Fibra Mty obtuvo una mejora en su calificación crediticia de largo plazo al pasar de ‘BBB-’ a ‘BBB’, luego de concretar la adquisición de cerca de 80 por ciento de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) de Fibra Macquarie; la decisión fue anunciada por S&P Global Ratings, que atribuyó el alza a una mayor escala operativa y una posición más sólida dentro del mercado inmobiliario industrial y comercial en México.
Ante ello, la agencia informó que la perspectiva se mantiene estable y señaló que espera que Fibra Mty integre rápidamente las operaciones de FMQ, al tiempo que conserva una política financiera prudente en materia de asignación de capital, uso de deuda y liquidez durante los próximos 24 meses.
Detalló que la operación se realizó mediante una oferta pública de adquisición que incluyó un pago en efectivo de alrededor de 4 mil 600 millones de pesos, financiado parcialmente con deuda de largo plazo.
Así como un intercambio de certificados a razón de 3.2 CBFIs de Fibra Mty por cada CBFI de FMQ.
La agencia calificadora indicó que la estructura de financiamiento de la transacción, el bajo nivel de apalancamiento de Fibra Mty al cierre y el desempeño operativo de los activos adquiridos permitirán mantener métricas crediticias sólidas.
Antes de la adquisición, informó que Fibra Mty registraba una razón de deuda neta ajustada a flujo operativo (Ebitda) de aproximadamente 1.1 veces y una deuda a capital cercana a 7 por ciento.
Explicó que tras integrar los resultados operativos de FMQ en una base proforma de 12 meses, la calificadora estima que la deuda neta ajustada a flujo operativo se ubicará entre 4.5 y 5.0 veces.
Mientras que la deuda a capital se mantendrá entre 25 y 30 por ciento durante los próximos dos años.
S&P también prevé que Fibra Mty continúe con su estrategia de expansión del portafolio industrial mediante la adquisición de activos estabilizados. Para ello, considera inversiones cercanas a 370 millones de dólares en 2026 y 121 millones de dólares en 2027.
De acuerdo con la agencia, estos recursos provendrán principalmente de los fondos obtenidos en una reciente oferta subsecuente de capital por 490 millones de dólares y de la venta de activos no estratégicos de su portafolio de oficinas.
Adquisición fortalece posición competitiva
La agencia calificó la compra de FMQ como un evento transformacional para Fibra Mty, estima que los ingresos proforma de 2025 de la entidad combinada alcanzarían aproximadamente 8 mil 800 millones de pesos.
Mientras que el ajustado rondaría los 6 mil 900 millones de pesos, más del doble de la base actual de ingresos y flujo operativo de Fibra Mty.
La calificadora espera que durante los próximos 24 meses la entidad combinada mantenga tasas promedio de ocupación superiores a 95 por ciento contratos de arrendamiento con vigencias promedio de entre tres y cinco años y una proporción de rentas indexadas al dólar cercana a 85 por ciento.
Asimismo, destacó que la adquisición amplía la presencia de Fibra Mty en mercados considerados atractivos e incrementa su escala en área bruta rentable, número de propiedades e inquilinos.
Precisó que con aproximadamente 52 millones de pies cuadrados de área bruta rentable industrial, Fibra Mty se convierte en el tercer jugador industrial más grande de México.
MVDJ