El fideicomiso de bienes raíces Fibra Plus se enfocará en invertir en los sectores industrial, logística, centros comerciales y usos mixtos para obtener mayores rendimientos, luego de adquirir Fibra HD el año pasado. En línea con esta estrategia, todos los inmuebles que no cumplan esta condición se pondrán a la venta, dice Gustavo Tomé, presidente de la firma.
A la fecha, Fibra Plus tiene identificados 22 activos, por un valor de 1,902 millones de pesos (mdp), sujetos a desinversión para rotar el portafolio y buscar el crecimiento de la compañía. “Buscar cosas nuevas y vender cosas no estratégicas. Esto no quiere decir que sean malas, sino que las determinamos no estratégicas en el futuro de lo que vemos como modelo de negocio para la compañía”, dice Tomé Velázquez.
¿Qué retos tiene la industria inmobiliaria tras la pandemia?
La incertidumbre del futuro es lo que representa la mayor presión para la industria inmobiliaria. Sin embargo, creo que la pandemia de covid-19 también demostró la importancia y oportunidad de aprovechar la cercanía con Estados Unidos para conformar una cadena de suministros cercana y que reduzca los costos de traslado.
Por otra parte, el tema de la inflación que siguió de la pandemia, impactó en el subsector de la construcción, lo cual generó que construir obras nuevas fuera costoso, pero paralelamente revaluó las obras existentes. Se compensan porque eventualmente vuelves a capturar esas pérdidas a través de las rentas de los activos: si ya tenías tu edificio, hoy vale más, si no lo tenías construido, te va a costar más caro construirlo. Ahí vas a tener un reto importante en el sector
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¿Qué sigue para Fibra Plus luego de la adquisición de Fibra HD?
Una de las características principales de Fibra Plus es estar constantemente analizando el mercado, identificando oportunidades y, a partir de ahí, ejecutar un plan de negocios que genere valor a los inversionistas.
Lo primero que hicimos fue implementar una serie de eficiencias a través de la integración de ambas Fibras, al integrar el mundo operativo con los equipos de dirección y administración. La segunda eficiencia fue la integración en el mercado de capitales porque técnicamente son dos empresas, pero se reportan y se consolidan dentro de Fibra Plus, ya que tiene acceso a mejores productos financieros; prueba de ello, es la colocación de 4,500 mdp, de los cuales 1,400 mdp se destinarán para amortizar la deuda y el resto para financiar la adquisición de nuevos activos en México.
La tercera parte del proyecto es la rotación de portafolio, es decir, que la teoría de construcción de Fibra Plus es a través de tesis de inversión. Lo que estamos haciendo es una integración especializada en nuestro modelo de negocio: Tener activos industriales tanto para logística como para manufactura, pensando en el nearshore, queremos atender esa oportunidad y la demanda creciente de logística en México por los cambios de hábitos de consumo. La segunda línea de negocio son los centros comerciales anclados con autoservicio, no cualquier tipo de centro comercial, sino lo que en su base de negocio real está el autoservicio, que las rentas son a través de estos ingresos; y la tercera, que depende muchísimo de la geografía, son los complejos de usos mixtos, que combinan vivienda, comercios y oficinas. Estas serán las líneas que seguiremos en Fibra Plus.
¿En qué consiste el programa de desinversión que están realizando?
Estamos vendiendo las propiedades que no cumplen con sus estándares de rentabilidad o representan una atractiva oportunidad de desinversión que nos ayude a crecer.
Nuestra mayor prioridad está en la rotación del portafolio, buscar cosas nuevas y vender cosas no estratégicas. Esto no quiere decir que sean malas, sino que las determinamos no estratégicas en el futuro de nuestro modelo de negocio.
Entre los criterios para desinvertir en activos del portafolio de Fibra Plus y HD destacan la ocupación, el desempeño financiero, la ubicación, la participación de tiendas ancla, el tamaño de la propiedad, así como el criterio fiscal de tener más de 4 años en la cartera de ambas Fibras. De esta manera identificamos 22 activos que suman un valor de 1,902 mdp y son sujetos a desinversión. En el portafolio de HD son ocho activos comerciales, ocho de oficinas y dos educativos, con un área bruta rentable de 80,000 metros cuadrados (m2 ) y una valuación superior a los 1,630 mdp. Cabe destacar que actualmente vendimos un colegio, con un valor de salida de 36% superior al precio inicial.
En tanto, para Fibra Plus se tienen identificados tres proyectos de oficinas, que es uno de los segmentos más afectados por la pandemia, y un área comercial, con un área bruta rentable cercana a los 20,000 m2 y un valor estimado de 272 mdp.
Él dice..."Quintuplicamos nuestros ingresos en el tercer trimestre del año por la estrategia de venta de activos"
¿Qué otros beneficios obtuvieron al adquirir Fibra HD el año pasado?
Fue la primera fusión dentro del sector de las Fibras, y nos convirtió en una de las más grandes del mercado mexicano. Además, los gastos corporativos son menores al tener los ingresos de las dos compañías, lo que nos llevo a quintuplicar nuestros ingresos en el tercer trimestre del año por la estrategia de venta de activos. En total, los ingresos de la compañía se ubicaron en 174.1 mdp, en comparación con 34.4 mdp obtenidos en el mismo periodo del año anterior.
¿Qué planes tienen para 2023?
Alistamos la entrega de dos desarrollos de vivienda y uno más de oficinas, todos ubicados en la Ciudad de México, para el transcurso del segundo semestre del 2023. En su conjunto suman un área bruta rentable cercana a los 65,000 metros cuadrados.
Los desarrollos corresponden a Espacio Condesa que comprende dos componentes, uno de viviendas y otro de oficinas. Otro de los proyectos corresponde al proyecto de vivienda llamado Bora. Tras la entrega de estos nuevos desarrollos, expandiremos nuestro portafolio a un total de 61 inmuebles desde los 58 actuales.
También invertiremos en inmuebles del segmento industrial ubicados en zonas manufactureras orientadas a la exportación ubicadas en Ciudad Juárez, Monterrey y Tijuana, con el fin de aprovechar el nearshoring. Mientras que la inversión en centros comerciales estará ubicada en ciudades con mayor crecimiento poblacional, generación de empleos y en sitios de playa.
jeg