En un pequeño pedazo de buenas noticias para los consumidores de Estados Unidos, la semana pasada las tasas hipotecarias alcanzaron un mínimo de todos los tiempos, pero esas tasas pueden ser significativamente menores si no fuera por los cuellos de botella en la cadena de suministro de hipotecas y el impacto del aplazamiento de los pagos, dicen personas con conocimiento dentro de la industria.
La tasa de interés promedio de una nueva hipoteca fija a 30 años cayó a 3.23 por ciento, la tasa más baja desde que la agencia hipotecaria Freddie Mac comenzó a darle seguimiento a los datos hace medio siglo. Sin embargo, al mismo tiempo, los rendimientos de los bonos del Tesoro de EU a 10 años se ubican en solamente 0.6 por ciento. La diferencia entre las hipotecas y la tasa de referencia, de 2.6 por ciento, solamente se amplió durante la crisis financiera. Por lo general, oscila entre 1.5 y 2 puntos.
Una razón es un simple desequilibrio entre la oferta y la demanda. La caída de las tasas de interés condujo a una oleada de solicitudes de refinanciamiento que los bancos están luchando por cumplir, ya que el cierre de emergencia desacelera el ritmo al que se pueden cerrar los acuerdos.
Este problema deberá resolverse eventualmente, ya que los bancos hipotecarios agregan capacidad para aprovechar el auge. Mientras tanto, el exceso de demanda permite a los prestamistas elegir entre los solicitantes y cobrar tasas premium.
“Hay tanta demanda allí que los originadores (los gestores de crédito) pueden mantener la tasa más alta y capturar los beneficios económicos”, dijo Stephen Lynch, analista de S&P Global.
Dos grandes bancos de créditos hipotecarios, Flagstar Bank y Cooper, informaron en sus resultados trimestrales la semana pasada que registraron un aumento en la demanda de refinanciamiento y que sus márgenes en los nuevos préstamos se ampliaron significativamente, después de ajustar los costos de única ocasión.
Jay Bray, director ejecutivo de Mr Cooper, dijo que la compañía “esperaba un segundo trimestre muy robusto” en refinanciamiento. “Hay cerca de 1 millón de nuestros 3.8 millones de clientes que pueden ahorrar más de un par de cientos de dólares al mes”, dijo Bray al Financial Times.
Pero la oferta y la demanda no son los únicos factores en juego. También existe incertidumbre acerca de si los solicitantes de créditos realizarán sus pagos, dado que la ley federal de rescate financiero le permite a los prestatarios aplazar los pagos hasta por 12 meses sin tener una penalización.
La mayoría de los bancos de crédito hipotecario venden los préstamos que generan a las agencias que tienen el respaldo del gobierno, Freddie Mac y Fannie Mae, quienes los aseguran y los venden a los tenedores de bonos, pero en la mayoría de los casos los bancos siguen actuando como administradores de los préstamos y, por lo tanto, son responsables de los pagos de intereses, capital, impuestos y seguros de los préstamos, incluso si el solicitante de préstamo acepta el aplazamiento del pago.
La Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda, organismo que regula la industria, anunció recientemente que la responsabilidad de los administradores de los pagos de intereses y capital duraría solo cuatro meses, pero proporcionar la liquidez incluso durante ese periodo tiene un costo significativo. Además, cuando Fannie y Freddie compran préstamos que están con suspensión de cobro, reciben descuentos hasta de 7 por ciento.
“Los gastos potenciales de los intereses de una hipoteca son más altos por lo que los administradores deben tomarlo en cuenta en sus hipotecas”, dijo Kevin Barker, analista de finanzas hipotecarias de Piper Sandler.
En una conferencia telefónica con analistas la semana pasada, Fannie dijo que 7 por ciento de los préstamos familiares individuales que garantiza se encuentran en aplazamiento de pagos, un poco más alto que Flagstar y Cooper, quienes informaron tasas de absorción de más de 5 por ciento. Los tres dijeron que esperan que los números van a ser más altos.
Otro factor que mantiene altas las tasas hipotecarias en relación con los bonos del Tesoro es la expectativa de que las tasas de interés continuarán bajando. Si lo hacen, el valor de la deuda hipotecaria existente disminuirá a medida que muchos solicitantes de préstamos paguen por adelantado sus préstamos y refinancien, dejando a los inversores en la deuda reinvertir el capital a tasas más bajas. Por lo tanto, los inversores de deuda dudan en pagar precios altos por la deuda hipotecaria, manteniendo altas las tasas para los solicitantes de préstamos.
Confinamiento
No está claro cuántos prestatarios surgirán del confinamiento con la solvencia crediticia para refinanciar, lo que “crea confusión para los inversores que tratan de calcular las tasas de pago por adelantado”, explica Walter Schmidt, jefe de estrategias hipotecarias de FHN Financial.
Incumplimiento
La posibilidad de incumplimiento de pagos crea incertidumbre. Los inversores no están seguros de cuál será la tasa de impagos cuando el aplazamiento ya no es una opción, y cuáles serán las reglas para la ejecución de la hipoteca de esos prestatarios, dice Matt Howlett, analista del mercado hipotecario de Nomura.
Desequilibrio
Hay un desequilibrio entre la oferta y la demanda. La caída de las tasas de interés condujo a una oleada de solicitudes de refinanciamiento que los bancos están luchando por cumplir, ya que el cierre de emergencia desacelera el ritmo al que se pueden cerrar los acuerdos.
Expectativa
Existe la expectativa de que las tasas de interés seguirán bajando. Si lo hacen, el valor de la deuda hipotecaria existente disminuirá a medida que muchos solicitantes de préstamos paguen por adelantado sus préstamos y refinancien.