Mientras los propietarios de los centros comerciales y las tiendas físicas en calles comerciales examinan los daños que causó el coronavirus (Covid-19), los propietarios de bodegas y centros de almacenaje se enfrentan a un problema diferente: cómo hacer frente a una demanda récord.
La pandemia provocó que más consumidores recurrieran a las compras en línea, lo que llevó a una fiebre por el espacio de almacenamiento, desde los pequeños sitios de entrega de “última milla” (a la puerta de la casa del cliente) cerca de los centros de las ciudades, hasta los enormes centros de distribución “de grandes tiendas”.
Amazon encabezó la demanda. La compañía, que agregó la enorme suma de 600,000 millones de dólares (mdd) a su capitalización de mercado este año a medida que aumentaron sus ventas, está firmando acuerdos de arrendamiento para gigantescos almacenes en todo el mundo. Se comprometió a abrir 33 centros de distribución en Estados Unidos (EU) en 2020, una extensión adicional de más de 10.6 millones de metros cuadrados desde Atlanta hasta Arizona.
El gigante estadounidense de comercio electrónico también es el inquilino entrante de un almacén de más de 701 mil metros cuadrados en las afueras de Londres, de acuerdo con personas con conocimiento de ese trato. La enorme expansión de Amazon es una de las razones por las que los inversores perciben una oportunidad.
- Te recomendamos Amazon recorta más de mil 200 empleos de repartidores con subcontratos en EU Negocios
Nuevas oportunidades
El nivel de ocupación del espacio de logística en el Reino Unido alcanzó niveles récord en el segundo trimestre del año, de acuerdo con el grupo inmobiliario CBRE, a pesar del confinamiento por la pandemia de Covid-19.
Tras unos meses tranquilos después de que el coronavirus asestó el golpe, “los inversionistas regresan con todo”, dijo David Sleath, director ejecutivo de Segro, una compañía de logística líder en Reino Unido y con una participación muy importante en Europa, que la semana pasada dijo que aumentó las utilidades del primer semestre de 2020. “Si eres un inversionista institucional global y quieres exposición a bienes raíces comerciales, este es un lugar atractivo para estar”, mencionó.
Hace una década el comercio electrónico representaba 6.7% de todas las ventas minoristas en Reino Unido, de acuerdo con datos de la Oficina Nacional de Estadística (ONS, por sus siglas en inglés). Para febrero, el mes anterior al brote, la cifra era de 19%. Para mayo, alcanzó 33%.
En abril, 27% de las compras se realizaron en línea en Estados Unidos, según el departamento de comercio y Bank of America. Es probable que esta participación se reduzca a medida que las tiendas vuelvan a abrir, advirtió Sleath, pero los inquilinos entrantes “buscaban cristalizar ese salto temporal en una mayor capacidad”. “Hay una gran cantidad de dinero que entra a nuestro sector”, dijo Marcus de Minckwitz, un asesor de inversiones de logística europea en Savills Property.
Cada 1,305 millones de dólares adicionales que se gastan en línea significan la suma de alrededor de 274,000 metros cuadrados de espacio logístico, de acuerdo con CBRE. Prologis, que cotiza en la Bolsa de Nueva York, la compañía de almacenes más grande del mundo, estima que son necesarios casi 366 millones de metros cuadrados por cada 1,000 millones de dólares de ventas en comercio electrónico en EU.
El Dato.27%
de las compras en abril se realizaron en línea en EU, según el departamento de comercio y Bank of America.
Se acelera la tendencia
Las ganancias por los inquilinos del comercio electrónico superan por mucho las pérdidas de los minoristas de tiendas físicas, según CBRE, una de las razones por la que Blackstone, el propietario inmobiliario privado, describió la logística como el sector “de más convicción”. “Hasta hace poco, la propiedad más codiciada para tener era el centro comercial tradicional.
Los centros comerciales tenían una ventaja natural, eran difíciles de desarrollar y atendían a los alrededores... la logística durante mucho tiempo se consideró como el otro extremo del espectro: no era tan emocionante y era más fácil de replicar”, dijo Ken Caplan, codirector global de Blackstone Real Estate. El ascenso del comercio electrónico, agregó, “cambió toda la dinámica”.
En junio de 2010, la capitalización de mercado de Segro era de menos de 2,600 millones de dólares, de acuerdo con los datos de S&P Global. Ahora, con un valor cercano a 15,400 millones de dólares, es tranquilamente el grupo inmobiliario más grande que cotiza en bolsa en el Reino Unido; Intu, el propietario de centros comerciales de Reino Unido, mientras tanto, colapsó.
El valor de su par estadounidense Prologis subió 20% este año a aproximadamente 77,500 millones de dólares. Docenas de centros comerciales en Estados Unidos se convierten en sitios industriales, de acuerdo con CBRE, que dice que la pandemia de Covid-19 acelerará esta tendencia.
Esta semana, el Wall Street Journal informó que Amazon está en conversaciones con Simon Property, el propietario de centros comerciales, para reutilizar las tiendas departamentales como centros de distribución.
Gracias al auge del comercio electrónico, CBRE predice que habrá demanda por más de 101.5 millones de metros cuadrados de espacio nuevo en Estados Unidos para 2022 •el triple de su estimación anterior• y espera que los alquileres suban en alrededor de 6% al año.
- Te recomendamos Amazon, Netflix y Uber, los gastos hormiga en la nueva normalidad Negocios
Opiniones encontradas
Amazon no es el único inquilino ansioso. Los minoristas de moda con una presencia en línea limitada buscan desesperadamente espacio para depositar sus inventarios que no pudieron cambiar en la pandemia. “Ya tienen almacenes llenos de ropa, luego viene la próxima temporada y ellos no pueden apilarlas”, de acuerdo con un agente inmobiliario de Reino Unido.
Pero si bien algunos propietarios de almacenes sufrieron golpes en los ingresos de arrendamiento de los inquilinos, de los minoristas en particular, los inversores que pujaban por nuevos sitios lograron pocos descuentos, dijo De Minckwitz. Algunos inversionistas “indiscriminados” probablemente podrían quedar atrapados, advirtió Sleath.
“Habrá más cierres en el sector minorista, eso significa almacenes vacíos así como centros comerciales. Es muy importante pensar en donde colocas tu dinero”. PGIM, el gestor de activos, compró cinco sitios de logística alemanes el mes pasado y dijo que se siente optimista de que la demanda solo crecerá.
Las firmas de capital privado también se están acumulando: además de Blackstone, Meyer Bermgan tiene planes de recaudar 750 millones de euros (unos 885 mdd) para invertir en Europa. James Dunlop, gestor de fondos de Tritax Big Box, dijo que los inversionistas que “necesitan fuentes de ingresos grandes y fuertes”, como los fondos de riqueza soberana y los fondos de pensiones europeos, también se sienten atraídos por el sector.
Pero algunos podrían soltarse, advierte Adrian Benedict, director de soluciones de bienes raíces de Fidelity. “Hay una avalancha de capital de las ventas minoristas a la logística. Inevitablemente, con cada crisis, ves que esos acuerdos con malos cálculos al final del ciclo, son de los que realmente te arrepientes”, dijo.
yvr