Las ciudades estadunidenses deben tener cuidado con el “efecto dona”

Es muy conocida la historia de las ciudades estadunidenses con problemas que se quedan con edificios de oficinas vacíos después de la pandemia. Lo que no se entiende tan bien es que en realidad se trata de una historia de dos ciudades: el centro y los demás lugares. Mientras muchos distritos de negocios comerciales atraviesan dificultades, sus anillos urbanos exteriores suelen prosperar. Es el “efecto dona”.

Los académicos Arjun Ramani y Nicholas Bloom --que dieron nombre a este fenómeno en un reciente artículo de trabajo del NBER del mismo título-- demostraron que la mayoría de las personas que abandonan el centro de las ciudades no se mudan lejos, sino que en su mayoría se van a los suburbios y a las zonas fuera del las regiones habitadas de las áreas urbanas en las que ya residen. Nueva York es un gran ejemplo en cuestión: un mapa de calor del artículo del NBER muestra el desplazamiento desde Manhattan hacia los distritos periféricos y Long Island.

Aunque el “efecto dona” es más fuerte en grandes ciudades como Nueva York y San Francisco, se puede ver en otras como Chicago, que tiene algunos paralelismos inquietantes con Detroit, la ciudad “dona” original. Durante décadas, los hermosos edificios del centro de Detroit de finales del siglo XIX y principios del XX permanecieron casi vacíos, gracias a una combinación de racismo, pérdida del predominio de la industria automotriz estadunidense, aumento de la delincuencia y la violencia y fuga de las personas blancas a los barrios periféricos de la ciudad.

El centro de Detroit se recuperó un poco en los últimos años, en parte gracias a los esfuerzos de empresarios como el fundador de Quicken Loans, Dan Gilbert, para renovar viejos edificios comerciales y convertirlos en lofts (departamentos) y atraer nuevos negocios, así como tiendas, restaurantes y hoteles que atraen a los trabajadores más jóvenes. Pero la falta de un sistema de transporte que funcione bien dificulta la reconstrucción del centro a gran escala.

Esta es una de las muchas lecciones que Detroit ofrece a las modernas ciudades “dona”: el tiempo de desplazamiento al trabajo es importante, sobre todo en la era posterior al covid, en la que trabajar en una oficina todos los días aún es una opción más que un requisito para muchos. Tracy Hadden Loh, investigadora de la Brookings Institution, especializada en bienes raíces comerciales, infraestructuras, justicia racial y gobernanza, señala que, si bien la investigación sobre qué ciudades están fracasando o prosperando después de la pandemia es aún incipiente, una variable que parece importar es la facilidad de tránsito. Esta puede ser una de las razones por las que el centro de Londres y París parecen vibrantes en comparación con muchas ciudades estadunidenses.

No me sorprende que un lugar como Nueva York, que tiene un sistema de transporte público que funciona razonablemente bien (aunque está en declive), tenga más actividad económica en el centro (medida por el uso del teléfono móvil) que Chicago o Los Ángeles, donde ese tipo de infraestructura es notablemente deficiente. A estas últimas ciudades también las detienen los barrios tan segregados y centros urbanos que sufren no solo la crisis inmobiliaria comercial, también el declive de los servicios de esparcimiento que atraerían a la gente al centro para algo más que trabajar.

Es probable que estos problemas empeoren. En el informe de estabilidad financiera de la Reserva Federal de la semana pasada se señala la exposición de las instituciones financieras al sector inmobiliario comercial como una de las principales amenazas para la economía estadunidense, ya que el estallido de la burbuja no hizo otra cosa más que empezar. La Fed advierte que, dado que las hipotecas respaldadas por inmuebles de oficinas y locales comerciales en el centro de la ciudad suelen representar alrededor de un tercio de las tenencias de bienes raíces comerciales (CRE, por su sigla en inglés), “si las valoraciones de las bienes raíces comerciales siguen elevadas, la magnitud de una corrección de los valores inmobiliarios puede ser considerable y, por tanto, dar lugar a pérdidas crediticias por parte de los tenedores de deuda CRE. A medida que estas fichas de dominó caigan, también lo harán otras en el sistema financiero.

¿Cómo evitar el “efecto dona” en masa? La conversión de inmuebles comerciales en espacios residenciales o de uso mixto contribuyó a rejuvenecer partes del centro de Detroit, pero, como señala el historiador Tom Sugrue, autor de The Origins of the Urban Crisis: Race and Inequality in Postwar Detroit (Orígenes de la crisis urbana: raza y desigualdad en la ciudad de Detroit de la posguerra), los edificios de oficinas de 1920 de la ciudad eran mucho más fáciles de rehabilitar que los rascacielos actuales. Esa es una de las razones por las que los alquileres y los precios de la vivienda en los anillos exteriores de ciudades como Nueva York subieron tanto desde la pandemia. “Hay muchos barrios intermedios que no se vaciaron, y a menudo son barrios de inmigrantes o de clase trabajadora que nunca llegaron a cerrarse”, dice Sugrue.

Por desgracia, esto está provocando una crisis del costo de la vida aún mayor para las personas de clase trabajadora y un aumento en el precio de los alquileres para las pequeñas empresas en zonas como Queens o Brooklyn. Trasladar a la periferia los problemas de Manhattan ―o de Union Square en San Francisco― no es una solución, sobre todo si se traduce en impuestos más altos para los residentes que menos capacidad tiene para pagarlos. (La mayoría de las grandes ciudades, incluidas Nueva York y San Francisco, ya dependen más de los ingresos por impuestos sobre la propiedad residencial que de los impuestos sobre bienes inmuebles comerciales para financiar los servicios públicos).

Entonces, ¿qué se tiene que hacer? Yo seguiría el ejemplo de lo que hizo la activista urbana Jane Jacobs y consideraría un uso mixto. Es posible que el trabajo de oficina nunca vuelva a ser lo que era, pero las salas de cine y los espectáculos de Broadway están de vuelta, los hoteles están en auge y los salarios del sector servicios están por encima del nivel anterior a la pandemia, de acuerdo con los datos de Apollo. La gente todavía quiere vivir y visitar las grandes ciudades, solo quieren hacerlo de nuevas maneras.