Conocer el precio de la vivienda que deseas, tener certidumbre sobre tu situación laboral y económica futura, contar con un “guardadito” para el enganche o por lo menos para gastos administrativos, en caso de que tengas Infonavit, son los primeros requisitos que deben cumplir aquellos que sueñan con tener casa propia.
Si ya tomaste la decisión de adquirir un compromiso a largo plazo, como es un crédito hipotecario, aquí te dejamos una breve guía con lo básico que necesitas conocer para comprar casa.
Enganche: El enganche deberás cubrirlo con tu dinero y oscila alrededor del 10 por ciento del valor de la casa. Si consigues un crédito hipotecario que te ofrezca más del 90 por ciento del valor de la vivienda, el enganche será menor, aunque la deuda que adquieras con la institución financiera aumentará. Analiza tus posibilidades y elige la opción que más te convenga.
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Avalúo: Para que una institución financiera pueda ofrecerte un monto acorde a tus necesidades, primero deberá conocer el precio real del inmueble mediante un avalúo. De acuerdo con el portal inmobiliario Viva Anuncios, el costo promedio por esto es de 3 pesos por cada millar del precio. Es decir, si el precio de la casa valuada es de 1 millón de pesos, el costo por el avalúo sería de 3 mil pesos.
Crédito hipotecario… ¿cómo funciona?
Un banco te presta dinero para comprar tu casa y por ese préstamo te cobrará una cuota extra (intereses) que se incluirá en el monto final a pagar. Por ejemplo: si adquieres un préstamo hipotecario de 300 mil pesos con una tasa de interés al 10 por ciento, el monto total que tendrás que pagar será de 330 mil pesos.
El monto del préstamo y el tiempo para pagarlo dependerá de tu edad, tus ingresos y de las políticas de cada institución financiera, de ahí la importancia de que compares todos los créditos posibles. Vas a estar pagando este préstamo entre 10 y 20 años de tu vida, vale la pena que compares.
La mayoría de las instituciones financieras manejan tres tipos de tasas de interés en un crédito hipotecario: fija, variable y mixta.
- Tasa de interés anual fija. Cuando solicitas un crédito hipotecario con esta tasa de interés, el porcentaje de la cuota anual que pagas no cambia. Durante todo el plazo que tienes para cubrir el monto del préstamo, pagarás el mismo porcentaje de interés a la institución financiera, sin importar el tiempo que dure tu acuerdo ni las fluctuaciones económicas. El ejemplo anterior fue calculado con una tasa de interés fija.
- Tasa de interés variable. Cada año la tasa de interés puede cambiar: aumentar o disminuir. El ajuste se hace a partir de los que haga a su tasa de referencia el Banco de México (Banxico). De acuerdo con el portal inmobiliario Viva Anuncios, éste tipo de tasas sólo se recomienda a personas que están 100 por ciento seguras de que sus ingresos aumentarán inmediatamente después de comprar su casa y que por lo tanto podrán abonar más a sus mensualidades, pues a diferencia de la tasa de interés fija, la variable suele ser más baja y puede ser una buena opción de crédito más económico. Antes de decidirte, revisa la evolución de las tasas en los últimos años. DATO: Desde finales de 2015 el Banco de México ha subido constantemente su tasa de interés de referencia
- Tasa de interés mixta. Cuando se tramita un crédito hipotecario con una tasa de interés mixta, el acreditado y la institución financiera acuerdan un porcentaje de interés fijo para los primeros años del plazo. Posteriormente, se analizan las condiciones del préstamo y las referencias para hacer un ajuste y, año con año, se cubre una tasa variable.
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Al principio, tendrás la seguridad de que tus pagos serán respetados mientras mejoras tus ingresos para cubrir el monto total de tu crédito hipotecario. Considera que la variación del interés en las últimas dos tasas tiene como finalidad disminuir el porcentaje y obtener una tasa más baja. Aunque claro, siempre se puede correr el riesgo de un panorama contrario.
¿En qué fijarte a la hora de elegir un crédito?
Costo anual total (CAT)
El CAT es un indicador con el cual se calcula el costo total del crédito, incluyendo todos los gastos como intereses, comisiones, análisis socioeconómicos, avalúos, seguros, etcétera. Este costo te permitirá comparar entre diversos créditos.
Tasa de interés
Las tasas de interés varían de acuerdo a tus intereses y los tipos de créditos que ofrezca la institución financiera.
Monto a financiar (Aforo)
El monto promedio que las instituciones financieras suelen prestar es de entre 80 y 90 por ciento del valor de la vivienda. Entre más te presten más deberás, pero la decisión dependerá de lo que requieres, tu situación crediticia y el acuerdo que hagas con la institución financiera.
Plazos y esquema de pagos
Los plazos para cubrir el préstamo y los esquemas de pago también son una referencia básica al momento de elegir el mejor crédito hipotecario.
Comisiones
Son varias las comisiones que debes cubrir al adquirir un crédito hipotecario, pero antes de firmar pregunta cuáles son y bajo qué términos debes cubrirlas para el otorgamiento.
Amortización
La amortización es el pago que realizas directo al capital otorgado en el crédito hipotecario. Aquí es indispensable que conozcas cuánto es el porcentaje de tu pago mensual que se destina para amortizar tu crédito y cuánto a los intereses. Si la amortización cubierta es más alta, tienes mayor derecho sobre el inmueble.
OTROS GASTOS
Además de los intereses, los préstamos o créditos hipotecarios incluyen el cobro de algunas comisiones: otorgamiento, apertura de crédito, gastos administrativos, etcétera. Los porcentajes varían en cada banco y representan un mínimo del precio del inmueble. Por ejemplo, la comisión por apertura de crédito es normalmente entre 0 y 3 por ciento del monto del crédito hipotecario.
Hay instituciones que no te cobran la apertura de un crédito hipotecario. Sin embargo, la comisión por gastos administrativos puede llegar a incrementarse paulatinamente, junto con el monto total de tu préstamo.
Gastos notariales: Sin importar que el inmueble sea nuevo o de segundo uso, se debe escriturar ante el nuevo propietario, hacer el pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) y antes de que entre a gravamen (que tenga una hipoteca), comprobar que no tiene ninguna deuda que pueda intervenir en su adquisición.
Seguros: Un crédito hipotecario es una deuda a largo plazo y varios incidentes pueden surgir mientras está vigente. Todos los créditos hipotecarios cuentan con dos seguros básicos que te cubren de incidentes:
- Seguro contra daños: Cualquier suceso que pueda poner en riesgo tu patrimonio, como los desastres naturales.
- Seguro de vida: En caso de fallecimiento del acreditado, se toman medidas respecto a la deuda del inmueble.
- Hay instituciones financieras que ofrecen hasta un tercer seguro que te ampara por la pérdida de tu empleo, hasta que consigas otro, y cada uno de ellos se difiere en las mensualidades a pagar.
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CON INFONAVIT
Si tienes un empleo y estás afiliado al IMSS, automáticamente tienes derecho a un crédito hipotecario Infonavit. Para poder acceder a él debes tener 116 puntos, los cuales se obtienen haciendo una valoración de: tu edad, tu salario y tu ahorro acumulado a lo largo de tu vida laboral.
Para conocer cuántos puntos tienes, sólo necesitas visitar la página del Infonavit y registrarte. Necesitarás tener a la mano:
- Número de Seguridad Social (NSS)
- Clave Única de Registro de Población (CURP)
- Registro Federal de Contribuyentes (RFC)
Si ya tienes 116 puntos, en la misma página podrás revisar los requisitos de cada uno de los créditos que ofrece el instituto y que sirven para comprar vivienda nueva o usada, construir en terreno propio, reparar, ampliar o mejorar tu casa o pagar una hipoteca que ya tengas con otra entidad financiera.
Los créditos que ofrece el Infonavit son 8:
1. Crédito Infonavit
Cualquier nivel salarial
Crédito de hasta: 1 millón 604 mil 132.30 pesos
Tasa interés: 12%
2. Infonavit Total
Ingresos desde 8 mil 950.09 pesos mensuales
Crédito de hasta: 1 millón 831 mil 327.01 pesos
Tasa de interés: 12%
3. Cofinavit
Cualquier nivel salarial
Crédito de hasta: 413 mil 081.28 pesos
Tasa de interés: 12%
4. Cofinavit ingresos adicionales
Ingresos desde hasta 8 mil 950.09 pesos
Crédito de hasta: 392 mil 427.22 pesos
Tasa de interés: 12%
5. Tu 2do crédito Infonavit
Cualquier nivel salarial
Crédito de hasta 1 millón 835 mil 916.80 pesos
Tasa de interés: 10.90%
6. Apoyo Infonavit
Cualquier nivel salarial
El crédito lo determina la entidad financiera
La tasa de interés la determina la entidad financiera
7. Crédito Seguro
Cualquier nivel salarial que aún no alcance la puntuación
Crédito de hasta 1 millón 604 mil 132.30 pesos
Tasa de interés: 12%
8. Mejoravit
Cualquier nivel salarial
Crédito de hasta 51 mil 405.67 pesos
Tasa de interés: 16.5%
CPR