Para ser un edificio de Nueva York cuyo escaparate se encuentra vacío, el 711 de la Quinta Avenida se ha vuelto inusualmente codiciado.
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Wafra, el fondo de pensiones de Kuwait, acordó pagar 909 millones de dólares (mdd) por el edificio a finales de agosto, muy por encima de lo que muchos creían que podría alcanzar cuando el año pasado Coca-Cola decidió sacarlo al mercado.
Y en una de las volteretas más grandes, esta semana Wafra vendió su participación a BVK, un fondo alemán de pensiones, y a su socio turco, Bilgili Group.
Independientemente de lo que signifique este giro hacia la venta, parece confirmar el gran atractivo que tiene la propiedad comercial de Nueva York para los inversores institucionales, muchos de ellos extranjeros, en un momento en el que las tasas de interés se encuentran a un nivel históricamente bajo en todo el mundo.
“En cada acuerdo importante que ofrecemos, aparecen más postores institucionales”, dijo Douglas Harmon, presidente de mercados de capitales de Cushman & Wakefield, que se encargó de la venta original. “Hay más instituciones que quieren ser propietarios de bienes raíces que nunca antes”.
Los fondos de pensiones, los fondos de riqueza soberana y los fondos de ese tipo desde hace mucho tiempo son una fuerza en el sector inmobiliario. Sin embargo, la propiedad comercial al parecer atrae nueva atención en un momento en que los bonos ofrecen tan poco rendimiento y los mercados de capitales han sido tan volátiles.
Los grupos de capital privado Blackstone y Brookfield capturaron la atención en los últimos meses al cerrar sus fondos inmobiliarios más grandes en la historia, 20 mil mdd y 15 mil millones de dólares, respectivamente. Debajo de esos titulares, los fondos de pensiones en lugares como Alaska y Oregón aumentaron calladamente sus propias asignaciones de bienes raíces.
Una de las últimas medidas provino del California State Teachers’ Retirement System (Sistema de Jubilación de Profesores del Estado de California) que este mes aseguró que aumentaría sus inversiones inmobiliarias de 13 a 15 por ciento de su cartera, mientras que reduce las acciones públicas.
En una encuesta reciente que realizó la Pension Real Estate Association se descubrió que los encuestados aumentaron su asignación inmobiliaria general este año de 8.9 por ciento a 10 por ciento. La mitad espera aumentar aún más en los próximos dos años, solamente 9 por ciento espera reducir.
Eso coincide con las conversaciones que Jacques Gordon, jefe de investigación y estrategia de LaSalle Investment Management, tiene con los inversores que lidian con la constatación de que una quinta parte de todos los bonos del gobierno producen tasas de interés cero o negativas.
“Los clientes nos dicen que cuando tienen bonos que no producen ingresos o ingresos negativos, necesitan que nos quedemos asignados a la propiedad y que necesitan que aumentemos”, comentó Gordon.
Eso crea un reto para encontrar una inversión que valga la pena, agregó Gordon, ya que “los precios siguen subiendo, los rendimientos siguen cayendo”.
Existe una rica historia de instituciones extranjeras que tropiezan en Nueva York, el mercado inmobiliario comercial más grande y líquido del mundo. Una de los más recientes puede ser Unizo Holdings de Japón, que está en medio de deshacerse de su cartera de Nueva York después de encontrarse con complicaciones.
Los inversores chinos también se han retirado, aunque por otras razones. Pujaron por propiedades emblemáticas como el hotel Waldorf Astoria en 2014 hasta que los controles de capital impuestos por Pekín secaron abruptamente el comercio y desde entonces los convirtieron en vendedores netos.
“Necesitas tener un socio local”, según un ejecutivo de un desarrollador de Nueva York.
No está claro cómo van a resultar las transacciones del 711 de la Quinta Avenida. Coca-Cola es propietaria del edificio de 1927 desde que compró Columbia Pictures en 1982. Se encuentra en una esquina prestigiosa y cuenta con inquilinos cotizados, entre ellos el banco de inversión boutique Allen & Co.
Pero su situación en el ámbito minorista sufre del mismo deterioro que otras partes de la ciudad a medida que los compradores se mueven para hacer las compras en línea. Ralph Lauren todavía paga alrededor de 30 mdd en renta anual por la mayor parte del espacio comercial de la planta baja del edificio. Sin embargo, las ventas han sido tan débiles, incluso en la Quinta Avenida, que la compañía optó hace dos años por cerrar la tienda insignia que construyó allí. El espacio se encuentra vacío a pesar de que el contrato de arrendamiento dura otros 10 años.
Con eso en mente, algunos postores locales creían que la propiedad no alcanzaría un valor mayor a 700 millones de dólares.
Lo que tal vez inclinó la balanza, de acuerdo con Harmon, fue la determinación de los inversores institucionales de poner su efectivo a trabajar. Cita la medida de “polvo seco”: el dinero que los inversionistas se han comprometido a invertir en fondos inmobiliarios pero que aún no se ha utilizado. En los últimos cuatro años esto casi se duplicó a 204 mil millones de dólares.
Para capturar una parte de eso, Cushman buscó lanzar una amplia red más allá del estrecho grupo de desarrolladores de NY que alguna vez fue el mercado principal para el 711 de la Quinta Avenida.
Produjo un libro brillante para hacer hincapié en la historia y la ubicación privilegiada del edificio, características que podrían brindar consuelo a un comprador extranjero. También proporcionó una gran cantidad de datos sobre todo tipo de cosas, desde las tendencias de los alquileres minoristas en el vecindario circundante hasta los costos de limpieza previstos para 10 años. Son el tipo de detalles exigidos por un grupo más deliberado de inversores que pueden tener que recurrir a capas de comités antes de hacer una oferta.
“En el mundo más institucionalizado de la actualidad es más difícil identificar a los postores obvios y más agresivos para cualquier edificio que sea un punto de referencia”, observó Harmon. “Es un juego nuevo y más complejo”.
El origen
El edificio fue erigido Bethlehem Engineering Corp en 1927 por Columbia Pictures Building, según The Mid Town Book.
Cambia de dueño
La propiedad pasó a manos de Coca-Cola luego de que la refresquera compró Columbia Pictures en 1983.
Extensión
El edificio abarca unos 33 mil metros cuadrados y alberga oficinas y tiendas.
Reino mágico
En 1994, Walt Disney reveló que planeaba arrendar la mayoría de los espacios comerciales del edificio.
Ventas
La venta se enunció el 10 de diciembre de 2018 y concluyó en agosto de este año para volver a cambiar de manos el 26 de septiembre pasado.
MRA