Primero el suelo, luego la vivienda

En México, 65% de la vivienda existente es autoconstruida por las familias mexicanas. Este Proceso de Producción Social de Vivienda (PSV) tiene una gran relevancia en la economía del país, pues representa 46% del Producto Interno Bruto (PIB) de vivienda. 

La predilección por este método se debe, principalmente, a la falta de acceso al crédito para adquirir una vivienda terminada. Aunque también a la ventaja que representa hacerse de una propiedad de forma progresiva, es decir, construir conforme los recursos familiares lo permitan y las necesidades lleguen.

Si bien la autoconstrucción ha hecho accesible la vivienda a los segmentos de la población más vulnerables, las personas deben enfrentar dificultades para acceder al suelo. De ahí que la forma más frecuente es ocupar irregular - mente un predio en la periferia, lejos de las ciudades, ya sea de propiedad privada o social, con o sin autorización del propietario, carente de infraestructura, equipamientos y servicios; una decisión que genera un altísimo costo social y está lejos de constituir una solución adecuada para los pobladores.

Garantizar el acceso al suelo 

El suelo es un recurso finito, escaso y caro, sobre el cual se constituyen las ciudades gracias a la construcción, articulación y organización de la vivienda. Por ello, la ocupación del suelo debe hacerse desde su función social, entendida como el principio que regula el derecho de propiedad en favor del interés público

De acuerdo con ONU-Hábitat, la vivienda que se construye en suelos que no ofrecen acceso a la educación, a oportunidades de empleo, servicios básicos o no tienen certeza en la tenencia del suelo, aíslan geográfica y materialmente a sus habitantes de la red de apoyo necesaria para construir comunidades estables. 

Según el Programa Nacional de Vivienda, el suelo intraurbano en México es utilizado de manera poco eficiente, ya que se calcula que en las principales ciudades del país existen 85,000 hectáreas de este tipo de suelo subutilizado que podrían albergar hasta 3.3 millones de viviendas nuevas; es decir, 46% de las que serían necesarias entre 2017 y 2030 para atender la demanda de nuevos hogares.

Compromiso de todos 

La vinculación entre la Política Nacional de Suelo (PNS) 2021-2025 y las políticas de ordenamiento territorial y de desarrollo urbano es fundamental para conducir la gestión del suelo en el país y brindar una oferta de suelo apto y bien localizado, con acceso a fuentes de empleo, infraestructura, equipamiento adecuado y servicios básicos. 

Para Cynthia Goytia, economista, experta en mercados de suelo, regulación de uso de suelo, vivienda, servicios de infraestructura, desigualdad y financiamiento urbanos, un error común en países de América Latina es la disociación entre entidades y actores implicados en la gestión de suelo. “Vemos que las políticas de vivienda van por un lado mientras que las políticas de suelo por otro, y eso nos ha llevado a muchos errores en nuestras ciudades, como a tener mucha vivienda mal localizada y poco o nada asequible”.

De acuerdo con la también directora de la Maestría de Economía Urbana de la Universidad Torcuato Di Tella en Argentina y fundadora y directora del Centro de Investigación en Política Urbana y Vivienda (CIPUV), a los gobiernos les interesa la vivienda, el transporte, la infraestructura, pero en ocasiones no se dan cuenta de que la normativa de uso de suelo y la forma en la que se regula es fundamental para cada una de estas dimensiones y que tiene implicaciones importantísimas en la posibilidad de generar vivienda de interés social bien localizada y servida. 

María Cristina Rojas Eberhard, exfuncionaria de la Secretaría Distrital de Planeación de Bogotá, Colombia, coincide en que es vital vincular el trabajo del sector público, privado y de la sociedad y comparte que durante su gestión al frente de Planes Parciales en dicha Secretaría, uno de los principales retos que enfrentó fue la coordinación de actores públicos y privados para la toma de decisiones. “Es clave para lograr planes urbanos que se puedan implementar y gestionar, que cubran las demandas y necesidades de las ciudades”. 

Históricamente, las políticas de vivienda suelen estar disociadas de las políticas de suelo porque pertenecen a niveles de gobierno diferentes. El Gobierno Federal en México se ha propuesto zanjar esta brecha. Actualmente, establece relaciones claras entre la Política Nacional de Suelo y el Programa Nacional de Vivienda 2024.

Vivienda asequible y derecho a la ciudad 

La gestión de suelo impacta en diferentes aspectos a las sociedades, de ahí la importancia de regular el suelo con relación a la vivienda de interés social. “Tener una normativa adecuada genera inclusión. Una regulación de uso de suelo inadecuada generará restricciones en las densidades residenciales, exclusión, porque obliga a las ciudades a extenderse innecesariamente”, explica Cynthia Goytia. 

Por el contrario, añade la experta, la gestión de suelo y lograr vivienda de interés social bien localizada “puede contribuir a moderar los precios del suelo y a obtener parte del financiamiento que genera esta valorización, a partir de las normativas, y esto puede servir para generar infraestructura”.

Hay mucho por hacer cuando se habla de gestión de suelo asequible. Rojas Eberhard comparte que una de las áreas de oportunidad que ve en Colombia, y que puede ser un punto de vista a reflexionar también para nuestro país, es mejorar la articulación de los tiempos del desarrollo de los planes urbanos con los planes de inversión de las ciudades. “Nos ha pasado que los planes parciales definen principalmente obligaciones para los propietarios de suelo privados y urbanizadores, pero de pronto olvidan el aspecto público. Y a veces, cuando hay un cambio de administración, tal vez esa siguiente gestión no da continuidad, se abandona el proyecto y dejan en manos de la inversión privada resolver problemas que, muchas veces, no se solucionan con financiamiento, sino con la gestión interadministrativa que solo puede hacer el municipio”. 

Otra de las asignaturas pendientes en la que coinciden las entrevistadas es en el aprovechamiento de la información. “Las ciudades generan muchos datos y mucha información valiosa para sustentar las decisiones de todos los actores en la ciudad, tanto del sector público como privado, en temas de gestión de suelo, pero muchas ciudades carecen de ese procesamiento y organización de la información. Nosotros, en el Centro de Investigación en Política Urbana y Vivienda (CIPUV), fuimos pioneros en desarrollar un atlas de precios de l suelo de las distintas ciudades del país”, comparte Goytia.

​De acuerdo con la experta argentina, esta iniciativa les ha permitido lograr, entre muchas otras cosas, la aprobación de programas de vivienda social adecuada. Pues se puede identificar si el lote donde se construye un proyecto cumple con el equipamiento urbano y los servicios necesarios.

¿Es posible generar suelo asequible? 

El mayor reto para la generación de suelo urbano destinado a la vivienda asequible es que debe ser una necesidad clara para toda la ciudadanía; “entender que todos tenemos un papel activo en esa posibilidad de que se genere suelo asequible para los hogares de menores ingresos”, dice Rojas.

 De acuerdo con la también colaboradora del Instituto Lincoln —profesora en tópicos de valorización de suelo, proyectos de desarrollo urbano y administración territorial, dentro del Programa para Latinoamérica y el Caribe —, “ya sea como propietarios de suelo, con apoyos económicos, o desde el punto de la inclusión, los ciudadanos deben entender que es bueno y necesario, y que cuando hay proyectos de vivienda de interés social inclusivos se está dando un paso importante hacia la equidad”. 

Además de crear esta conciencia, Rojas explica que establecer un porcentaje de obligación de suelo para vivienda de interés social es un camino que ha traído buenos resultados.

Goytia coincide en que en América Latina hay todo un esfuerzo por entender la importancia de la gestión del suelo, que se está llevando a la práctica a través de diferentes innovaciones , y menciona el caso de Bogotá: “se implementaron reajustes de suelo en las áreas de extensión, designando una parte de ese suelo para vivienda de interés social. Eso ha permitido un crecimiento ordenado de las ciudades y a su vez que se haga con inclusión”.

 De acuerdo con Goytia, Bogotá es una de las pocas ciudades de América Latina que en la última década ha conseguido reducir el desarrollo informal. “En gran parte esto se debe a haber aplicado un menú muy amplio de instrumentos de gestión de suelo que interactúan unos con otros y van generando esta oferta de suelo asequible y en la escala necesaria”.

 Para entender mejor el tema de la cuota de vivienda de interés social, Rojas Eberhard nos platicó cómo fue que la adoptaron en Colombia. “Tomamos aspectos de la reglamentación de vivienda inclusiva de países como Estados Unidos o los europeos, donde la política de vivienda inclusiva establece diferentes formas de generar vivienda de interés social. En un edificio, por ejemplo, puede establecerse qué porcentaje debe ser vivienda social. Otras reglamentaciones establecen que si vas a desarrollar un suelo que no está urbanizado , hay que destinar un porcentaje para este segmento”.

Con el fin de conocer el impacto de esta política, María Cristina Rojas realizó una profunda investigación sobre el verdadero cumplimiento y resultados de la misma: “Nos dimos cuenta que sí es posible generar vivienda de interés social a través de la obligación. Aunque lo segundo que hallamos es que esa obligación requiere seguimiento. Eso es muy importante, porque también encontramos que muchos actores incumplieron la norma simplemente porque sabían que podían hacerlo. El tercer hallazgo es que funcionaría mejor con gradualidades según la zona. La obligación de vivienda de interés social puede tener dos objetivos: la generación de esta vivienda en las ciudades o bien la inclusión de estos inmuebles en tejidos residenciales de hogares con mayores ingresos”. 

En cuanto a los retos por salvar en Latinoamérica, Cynthia Goytia concluye: “tenemos que ir hacia ciudades policéntricas, hoy está de moda hablar de las ciudades de los 15 minutos, donde puedes tener tus actividades en un radio que tome es te tiempo recorrer, y eso es una excelente oportunidad para rebalancear estos temas de inclusión con el crecimiento urbano”

SGS