La vivienda es una necesidad humana. También es un activo comercializable. Esos dos hechos estuvieron en el centro de la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008. También están en el centro de una tendencia inquietante: la explotación financiera de una de las últimas áreas de viviendas asequibles en EU, las casas rodantes.
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Los grandes fondos de capital privado como The Carlyle Group, Blackstone y Apollo, así como otros importantes inversionistas institucionales como el Sistema de Retiro de Empleados de Escuelas Públicas de Pensilvania (PSERS, por su sigla en inglés) y el fondo de riqueza soberana de Singapur, GIC, están presentes desde hace mucho tiempo en los trailer parks (los estacionamientos de casas rodantes). Los inversores institucionales representaron 17 por ciento de los 4 mil millones de dólares en transacciones del sector en 2018, en comparación con 9 por ciento de los mil 200 millones de dólares de transacciones en 2013.
En EU, los trailer parks son un negocio fragmentado, “de pequeña escala”, que los convierte en objetivos que están listos para la consolidación. También son un símbolo para “pobres”: la mayoría de las personas que viven en ellos son parte de los hogares que ganan menos de 50 mil dólares al año. Alrededor de 22 mil personas viven en parques de casas rodantes; aproximadamente uno de cada 15 estadunidenses. La mayoría es dueño de sus caravanas, pero rentan la tierra bajo ellas, ya que las hipotecas tradicionales en esas propiedades no están disponibles.
Para los inversionistas, los trailer parks son vacas lecheras. Ofrecen rendimientos relativamente fuertes y estables de 4 por ciento o más, cerca del doble del promedio del rendimiento de inversión inmobiliaria en EU, según datos de investigación que se citan en un informe reciente sobre el tema que realizó el Private Equity Stakeholder Project y otros dos de defensa de consumidores sin fines de lucro.
Además, son un negocio en crecimiento. Los envíos de nuevos remolques aumentan de manera constante desde 2009, en parte debido al hecho de que un número cada vez mayor de personas no pueden pagar viviendas fijas en muchas áreas urbanas.
Parte de eso se debe a la política monetaria que ha hecho que la vivienda sea un área de la economía de EU que registre una inflación real. Otra parte es una “recuperación” de la vivienda que se impulsa en gran medida por inversionistas institucionales y con muchos recursos. Invitation Homes, que Blackstone fundó y sacó a bolsa, se convirtió en el mayor propietario de viviendas unifamiliares en Estados Unidos, un acontecimiento que su presidente y director ejecutivo, Stephen Schwarzman, dice que ha sido “bueno” para EU.
Algunos inquilinos no están de acuerdo; a los movimientos de los grupos de capital privado hacia la vivienda le siguieron quejas de activistas e inquilinos sobre alquileres desproporcionadamente altos y propietarios ausentes. Una portavoz de Invitation Homes reconoce “topes en el camino”, pero dice que se abordaron la mayoría de las quejas y que las tasas de renovación de arrendamientos en el primer trimestre de 2019 fueron de 72 por ciento.
Pero ahora hay quejas en el sector de las casas prefabricadas. Si bien es imposible encontrar los datos nacionales agregados, un informe reciente de la firma de corretaje Marcus & Millichap observó un fuerte aumento de las rentas que coinciden con la demanda de los inversores, que se mantiene “muy por encima de los listados disponibles en la mayoría de las áreas de la nación, a medida que más compradores ingresan al mercado desde otros tipos de propiedad en busca de mayores rendimientos”.
A medida que se amontonan los inversionistas que buscan rendimientos, los activistas y académicos dicen que las rentas de lotes en propiedades de las que son dueños grupos de capital privado aumentan fuertemente, hasta 15 por ciento en los últimos dos años en algunos parques, de acuerdo con Michael Swack, director del Center for Impact Finance de la Universidad de Nueva Hampshire, quien ha estudiado el sector desde la década de 1980. Los defensores de los consumidores dicen que eso puede tener como resultado que inquilinos con pocos medios tengan que pagar por mudanzas costosas, o incluso que abandonen sus remolques por completo.
Estas preocupaciones se amplifican por el hecho de que los grandes inversionistas pueden aprovechar los préstamos respaldados por el gobierno que se diseñaron originalmente para ayudar a los propietarios individuales. La Asociación Nacional Federal Hipotecaria (FNMA, por su sigla en inglés), o Fannie Mae, una institución que se fundó como parte del New Deal de Franklin D Roosevelt en la década de 1930, proporcionó más de 200 millones de dólares en financiamiento en 2018 para ayudar a la firma de capital privado TPG Capital a comprar docenas de comunidades de casas prefabricadas. Fannie Mae también respaldó un préstamo de 1 mil millones de dólares para Yes! Communities, que en su mayoría es propiedad de GIC y PSERS.
Incluso si los inquilinos individuales pudieran superar la oferta de compradores de ese tamaño, la mayoría de los estados no otorga el derecho de primera oferta en sus propiedades, dice Paul Bradley, presidente de ROC USA, un grupo de préstamos comunitarios de Nueva Hampshire. Su estado es uno de los que lo hace, lo que significa que Bradley ya ayudó a 237 parques de casas móviles a cambiar a propiedad de inquilinos desde 1984. Ni uno solo se ha declarado en bancarrota ni se ha enfrentado a una ejecución hipotecaria. “Las personas en estas comunidades son financieramente conservadoras”, dice. “Saben lo que es vivir en el límite y no quieren hacerlo”.
Si todo esto no suena familiar, debería. A raíz de la crisis de 2008, muchos estadunidenses aceptaron la falsa narrativa de que los pobres pidieron prestado más dinero del que deberían. Pero en su esencia, la crisis se trataba de un sistema que incentivaba la ingeniería financiera. El sistema era lo defectuoso.
El repentino interés de Wall Street por los trailer parks tiene ecos peligrosos. Diez años después, todavía tenemos un sector de vivienda disfuncional, mercados financieros que ofrecen incentivos para burbujas de activos y un público desencantado con los reguladores y los políticos que lo dejaron continuar.
De varias partes
El Sistema de Retiro de Empleados de Escuelas Públicas de Pensilvania y el fondo de riqueza soberana de Singapur, entre los inversores de larga data.
Sube porcentaje
Los inversores institucionales representaron 17% de los 4 mil mdd en transacciones del sector en 2018; en 2013 fue 9% de los mil 200 mdd de transacciones.
“Barrio” pobre
La mayoría de las personas que viven en parques de casas rodantes es parte de los hogares que ganan menos de 50 mil dólares al año.
Son 22 mil
Alrededor de 22 mil estadunidenses viven en parques de casas rodantes; aproximadamente uno de cada 15 ciudadanos reside en esos sitios.
Rendimiento alto
Los parques ofrecen rendimientos relativamente fuertes y estables de 4 por ciento o más, cerca del doble del promedio del rendimiento de inversión inmobiliaria en EU.
MRA