Nearshoring impulsa el mercado inmobiliario industrial

En el último semestre, las naves industriales han aumentado su área bruta rentable en cerca de un millón de metros cuadrados (m2) como resultado de la relocalizacion de empresas (nearshoring). Así lo dice Josefina Moisés, directora general de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra). “Si bien este fenómeno se viene dando desde 2014, con el Tratado de Libre Comercio de América del Norte, a raíz de la pandemia y otros eventos coyunturales como los conflictos entre Estados Unidos y China, y la guerra Rusia-Ucrania, empezó a tener un boom mayor. Es algo que ya existía, pero que últimamente ha crecido y crecerá más”.

Según datos de la empresa consultora inmobiliaria Solili, en 2021 el segmento industrial reportó una demanda de 6.6 millones de metros cuadrados, de espacios clase A, B y C, lo que significó 70 por ciento más que lo demandado en 2020, en plena pandemia.

Por su parte, datos de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), señalan que en 2022 el crecimiento del segmento industrial fue de 30 por ciento con respecto al año previo.

“Antes de la pandemia, la absorción neta del espacio (el que se ocupa menos el que se desocupa) en edificios industriales clase A en los principales mercados del país, era en promedio de 2 a 2.5 millones de metros cuadrados al año. A partir de 2021 prácticamente se duplicó esa cifra; en 2022 tuvimos más de 4 millones de metros cuadrados y en 2023 se estiman cerca de 5 millones; y no son más porque en realidad ya no hay terreno”, explica Javier Llaca, director de operaciones y adquisiciones Fibra Monterrey (Mty).

Llaca dice que vienen años muy estables para el mercado inmobiliario industrial en el país: “se están desarrollando nuevos proyectos para satisfacer la demanda. En poco más de 30 años que llevo en esta industria nunca había visto una pendiente así en el ciclo del mercado, no es tema de un momento: es un fenómeno que se está dando en mediano y largo plazo con todos los retos que esto conlleva para el sector”.

La oportunidad y sus retos

El crecimiento exponencial en la demanda de parques industriales representa diversos retos y preocupaciones clave como el suministro confiable de electricidad y la transición a fuentes de energía limpia.

En el tema de energía, “el reto no está solo en la generación sino en la transmisión, pues de acuerdo con la CFE hay suficiente producción de energía, el problema es llevarla a dónde hace falta y que esté esa disponibilidad. Hace falta inversión en transmisión y distribución y seguir trabajando con el gobierno para tener más flexibilidad en el tema de política pública cuando se trata de autogeneración y energías alternativas”, dice Llaca, de Fibra Mty.

Por su parte, Alejandro Lara, copresidente del Consejo de American Industries Group, explica la relevancia del trabajo conjunto con los gobiernos en sus tres niveles. “La energía es un factor clave para que sean viables los proyectos y para dar certidumbre a las empresas que vienen. Se están estableciendo agencias estatales de energía en varios estados en los que operamos, como Chihuahua, Querétaro, Jalisco, en las cuales se está vinculando toda la información y esfuerzos para que, en conjunto con la CFE, se hagan estas demandas colectivas y den certidumbre a que la Comisión haga inversiones. También nosotros como privados contribuiremos con nuestra parte”.

Pero hay otros retos, como la mano de obra, un crecimiento tan fuerte y tan rápido ha mermado la oferta, y aunque esto impulsa los salarios, los especialistas coinciden en que hay que trabajar en temas de capacitación y especialización.

“Son fuegos que se han ido apagando conforme han ido surgiendo. Y el reto de la mano de obra es que haya personal calificado, preparado, con un mayor nivel de educación y de estudios”, refiere Josefina Moisés, de Amefibra.

En este sentido, Llaca agrega que “además se puede dar un fenómeno interesante de migración de trabajadores de Centro y Sudamérica”.

La tecnología y logística son también desafíos que llegaron con el nearshoring. Particularmente el transporte terrestre tiene retos importantes de seguridad. Y en el tema de tecnología, los expertos explican que hay que garantizar que en las ubicaciones haya fibra óptica y acceso a energía.

Activar nuevas regiones industriales

Cifras de CBRE indican que 61% por cientode la actividad inmobiliaria relacionada al nearshoring ha estado concentrada en Monterrey y Saltillo, seguido por Tijuana, Ciudad Juárez y Reynosa, principales receptores de estas operaciones. Pero los retos de tierra y agua a los que se enfrentan estos estados están impulsando a otras economías nacionales y regionales para no perder el momentum que vive México en la captación de inversiones y actividades extranjeras. En este contexto, el sureste se vislumbra como una solución viable.

“Para las empresas y la industria no es solo decidir dónde hay disponibilidad de tierra, sino que haya buenas rutas de acceso, buena oferta de mano de obra, que haya infraestructura, energía, agua... La cercanía con Estados Unidos tiene una influencia directa, aunque hay mercados (alejados de la frontera norte), como Mérida, que están creciendo de manera importante; ya tiene cerca de 8% de la actividad de nearshoring, principalmente en el tema automotriz”, dice Llaca.

Por su parte, Lara señala que si bien antes de la pandemia ya tenían inversiones en parques industriales en Guanajuato, Querétaro, San Luis Potosí y Jalisco, también están volteando a ver a Mérida, en la sureña península de Yucatán.

Los expertos coinciden en que el Corredor Transístmico, hace mucho sentido a largo plazo para este tipo de inversiones, pues ayudará a dar movilidad al sureste para que mercados como Mérida, Villahermosa y Campeche se desarrollen como destinos industriales. Hay mano de obra, pero hay que calificarla porque actualmente está enfocada en el tema agrícola y de petróleo más que en el industrial.

“Vemos también la incursión de algunas empresas en mercados secundarios, para utilizar ciertas barreras de entrada sobre todo en mano de obra. Por ejemplo, en el portafolio que acabamos de adquirir compramos un edificio en Colima que, aunque hoy no es un mercado industrial importante, tiene a la empresa japonesa Yazaki, que construyó una planta nueva para tener una intersección con el puerto de Manzanillo, con mano de obra no depredada. En Aguascalientes, Chihuahua y Hermosillo también vemos un movimiento importante”, dice Llaca.

¿Burbuja de precios?

Josefina Moisés comparte que “se reportan desatendidos 14 millones de metros cuadrados de demanda”, frente a estas cifras no sorprende el alza en el precio por metros cuadrados de renta de los inmuebles industriales.

“Hemos visto un crecimiento generalizado en el norte, a una tasa de entre 8 y 10 por ciento anual, creo que ese ritmo va a seguir, no solo por la demanda sino por el incremento en el costo de la tierra y porque llevamos dos años de inflación fuerte en el precio de materiales de construcción.

Creo que se va a suavizar la curva en algunos mercados, pero hay otros que tienen un atraso en el ritmo de precios, como Querétaro y San Luis Potosí, donde todavía no se ha visto este incremento, por lo que la pendiente del crecimiento en el Bajío será más alta en el 2024”, explica Javier Llaca y agrega que los niveles de renta promedio van de 6.5 a 7 dólares por metro cuadrado al mes, “cuando por ejemplo en Monterrey, hace tres años, el promedio era 4.8 a 5 dólares por metro cuadrado”.

Y lo que viene

El desarrollo industrial no se detendrá, por lo que muchas Fibras comienzan a ver en este segmento una mayor oportunidad.

“Las naves industriales integradas a la Amefibra suman 19 millones de metros cuadrados de área bruta rentable hasta hoy. Antes de la pandemia, estábamos en alrededor de 16.5 millones, y claro, se suman nuevos jugadores como Fibra Nova”, explica Moisés.

En el caso de Fibra Mty, su apuesta desde hace un par de años es por el segmento industrial. “Pasamos de tener un portafolio 50 por ciento industrial y 50 por ciento oficinas, a uno 72 por ciento y 28 por ciento, respectivamente. Además, vamos a invertir entre 220 y 250 millones de dólares en los próximos meses en proyectos industriales, y una parte muy importante tiene que ver con el nearshoring. Pienso que con las adquisiciones que vamos a hacer tendremos en cuenta una potencial oferta de capital para el siguiente año. Seremos una Fibra al menos 80 por ciento industrial y 20 por ciento oficinas para 2024”, dice Llaca.

La directora de Amefibra comparte que los principales fideicomisos inmobiliarios que operan estos espacios son: “FUNO, que ya adquirió un millón de metros cuadrados más de tierra y en breve desarrollará la mitad; y también están Prologis, Terrafina, Fibra Macquarie y Fibra Mty” con buenas apuestas.

Con el impulso actual y las proyecciones a largo plazo, los parques industriales de México están preparados para un crecimiento y desarrollo continuos para atender las demandas del nearshoring.

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