Empresarios, promotores y brókers ponen mucha atención a las conferencias matutinas del presidente de México, Andrés Manuel López Obrador, ya que inició su gestión con una economía debilitada.
La semana pasada, el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) reportó que el Producto Interno Bruto (PIB) retrocedió durante los primeros meses de 2019, la primera contracción para un arranque sexenal desde 1995. La estimación oportuna del PIB reportó una caída real de 0.2% en el periodo de enero a marzo de 2019, en relación con el último trimestre del año pasado, con lo que a tasa anual solo hubo un crecimiento de 0.2%. Esta fue la cifra más baja registrada desde el último cuarto de 2009.
Alejandro Saldaña, analista de Ve por Más, señala que el resultado negativo del PIB confirma que la desaceleración económica que se observó a finales del año pasado, se acentuó en los primeros tres meses de 2019. Ante este panorama, inversionistas y empresarios del sector inmobiliario se encuentran nerviosos e inquietos debido a sus expectativas sobre el futuro de las inversiones anunciadas en 2018.
“Cuando hay pánico en los mercados, es momento de los cazadores”, dice Eugene Towle, socio director de Softec. Esta firma estima que la inversión total en el sector (a valor venta en vivienda y a valor inversión en los sectores comerciales) decrecerá de 571,000 millones de pesos (mdp) en 2018 a 562,000 mdp en 2019. El rubro de centros comerciales tendría una participación de alrededor de 20% de ese monto total.
El Dato.562,000 mdp
se invertirán en el sectorinmobiliario en 2019
Señales contradictorias
Algunos brókers especialistas en el negocio de los centros comerciales coinciden en que este año habrá oportunidades para quienes buscan expandir sus negocios a través de estos espacios de venta, pero el ambiente de negocios también se llenará de prudencia.
Por ello, creen que decenas de nuevos proyectos de centros comerciales que estaban por iniciar su construcción entre 2019 y 2021 se pospondrán o detendrán los trabajos que ya se realizaban, en gran medida ante el escenario de incertidumbre económica que están generando los primeros meses de gobierno de Andrés Manuel López Obrador.
“Vemos indicadores contradictorios, con volatilidad y que han puesto a muchas inversiones en un impasse, para ver hacia dónde se decantan ciertas decisiones”, dice Javier Lomelín, director general de Colliers International.
Los indicadores contrapuestos son: confianza del consumidor en crecimiento frente a lo observado hace seis meses, pero las ventas por metro cuadrado revelaron en el primer trimestre del año un retroceso.
Este sentimiento de incertidumbre en los negocios se da aun cuando el equipo económico del gobierno federal reconoció que la economía probablemente crecerá a un ritmo menor al deseado en 2019 y en 2020. Hasta ahora la expectativa más alta apenas roza un desempeño del PIB de 2%.
El aspecto positivo para 2019 es que se refrendó el compromiso de mantener finanzas públicas sanas, hecho que fue elogiado por los analistas especializados cuando se presentó el presupuesto federal para este año. Con los criterios de política económica para 2020 sucedió lo mismo.
Juan Carlos Flores, director de investigación de mercados de Newmark Knight Frank (NKF), una firma de asesoría en bienes raíces comerciales con más de 400 oficinas alrededor del mundo, recomienda a quienes planean expandir sus operaciones en superficies comerciales “ser conservadores e ir en búsqueda de espacios en mercados maduros”.
El Dato.20%
de la inversión se destinará a centros comerciales
No es momento de tomar riesgos
Un reporte de Colliers al cierre del segundo semestre de 2018 señalaba que se tenían monitoreados 2.4 millones de metros cuadrados (m²) en 71 inmuebles en construcción, mientras que se proyectaban más de 1.4 millones de m² en 44 propiedades. Se esperaba que los inmuebles en construcción se incorporarán en un periodo de 2019 a 2021.
“La perspectiva de este reporte versus lo que vemos comparado con el primer trimestre, tendría variaciones importantes. No me extrañaría que hubiera cambios, sobre todo de esperar (wait and see), pero en 2019 no habrá un ambiente de parálisis ni de recesión, sino de cautela”, dice Lomelín.
El directivo detalla que anticipan meses en los que el teléfono seguirá sonando y se realizarán visitas, pero que los cierres se dilatarán más de lo habitual. En ese sentido, José Carlos Loaeza, director de Centros Comerciales de NKF, dice que 2019 no será un año para arriesgarse a tomar espacios en centros comerciales vacíos. “Lo mejor será apostar por conceptos probados en mercados maduros”, recomienda.
Pero, ¿cómo hacer esto en un mercado con alta demanda de superficies? Tanto Colliers como KNF anticipan que habrá una alta rotación de espacios, algunos porque los modelos de negocios (principalmente de firmas chinas y coreanas) están diseñados para estar solo tres o cinco años y luego bajar cortina y marcharse.
“También habrá oportunidades de compras inmobiliarias que antes no había en el mercado. Antes nadie vendía locales en una plaza comercial. Es posible que este año haya oportunidad de compra de espacios que antes solo se rentaban”, menciona Juan Carlos Flores.
Por su parte, Lomelín señala que podría acelerarse la “pesificación” del mercado y que los cobros en dólares aplicarán solo en conceptos premium. Aun cuando la paridad peso-dólar se mantuvo relativamente estable en el primer trimestre de 2019, los contratantes prefieren pagar con la misma moneda con la que generan sus ingresos.
Prudencia y a la caza de oportunidades
En diciembre de 2018, el inventario de centros comerciales en México ascendió a 786 inmuebles, esto significa una superficie rentable superior a los 23.9 millones de m2, dentro de siete zonas del país en las que Colliers International realiza el análisis del mercado: centro, metropolitana, norte, noreste, noroeste, sureste y suroeste.
El centro es el área que concentra la mayor cantidad de metros cuadrados (7.4 millones), que representa 31% del total, seguido por la zona Metropolitana con 28% (6.7 millones). En cuanto al tipo de centro comercial, los Power Center y Fashion Mall son los inmuebles con la mayor participación en el inventario, con 34% (8.1 millones de m2) y 32% (7.7 millones de m2), respectivamente.
“El bono demográfico todavía dará para muchos centros comerciales más en México, pero hay que pasarlo por el filtro de las circunstancias macroeconómicas”, dice Javier Lomelín. El reporte de Colliers International señala que la tasa de crecimiento en centros comerciales se ha mantenido desde 2011 hasta 2018, debido al crecimiento de la población y del poder adquisitivo de la misma.
En promedio, durante los últimos cinco años, el inventario creció en más de 800,000 m2 anuales. Para 2019, se esperaba la apertura de 38 centros comerciales nuevos, mayores a 10,000 m2, y nueve expansiones. La suma habría anexado al inventario más de 1.4 millones de m2. Estas cifras están ahora en revisión y las obras en espera de señales más claras del desempeño económico del país.
Los directivos Colliers y KNF reiteraron que la actividad no se detiene y que, incluso, habría oportunidades en el mercado inmobiliario comercial, aunque con prudencia.
En sentido contrario, Towle, de Softec, dice que hay que ser cautelosos, sin embargo, “el miedo no debe paralizarnos. Este país lleva prisa”. Towle agrega que, en los próximos 15 años, el PIB de las ciudades más dinámicas del país se duplicará, por lo que serán necesarios miles de metros cuadrados en espacios de oficinas para los nuevos empleos.
De la mano con eso, las personas harán compras y, para lograrlas, serán requeridos 30,000 millones de m2 de superficies comerciales. Frente a estas cifras, el analista del sector, con más de 30 años de seguimiento a la industria, explica que “hay todavía un bono demográfico que nos impacta de manera favorable”, por lo que el segmento comercial vivirá un segundo aire.