Debido a los altos índices de fraudes inmobiliarios en México, muchas personas llegan a perder su patrimonio al depositar su confianza en constructoras o agentes que les prometen la vivienda de sus sueños con accesibles formas de pago, por lo que la importancia de contar con asesoría legal cobra relevancia en el momento en que la persona desea comprar una casa o departamento, manifestó en entrevista con MILENIO, Miguel Saucedo, especialista en materia inmobiliaria y director general de la firma Saucedo Abogados.
El dato...¿Qué es un fraude inmobiliario?
Un fraude inmobiliario abarca muchas irregularidades legales en la adquisición de una propiedad, se entiende como cualquier alteración o maquinación de documentos o simulación de estos jurídicos en la compra ilícita de un inmueble.
Según el experto, estos engaños se presentan comúnmente ante la falta de papeles que acrediten la titularidad del supuesto dueño y que libere la propiedad para su compra-venta, así como estafas en las que carecen de permisos y licencias para llevar a cabo la construcción de viviendas.
En México, este delito ha escalado de forma exponencial en los últimos 20 años, declara el abogado, esto debido a que “ha habido mucha pasividad por parte de las fiscalías de Ciudad de México, en este caso, y por parte de los tribunales que llevan procesos sumamente largos, lo que provoca o se da cabida a que los delincuentes se dediquen a hacer este tipo de actividades ilícitas”.
Miguel Saucedo refiere que hay muchos temas de fraude inmobiliario con las nuevas obras de construcción ya que no tienen los permisos suficientes y las licencias correctas para que puedan desarrollar el proyecto, sin embargo, en ocasiones las constructoras logran hacer que la alcaldía o desarrollo urbano ignore sus condiciones y aprueban los documentos necesarios para realizar la escrituración de las viviendas, por lo que sólo terminan invirtiendo 15 por ciento del valor que obtendrán con la venta.
“Nadie regala lo que es suyo”
El principal foco de alerta para identificar los fraudes inmobiliarios son las ofertas exclusivas o los llamados remates bancarios, en los cuales ofrecen propiedades en zonas relativamente buenas, o incluso residenciales, a un precio muy bajo en comparación con lo que cotizan generalmente.
“Si fue tan buen negocio, ¿para qué lo vendes?. Lo lógico sería resolver la situación y venderla a un precio más alto, “pero lo venden porque no existe”, refiere el abogado.
De esta manera los defraudadores logran obtener fácilmente hasta 400 mil pesos para después desaparecer, un trato que incluso llegan a hacer unas 15 veces con otras personas, por lo que la ganancia asciende a casi 5 millones de pesos.
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Una táctica similar se utiliza en las preventas, ya que las supuestas constructoras empiezan a anunciarse en mantas gigantescas para llamar la atención de los compradores; generalmente promueven viviendas con opciones de mensualidades muy pequeñas a pagar, las cuales se vuelven muy atractivas.
Según cifras de la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) 2020, del Inegi, poco más del 20 por ciento de los mexicanos no tienen una casa propia.
El riesgo crece debido a que el terreno en el que declara que será construido no se sabe si tiene permisos de construcción o si tiene licencia de uso de suelo, entre otros aspectos como el número de departamentos autorizados a construirse.
“El que adquiere le está apostando no nada más a la seriedad del constructor; sino también a que la propia alcaldía, el municipio, o el estado determine que todos los permisos licencias y manifestaciones de construcción se encuentran conforme a ley y que durante el trayecto no incumpla el constructor y no le clausuren la obra”, explicó.
Además, en estas preventas también dependen de factores fuera de la empresa, ya que las decisiones políticas, el contexto económico e incluso las condiciones de salubridad -como fue la situación de la pandemia por covid-19- pueden paralizar al sector de la construcción y provocar rezagos de años en el desarrollo y entrega de los proyectos.
“En la oficina llevamos más de 120 juicios en contra de constructoras derivados de incumplimientos por preventas, porque es muy recurrente”, expresó.
Es importante recordar que, aunque se visite el terreno y la propiedad para verificar que exista, este tipo de acciones no garantizan que se vaya a llevar a cabo la construcción o que la casa sea en efecto de la persona que busca venderla.
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En sí hay muchos riesgos en la compra de una vivienda, también hay señales que no son tan fáciles de detectar y que pueden hacer que el comprador caiga en un fraude, por lo que el especialista de la firma de abogados Saucedo recomienda acercarse con un notario o contratar los servicios de asesoría de un abogado que se desarrolle en materia inmobiliaria para cerciorarse de que su compra no presenta ninguna irregularidad.
El abogado se encarga de realizar una investigación a fondo sobre la propiedad y la veracidad de los documentos proporcionados por el vendedor.
Dicha investigación requiere de un proceso largo en el que se debe de validar las escrituras en el Archivo General de las notarías, confirmar la ubicación en el Registro de la Propiedad, si existen poderes extendidos, revisar en la Base Nacional de Poderes, así como recurrir a catastro, y ver si el pago de prediales se encuentra al corriente y si el nombre corresponde al que dice ser el titular de la propiedad.
Contratar la asesoría de un abogado especialista tiene un costo de entre 15 mil y 25 mil pesos, “es realmente una inversión, no es un gasto y preferible hacerlo, a después contratar un despacho de abogados para tratar de resolverlo”.
Los casos con fraudes inmobiliarios pueden llegar a ser muy costosos, y pueden representar hasta 40 por ciento del valor que se gastó en la compra, aparte de que en muchos casos puede llegar a ser una pérdida total.
“Desafortunadamente en muchas ocasiones nos topamos con fantasmas, personas que efectivamente no existen, eso si no hay forma de obtener una solución y de que la víctima rescate su dinero”, declaró.
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¿Qué hacer en caso de ser víctima de un fraude inmobiliario?
Lo primordial es denunciar, esto con el fin de que la víctima logre recuperar su dinero y sancionar a los defraudadores.
Miguel Saucedo recuerda que cada asunto tiene una peculiaridad que analizar, por lo que no hay solución similar para todos. Además, la acusación sólo procederá si se tiene los datos verdaderos del defraudador, de otra forma no se puede denunciar a un fantasma.
La denuncia se puede llevar de dos formas:
Por un juicio penal, el cual se encargará de sancionar la conducta si se comprueba que existió un fraude y se ordenará un reparamiento por los daños ocasionados a la víctima.
Por juicio civil, al que se acude en casos de tipo mercantil, este reclamará el cumplimiento del contrato, o si el cliente lo desea, la cancelación de ello y la recuperación de su dinero invertido.
Como comprador no se puede ser tan confiado, y arriesgar tu patrimonio, por lo que si quieres invertir tu dinero en una propiedad la mejor forma de hacerlo es no dejarse llevar por las ofertas “confiar realmente en las cosas que estén ya palpables”, buscar inmuebles que ya estén construidos e informarse sobre el currículum de las constructoras que los ofrecen, así como revisar que verdaderamente estén bien establecidas y tengan ética profesional.
PNMO