Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) se mantienen como uno de los principales negocios para inversionistas, por los grandes beneficios y ganancias que ofrecen, explica Gustavo Tomé Velázquez, presidente de Fibra Plus HD.
Esta tendencia de las Fibras seguirá manteniéndose en 2025, ya que su objetivo es la adquisición o desarrollo de inmuebles para su arrendamiento o comercialización y el grupo participante obtiene las ganancias de la apreciación de los inmuebles de dichos fideicomisos, así como de las rentas que estos cobran. La actividad industrial en México seguirá siendo muy relevante el siguiente año, sobre todo en el norte del país por el fenómeno nearshoring, dice Tomé Velázquez. Sin embargo, “el segmento que tiene mucha oportunidad de crecimiento son los hoteles, sobre todo los de lujo en destinos turísticos”.
¿Qué planes tienen en México?
Fibra Plus esta atento a las oportunidades, el mercado está cambiando, por eso se determinó un plan de desinversión de un portafolio no estratégico, es decir, adquisiciones, que se financiarán con el capital que obtengan de la venta de activos no estratégicos. Los sectores de bienes raíces que han clasificado como estratégicos para nosotros son el industrial, el logístico, los centros comerciales anclados por tiendas de autoservicios, así como proyectos de usos mixtos, mientras el segmento de vivienda es selectivo en nuestro portafolio. Esas son las áreas clave que tenemos para los siguientes 24 meses, tanto en los que están en desarrollo como los ya terminandos.
Las zonas que nos gustan son los corredores que se ven beneficiados por el nearshoring como las ciudades de Tijuana, Juárez, Cabos, Monterrey, Ciudad de México y Guadalajara.
Recordemos que Fibra Plus, adicional a su capacidad de arrendamiento, tiene una desarrolladora propia, entonces genera mucho valor porque no tiene que contratar o subcontratar a un externo. Hay que empezar a analizar todos los proyectos y ver lo que conviene para nosotros y el público inversionista, ese es nuestro ADN.
¿Cuál es el panorama para la industria inmobiliaria el próximo año?
La actividad industrial en México seguirá siendo muy relevante, sobre todo en el norte del país; observamos que esta actividad empieza a desacelerarse, pero esto no quiere decir que no haya interés, solo que no hay nuevas solicitudes de permiso de construcción para parques y naves industriales. Además, de los espacios ya construidos muchos están destinados a centros logísticos de última milla, en gran medida por el aumento del comercio digital en los últimos años, esta tendencia seguirá en 2025.
él dice...“Entre mayor sea la tasa de interés
Hay menor actividad económica en el mundo inmobiliario”.
El segmento que tiene mucha oportunidad de crecimiento son los hoteles, sobre todo los de lujo. Los inversionistas, tanto nacionales como internacionales, continúan con apetito de seguir creciendo en el sector turístico, sobre todo en las zonas de alta plusvalía en el país, como Baja California Sur, el corredor entre Jalisco y Nayarit, Quintana Roo, incluso Mazatlán, que registran bastante actividad. Por otro lado, tenemos los hoteles de ciudad, que han registrado un crecimiento en su ocupación en los últimos meses, pero más moderado desde la época pospandemia, debido a que las nuevas tecnologías han provocado que el turismo de negocio bajara su demanda, hay menos viajes frecuentes.
Por el lado comercial, observamos que el consumo sigue creciendo. La gran mayoría de los espacios construidos están ocupados. Finalmente, el segmento de vivienda, que es un sector que depende de la ubicación y del precio, se mueve de manera muy diferente. La vivienda media tendrá mucha actividad, principalmente en zonas donde el crecimiento industrial está en aumento. Mientras que la vivienda de lujo en las principales ciudades seguirá lenta. La residencia plus y la vivienda de lujo en destinos turísticos tendrán buenas absorciones el siguiente año.
Hay que estar atento, por un lado, a los anuncios del Banco de México sobre las tasas de interés, y por el otro, al indicador de la inflación, ya que volvió a acelerarse en octubre al ubicarse en 4.7 por ciento. Hay que estar atentos a las medidas que tome el gobierno mexicano para controlar los precios.
¿Cómo beneficia el recorte de las tasas de interés al sector inmobiliario?
Los bienes inmuebles son primos hermanos de las tasas de interés. La reducción de las tasas de interés generalizadas, que algunos países iniciaron de forma agresiva y otros de manera más programada, impulsan el mercado inmobiliario. Este negocio no se puede entender sin crédito, conforme menos intereses pagues más dividendos generados hay, conforme más intereses pagues menos dividendos tienes, es decir, entre mayor sea la tasa de interés hay menor actividad económica en el mundo inmobiliario. Hay que recordar que los bienes raíces son uno de los más apalancados en el mercado, ya que permite a los inversionistas utilizar una cantidad de dinero propio y otra en forma de crédito para obtener una mayor rentabilidad en menor tiempo, esta técnica de financiamiento la utilizan todas las vertientes, desde la residencial, el industrial, las oficinas hasta el comercial y los activos de uso especial.
¿Cómo aprovechan la demanda que atrae el fenómeno de nearshoring?
Tenemos que ser muy estratégicos porque al haber más capital persiguiendo las mismas operaciones, los precios de los inmuebles tienden a encarecerse, entonces hay que empezar a tener cuidado en el sector, si bien el segmento industrial se encuentra en un momento álgido del ciclo, es fundamental prepararse para posibles cambios y estabilizaciones futuras. Entonces, no te quieres quedar atrapado comprando caro y después quedarte con activos en términos normales de desempeño o subdesempeño.
En este sentido, planteamos dos líneas de acción para capitalizar el nearshoring. Por un lado, está el desarrollo de nuevos espacios industriales para obtener mejores retornos que los inmuebles que ya tienes disponibles en el mercado. Otra estrategia incluye el aumento de participación en otras categorías de activos, como centros comerciales, especialmente en aquellas regiones impactadas positivamente por este fenómeno.
Es importante no limitar la visión del nearshoring únicamente al ámbito industrial, sino también explorar otras oportunidades de inversión que puedan generar valor para nuestro público inversionista, como el segmento hotelero y el de vivienda que empiezan a ganar más valor en México.
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