En los últimos años la economía de Estados Unidos se ha comportado mejor de lo esperado, sobre todo al tener en cuenta los múltiples vientos en contra derivados de la pandemia, la desvinculación con China, la guerra contra Ucrania y el caos político general en Washington.
El país ha disfrutado de un enfriamiento económico casi inmaculado, junto con un mercado laboral robusto y un buen crecimiento general del producto interno bruto. En especial si se compara con otros países, la economía estadunidense se ve tan bien como puede estar en estos momentos; sin embargo, hay un llamativo pelo en la sopa: la vivienda.
Lo pueden ver en las cifras del índice de precios al consumidor de la semana pasada, que mostraron una inflación un poco por encima de los pronósticos. El principal culpable, parte de los siempre volátiles precios de los alimentos y el petróleo, fue la vivienda. La parte que corresponde a este rubro subió 7.2 por ciento el año pasado, lo que representa más de 70 por ciento del aumento total de todos los artículos, aparte de los alimentos y el combustible.
Las cifras de inflación plantean la perspectiva de otro aumento de las tasas de interés de la Reserva Federal de EU en el futuro, en un momento en que Wall Street apostaba por que los incrementos habían terminado.
¿Será ésta la mejor solución política para el problema de la vivienda en EU? Hay argumentos de peso para pensar en que la respuesta es no. Desde hace algún tiempo, la inflación subyacente gira en torno a este ramo. A diferencia de otros mercados, como el británico, donde los precios cayeron 13.4 por ciento en términos reales desde su máximo de marzo de 2022, el mercado inmobiliario estadunidense no se está enfriando, a pesar de los aumentos de las tasas de interés.
De hecho, se puede argumentar que los aumentos empeoraron las cosas en los mercados de vivienda. ¿Cómo se explica esto? Comencemos con el problema fundamental, que es la muy poca oferta de vivienda respecto a la demanda en EU. La producción de viviendas del país no siguió el ritmo de la formación de hogares desde la Gran Crisis Financiera de 2008, cuando el número de viviendas iniciadas cayó por un precipicio. Desde entonces, la demanda superó por mucho la oferta, dejando a Estados Unidos con millones de unidades por debajo de lo que su población necesita.
Parte de esto tiene que ver con el nimbyismo, es decir, el enfoque de “not in my backyard” (no en mi patio trasero) en la política de vivienda a escala local. Si bien muchos estadunidenses en grandes ciudades como Nueva York, Los Ángeles o San Francisco estarán de acuerdo en que se necesitan más viviendas asequibles, pocos propietarios prósperos (o incluso personas que rentan) votarán a favor de ubicar un proyecto de este tipo cerca de ellos.
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Los estudios encontraron que las políticas de las ciudades en torno a la zonificación se inclina por favorecer a los que se oponen a los planes más que a los desarrolladores. Esta es una razón por la que la vivienda sigue limitada. El problema se agrava por una afluencia de migrantes a ciudades santuario, donde en teoría la vivienda está garantizada, pero en la práctica no está disponible. También persisten problemas con la inflación de materiales y mano de obra desde la pandemia. Esto desalientan la construcción de nuevas viviendas o la hacen inasequible.
La vivienda es, en muchos sentidos, el último problema que queda en la cadena de suministro de EU. Los precios del combustible también subieron, aunque eventualmente se resolverá a medida que los pozos empiecen a producir más y la OPEP ajuste la oferta, pero el problema de la inflación de la vivienda, que exacerbó de forma involuntaria la Fed, no desaparecerá pronto. El arbitraje entre el precio de las casas y la tasa de interés hipotecario va contra la movilidad de los propietarios.
La tasa hipotecaria fija actual a 30 años en EU es de alrededor de 8 por ciento. Eso en comparación con menos de 3 por ciento en 2021. Mientras, el precio promedio de la vivienda aumentó 29 por ciento, de 322 mil dólares en 2020 a 416 mil en la actualidad. A esto hay que agregar el hecho de que muchos propietarios fijaron tasas muy, muy bajas en los últimos años. A menos que estés a punto de ver que tu tasa se va a reiniciar, es extremadamente difícil justificar la mudanza.
Por ejemplo, mi esposo y yo tenemos una tasa variable de 2.875 por ciento que no se va a reiniciar hasta 2031. Como mi segundo hijo está a punto de ir a la universidad el próximo año, me encantaría dejar la casa familiar y mudarme a algo más pequeño, pero la combinación de un mercado inmobiliario todavía “espumoso” (sobrevaluado), junto con altas tasas hipotecarias y la carga impositiva general asociada con las ventas de viviendas en lugares como Nueva York, significa que no tiene sentido financiero para nosotros mudarnos, acabaríamos pagando más por mucho menos.
Ésta es la dinámica que mantiene los precios altos, incluso frente a tasas más altas. Y es una receta para una inflación continua, en especial si las tasas siguen subiendo.
Algunos economistas ahora le piden a la Fed que reconsidere su enfoque tradicional basándose en esta confluencia de factores. “Pasé de estar confundido a sentirme molesto y, francamente, furioso por la devoción de los banqueros centrales por modelos cíclicos que no se aplican a la era posterior a la pandemia”, dijo Dan Alpert, socio gerente de Westwood Capital. Alpert es profesor de la Facultad de Derecho de Cornell y desde hace mucho tiempo defiende que la Reserva Federal debe pensar de manera más creativa sobre la inflación del mercado inmobiliario al considerar nuevos aumentos de tasas.
Si continúa el paradigma actual de precios altos, tasas elevadas y oferta insuficiente, algo tendrá que ceder. Es posible que no veamos pronto una corrección importante del mercado inmobiliario en EU, dada la cantidad de personas atrapadas en tasas bajas, pero a menos de que se construyan muchas más viviendas en los próximos años, será muy difícil manejar la crisis de asequibilidad del sector en EU.