No es ningún secreto que hay una crisis de vivienda en Estados Unidos. En los últimos años, el sector ha representado la mayor parte de la inflación subyacente, pero incluso si puedes pagar una casa, es posible que no puedas asegurarla. El costo de proteger una propiedad en EU aumentó 23 por ciento entre enero de 2023 y febrero de 2024, incluso cuando la cobertura en muchos lugares está disminuyendo. En Luisiana, una zona propensa a huracanes, las primas aumentaron 63 por ciento. Estados como Florida se están volviendo no asegurables a medida que los proveedores se retiran por completo del mercado.
El motor evidente aquí es el cambio climático y el riesgo de fenómenos meteorológicos más severos, como inundaciones, incendios, vendavales y tornados, pero también hay otros factores en juego. Estos incluyen la lenta adopción de tecnologías de mitigación de riesgos, la incapacidad de las aseguradoras, los bancos y los funcionarios públicos para elaborar métodos conjuntos para compartir los costos y la enorme opacidad del mercado, al menos para los consumidores.
Soy uno de muchos que ha experimentado esto. Hace un par de meses, mi compañía de seguros aumentó el precio de las primas anuales de seguro de nuestra casa de Brooklyn en 51 por ciento en tres años, después de aumentar más del doble el costo estimado de reconstrucción en caso de que se incendiara hasta los cimientos o fuera arrasada por un huracán. Si bien ninguno de los resultados parece probable para una casa adosada de piedra caliza que se encuentra en una colina a más de una milla y media de distancia de la zona de inundación más cercana, nuestra aseguradora hizo una estimación que era más del doble de lo que costaría el inmueble en el mercado abierto, lo que hace que la cobertura sea excesiva e inasequible. Cuando planteé todo esto en un correo electrónico al evaluador de riesgos no recibí respuesta.
Al buscar una nueva aseguradora, descubrí el mercado bifurcado e ineficiente al que se enfrentan los estadunidenses. Nadie estaba dispuesto a vendernos una prima por el valor de mercado de nuestra casa y al mismo tiempo estaba dispuesto a extendernos un cheque por ese valor en caso de pérdida total. Teníamos dos opciones. Contratar una póliza con un puñado de aseguradoras de lujo que solo nos venderán una cobertura mucho mayor de la que quisiéramos por un costo mucho mayor de lo que podíamos permitirnos. O decidirnos por una póliza económica que ofrezca un tercio de lo que costaría comprar una casa similar en caso de pérdida total, y que el dinero solo se llegue a pagar si decidimos reconstruir en el lugar.
Eso significa que si nuestra casa se incendia, nos quedaremos solo con el valor del lote (no sin nada, pero tampoco es lo ideal). Por desgracia, esto no es algo que pase con poca frecuencia en Nueva York y en muchos otros lugares de EU. Ambas opciones parecían una locura, pero solo una era asequible. Nos decidimos por la póliza económica, compramos cuatro extintores e hicimos las paces con el hecho de que si alguna vez nuestra casa queda destruida, venderíamos el lote y nos mudaríamos a un lugar donde la vivienda sea más barata.
Fue exasperante porque tenemos muchos amigos con casas similares que pagan precios muy diferentes por el seguro. Cuando le pregunté a nuestro agente cómo era posible, o incluso legal, que un vecino con la misma aseguradora y la misma casa a tres puertas de distancia pagara un poco más de la mitad de nuestra nueva cotización, nos dijo que sus primas son las siguientes que van a aumentar. Y si bien podíamos llevar el tema a los reguladores estatales, ella tenía la sospecha de que se mostrarían cautelosos al actuar, ya que Nueva York corre el riesgo de convertirse en una nueva Florida y no ser asegurable si los funcionarios presionan demasiado a las aseguradoras.
¿Cómo puede haber tan pocas opciones, tan poca transparencia y tanta tolerancia a la inflación y la ineficiencia en un mercado tan grande como Nueva York? ¿Por qué se evaluó el riesgo de mi casa, que nunca ha sufrido daños graves por el clima, como si estuviera en una zona de inundación por huracán que está a más de una milla y media de distancia? ¿Por qué la industria de seguros es tan mala a la hora de valorar el riesgo de una manera más precisa en la ciudad y en gran parte del resto del país?
¿No existe una tecnología que pueda evaluar adecuadamente ese tipo de diferencias, tal vez sensores colocados en la casa para revisar si una propiedad está en riesgo de sufrir daños por el viento o si tenía agua en el sótano de forma habitual? “No lo sé”, dijo nuestra agente de seguros, y agregó que tiene que lidiar con este tipo de preguntas todos los días. “Tal vez si llamas al Lloyd’s de Londres”.
Así que lo hice. Lloyd’s es el mercado de seguros más antiguo del mundo, y su director ejecutivo, John Neal, me dijo que el sector, sobre todo en las costas de EU, “llegó a un punto de inflexión”. Si bien los sistemas de detección de inundaciones de alta tecnología empiezan a estar disponibles, no han sido adoptados de forma generalizada (y quizá solo estén disponibles para las personas ricas). Más importante aún, dijo que “los bancos, las aseguradoras, los reguladores y los gobiernos no se han sentado a discutir cómo compartir la responsabilidad del riesgo”. Si bien el clima está cambiando, el modelo de seguros no. Las primas de muchos todavía pagan las pérdidas de unos cuantos, pero esas pérdidas van en aumento y ni el sector público ni el privado afrontan todavía todas sus ramificaciones. Se deja a los individuos que batallen solos para superarlo.
Dado el costo de las primas, algo tiene que cambiar. Sin duda, existe una oportunidad de mercado para aseguradoras más innovadoras y eficientes, pero sospecho que los estados costeros, respaldados por las reaseguradoras, también tendrán que reducir los riesgos para las viviendas mediante la construcción de muros contra inundaciones y mejores sistemas de drenaje en áreas vulnerables. Esto significa cobrar impuestos más altos para pagarlos.
Hasta que eso suceda, los propietarios individuales tendrán que hacer las paces con la perspectiva de primas cuantiosas o posibles grandes pérdidas.