comercializaron 211 mil metros cuadrados de oficina en la Ciudad de México, mientras la absorción neta se ubicó en 93 mil.
La brecha entre ambas cifras muestra que buena parte del movimiento no se tradujo en ocupación nueva. La composición de la demanda lo confirma: el 75% de la absorción bruta correspondió a renovaciones, expansiones, subarriendos y prearrendamientos, es decir, a empresas que ya estaban en el mercado y renegociaron su contrato, se movieron de edificio o cedieron su espacio a un tercero. El mercado está rotando, no expandiéndose.
La escasez, además, es de producto terminado y no de superficie: solo el 8.5% de los edificios vacantes ofrece espacios contiguos a partir de 9 mil metros cuadrados.
El CAPEX que Cambió de Dueño
Acondicionar una oficina representa una inversión de capital del inquilino cuyo retorno se recupera a lo largo de la vigencia del contrato. Dos factores han acortado el horizonte de planeación con el que las empresas evalúan esa decisión: la revisión anual del T-MEC, que sustituyó el esquema de renovación de largo plazo, y la reducción gradual de la jornada laboral de 48 a 40 horas semanales entre 2027 y 2030, que obliga a reconfigurar plantillas y turnos antes de comprometer superficie.
El resultado no es una caída en la necesidad de oficina, sino un traslado de la inversión de acondicionamiento del inquilino hacia el propietario. Para la segunda mitad de 2026 está prevista la incorporación de 214 mil metros cuadrados de nueva oferta en Corredor Reforma, Polanco y Corredor Lomas Palmas, los corredores con la menor disponibilidad del país. La variable que definirá su colocación no es el volumen que entra al mercado, sino la condición en que llega: el inventario entregado en obra gris competirá contra la disponibilidad ya existente en ese mismo estado.
Fuentes
Los precios promedio nacionales por condición de entrega se calculan como el promedio simple de las cuatro zonas metropolitanas reportadas (Valle de México, Monterrey, Guadalajara y Querétaro), el mismo método con el que se obtiene la renta promedio nacional de $21.71 USD/m².
Vacancia, inventario, absorción bruta y neta, composición de la demanda, disponibilidad de superficies contiguas y nueva oferta proyectada: CBRE, MarketView Oficinas Ciudad de México, primer semestre de 2026.
Los 1.3 millones de m² desocupados resultan de aplicar la tasa de vacancia de 17.2% al inventario Clase A y A+ de 7.5 millones de m².
La distribución por condición de entrega se calcula sobre las oficinas públicas con ese atributo capturado en la plataforma. Los volúmenes de búsqueda corresponden a proyectos creados entre el 1 de marzo y el 2 de septiembre de 2026.