La propuesta del gobierno capitalino de facilitar permisos para la reconversión de oficinas vacías u obsoletas en departamentos será una opción de vivienda en Ciudad de México en por lo menos 50 edificios; sin embargo, esta medida de gentrificación puede representar retos para la ciudad en los próximos años.
Alberto Marín, director general y fundador de Red Planners, aseguró que los retos de crear una “ciudad de 15 minutos” se encuentran en la velocidad de la reacción por parte de los desarrolladores, el impacto que tendrá esta decisión sobre la plusvalía en los corredores de oficina y al largo plazo en los servicios primarios de una vivienda que cada vez se hacen más escasos.
“Que no se trate de reconvertir espacios por hacerlo, sino que responda a un estudio claro del impacto y la necesidad en cada zona y de qué condiciones de entrono tiene cada una de las zonas, con cierta lógica de planificación urbana”, aseguró Marín, especialista en desarrollo urbano y movilidad.
De acuerdo con consultoras, se estima que son casi un millón 700 mil metros cuadrados (m²) de oficinas en la capital, mientras que las principales vacancias se localizan en los corredores de Santa Fe, Polanco, Insurgentes Sur, Bosques y Reforma.
- Te recomendamos Secretaría de Economía desmiente acusación de candidato a presidencia de Concanaco Negocios
Estos son rentados principalmente por grandes empresas y corporativos internacionales, por un periodo establecido de entre 5 y 10 años, y en general los contratos son pagados por metro cuadrado en dólares. Mientras que los especialistas estiman que los departamentos reconvertidos se rentarán a familias de forma anual, con precios de venta de entre 10 y 15 millones de pesos.
En este sentido, Bernardo Baranda, director para Latinoamérica del Instituto de políticas para el Transporte y el Desarrollo, (ITDP, por su sigla en inglés) dijo que será necesario ayudar a la reactivación económica, pero cumpliendo con los lineamientos legales de la ciudad para la construcción, ante la gran necesidad de proyectos de vivienda asequible y en lugares “bien ubicados”, cerca del transporte público y lugares de trabajo, tal como lo contempla el plan de reactivación.
Además, los especialistas coincidieron en que deben considerar que el uso de agua potable de vivienda es cuatro veces mayor a lo utilizado por los empleados en las oficinas, por lo que Marín reiteró que es necesario realizar los análisis de contorno urbano con el fin de que el uso de estos servicios no afecte al entorno.
“El reto de este programa se encuentra en las utilidades, márgenes y plusvalías que están altamente elevadas para este tipo de desarrollos, por lo que para mantener este tipo de beneficios es necesario que las desarrolladoras se orienten hacia quienes serán el mercado objetivo, los compradores de estas nuevas viviendas, lo que puede no tener la demanda esperada”, explicó.
También señalaron que si el plan solo contempla desarrollar productos de gama alta, como departamentos residenciales, plus y premium, la capital no solo enfrentará problemas de vacancia en oficinas, sino que la contracción por la venta de este tipo de vivienda.
Ante esto, los precios en los edificios reconvertidos pueden ser altos, por lo que Marín aseguró que es necesario que las autoridades busquen democratizar con vivienda social estos espacios para crear una ciudad asequible y así la plusvalía deberá adaptarse a dichos temas.
De acuerdo con Marín, la oferta de espacios en CdMx creció cerca de 40 por ciento en el primer trimestre de este año, “además de una desocupación importante y 800 mil metros cuadrados en construcción de oficinas de clase A, principalmente en Santa Fe, Insurgentes y Reforma en donde los niveles de absorción son negativos aún”.
“En las zonas de concentración de empleo, la oferta de vivienda nunca es lo suficientemente elevada y no está adaptada a los diferentes perfiles de ingresos de las personas que trabajan en la ciudad. Con esta política, la ciudad responde a la necesidad de vivienda asequible, lo que permite que las oficinas puedan ser recicladas”.
Autoridades capitalinas señalaron que la reconversión podría funcionar en edificios de entre 30 o 40 años que ameritan una intervención. “Ahí veo una sana conversión, en edificios en Polanco, Roma, Anzures, Zona Rosa, Insurgentes Sur, me parece que hay muchas más posibilidades”.