Nearshoring y el adiós al trabajo remoto dan nueva vida al mercado de oficinas en México

Por fin, México le ha dicho adiós al trabajo remoto y ha regresado con mucho más fuerza a las oficinas, comparado con la tendencia de otros países que han mantenido a su empleados en home office o han optado por un esquema híbrido.

México destaca como una de las economías con más renuencia a continuar con el home office, según un estudio de Capterra. En Estados Unidos, por ejemplo, se estima que entre 40 por ciento y 50 por ciento de las personas han regresado a las oficinas, mientras que en México estamos en niveles de 80 por ciento. “Esto también fue posible gracias a una infraestructura tecnológica más robusta del país del norte, que permite el trabajo a distancia sin problemas de conectividad”, explica Víctor Lachica, presidente y director general para México de Cushman & Wakefield. 

De acuerdo con el experto, en nuestro país el trabajo híbrido no se da en todas las empresas y aquellas que lo han implementado permiten, a lo sumo, un día de trabajo desde casa por semana. 

Este regreso al trabajo presencial no ha sido el único detonante para que el segmento de oficinas resurja. “El crecimiento de las empresas, las reubicaciones de firmas que buscan mejores edificios y mejores términos y condiciones, han sido otros factores, porque el mercado empieza a recuperarse. De hecho, ya se observa un ligero incremento en las rentas. Así que las empresas están buscando conseguir buenas oportunidades antes de que sea un mercado de propietarios”, dice Lorena Fuertes, directora Internacional de Transacciones de Oficinas de JLL México.

“El segmento de oficinas de la Ciudad de México se mantiene en recuperación en el ciclo postpandemia. La demanda neta de espacio corporativo en los últimos tres años se ha mantenido en niveles positivos. La evolución del mercado inmobiliario prioriza la optimización de espacios, derivado de la pandemia y como resultado de una mayor oferta en el mercado, algunos proyectos destinados a un uso inicial de oficinas se han reconvertido en la ciudad”, explica Jennifer Granados, gerente de Investigación de Mercados de CBRE México.

Las oficinas vuelven a brillar

En 2023 llegamos a niveles de 26 por ciento de disponibilidad, “y esta cifra, en un mercado que tiene 7.5 millones de metros cuadrados (m2) de espacios AAA, nos habla de 1.7 millones de m2 disponibles. Este 2024 ya logramos bajar a 22 por ciento esa disponibilidad, pero aún hay muchos metros libres, lo que hace que los precios se castiguen. Los dueños prefieren hacer descuentos y concesiones a sus inquilinos que perderlos. También están tratando de atraer a nuevos usuarios”, destaca Lachica.

Al respecto, Lorena Fuertes refiere que los precios dependen de la zona. “Aquellas altamente demandadas, como el corredor Reforma, Las Lomas, Polanco, Insurgentes y Perisur, en el caso de CDMX, son mercados de propietarios, donde son ellos los que dictan el ritmo de precios. Además, su tasa de desocupación está muy por debajo del 22 por ciento del mercado en general”. 

Pero aún hay submercados con oportunidades de precio, por ejemplo, “en la CDMX, una de las zonas con mayor oferta es la norte, que tiene una tasa de desocupación cercana a 50 por ciento. En este caso, el usuario manda en cuanto a precios. Otras zonas con niveles de desocupación por encima del promedio son Santa Fe e Interlomas, donde el porcentaje es de 30 por ciento”, dice.

De acuerdo con cifras de JLL México, la absorción total el primer semestre de 2023 fue de trescientos veinte mil m2. El primer semestre de 2024 reportó una absorción de trescientos mil m2, contra doscientos noventa mil en 2019 y doscientos cuarenta mil en 2017. La recuperación es evidente. 

Espacios más amplios, más abiertos

En este regreso a las oficinas, las empresas que contratan m2 buscan diferentes cualidades. Algunas compañías decidieron cancelar sus contratos de manera permanente y rentar espacios de coworking para actividades específicas con sus empleados, mientras “otras definitivamente quieren la privacidad y control de los espacios y volvieron a sus oficinas propias. En cuanto a los términos, sí hubo un ligero cambio, antes se firmaban contratos de renta de entre cinco y siete años, y hoy están entre tres y cinco años en promedio, porque los usuarios buscan mayor flexibilidad y ver cómo se ajusta la operatividad de las oficinas”, comparte Lachica. 

El experto de Cushman & Wakefield agrega que algo que ha resaltado en los últimos meses es que aquellas empresas que redujeron los m2 rentados durante 2022 y 2023, en sus renegociaciones ya están evaluando expandirse, debido al crecimiento del negocio o porque están diseñando espacios más amplios para sus empleados. “La tendencia es tener más espacios abiertos, más distancia entre la gente, y al mismo tiempo más comunidad, más áreas de interacción. El homeoffice nos dio una conciencia de (que necesitamos) mejor calidad de espacios de trabajo. En muchos de los edificios no consideraban balcones o terrazas, por ejemplo, y se hicieron ajustes para lograr algún tipo de espacios techados abiertos”.  

Reconvertir o morir

Tener disponibles 1.4 millones de m2 de oficinas, con una lenta recuperación post pandemia, llevó a varios desarrolladores a optar por la reconversión de espacios.

De acuerdo con el Seguimiento de Reconversiones en la Ciudad de México realizado por CBRE, de 2017 a la fecha se han reconvertido cerca de 19 proyectos hacia un uso diferente del inicial (proyecto de oficinas). “El 65 por ciento de las reconversiones se concentran en el segmento habitacional, seguido de 28 por ciento al giro hospitalario y 7 por ciento al segmento educativo”, comparte Jennifer Granados. 

“Los que más han sufrido en cuanto a competencia de precios y niveles de desocupación son los espacios B. Antes de la pandemia eran más baratos que los espacios A, sin embargo, ahora compiten con ellos en precio pero sus cualidades físicas y de ubicación son menos atractivas para  los inquilinos”, dice Lachica. Estos edificios B son los que están considerando el tema de la reconversión. Pero, ¿qué tan sencillo es simplemente cambiar el uso de los edificios?

En este tema hay dos limitantes importantes. “Se tiene que revisar si el uso de suelo permite la reconversión y lo segundo es revisar la factibilidad del agua, porque en un edificio residencial el consumo de agua es mucho mayor al de un edificio corporativo, entonces se tiene que considerar qué tan posible es garantizar el suministro de este servicio”, explica Lachica.

Fuertes añade que ha habido también una tendencia de reconvertir espacios de oficinas AAA en clínicas, principalmente, y comparte que, “en JLL estamos por cerrar un proyecto de convertir edificios clase B a residencial de rentas cortas, no está sencillo por el tipo de planta que se requiere para el residencial versus a una oficina, como el tema de ventilación”. 

Además, la especialista de JLL señala que, en su opinión, “en las zonas céntricas y de alta demanda, los propietarios van a esperarse a ser absorbidos por su uso, es decir, de oficinas, pero los casos de alta oferta, como el norte de la CDMX, deberían de empezar a cuestionarse una reconversión, porque es mucha la oferta y la demanda es de 7 por ciento en esta zona”.

Otra manera en la que se aprovecha hoy día la sobreoferta de metros cuadrados es con proyectos como edificios mixtos, que combinan área de oficina con residencia, e incluso se dedican algunos pisos a bodegas de última milla, para almacenar productos que no comprometan la estructura por su peso. También lo vemos en aquellos edificios con muchos m2 de estacionamiento subutilizado, ahora se están usando en negocios del tipo de distribuidores de autos, talleres, pistas para go karts y bodegas. 

Por el momento, las nuevas construcciones están detenidas. Una vez que los desarrolladores terminaron de construir lo que estaba planeado antes de la pandemia, hoy “solo hay trescientos veinte mil m2 adicionales en construcción, que serán entregados en 2025 y 2026; después de eso hay mucha incertidumbre, no está claro quiénes van a detonar. Se ve complicado por disponibilidad de tierra, permisos y licencias”, dice Lorena de JLL México.

Datos de CBRE revelan que en la CDMX actualmente se encuentran en construcción doscientos ochenta y un mil m2, con fechas de entrega programadas para los siguientes cuatro años. Los corredores de Insurgentes, Polanco y Reforma Centro concentran gran parte de la actividad de construcción. 

De acuerdo con los expertos, se vislumbra un mercado que sigue con su recuperación, hay empresas que siguen cerrando metros cuadrados, con lo que se logrará llegar a fin de año con buenos niveles de absorción, en especial si se considera que el segundo semestre siempre es el más activo en este segmento económico. 

CHC