El aumento de las tasas de interés frenará la demanda del crédito hipotecario

Una serie de incrementos de las tasas de interés por parte de los bancos centrales frenó la bomba que rápidamente infló los precios de las casas en todo el mundo. Los expertos esperan que los aumentos constantes pongan fin al rápido incremento de los precios y desacelere marcadamente su crecimiento.

Pero el auge inmobiliario provocado por la pandemia todavía no termina. Las visitas a las propiedades en Londres siguen atrayendo a una multitud de posibles compradores. Las casas todavía se venden por sumas que superan con creces sus precios.

En otros mercados se manifiestan presiones similares. En Estados Unidos (EU), los precios de la vivienda subieron a un ritmo anual de 20.6% en marzo, el más rápido desde que se iniciaron los registros hace más de 35 años. En el último trimestre de 2021, los precios reales de las casas en los 38 países de la OCDE subieron 16% en dos años. Se trata del ritmo más rápido desde que se iniciaron los registros hace 50 años.

Sin embargo, gran parte del impulso del crecimiento de los precios se debió a la rápida evolución de las políticas de bajas tasas de interés que los bancos centrales adoptaron para mitigar los daños económicos de la pandemia del coronavirus. Las medidas de los bancos redujeron los costos de los pagos de los intereses de las hipotecas en un momento en el que muchos hogares habían ahorrado dinero durante los confinamientos. El aumento del trabajo desde casa también hizo subir la demanda y, por tanto, los precios.

En cambio, en los últimos meses, la inflación más alta de los precios al consumidor en décadas llevó a muchos bancos centrales a elevar sus tasas de interés oficiales, que establecen la referencia para el sistema financiero en general. Las tasas hipotecarias que las instituciones de crédito cobran a los compradores están subiendo en respuesta. En EU, la tasa de interés de las hipotecas a 30 años del proveedor Freddie Mac subió al 5.23% en mayo, el más alto desde 2009.

Ya aparecieron algunas señales de la desaceleración de las presiones sobre los precios. En EU, la confianza de los constructores cayó en mayo y las compras de nuevas viviendas unifamiliares disminuyeron 17% en abril en comparación con el mes anterior, el más débil desde abril de 2020. El crecimiento anual de los precios de la vivienda se desaceleró notablemente a 9.8% en el año hasta marzo, desde el 11.3% en febrero.

Los mercados esperan que los bancos centrales suban las tasas de interés en al menos 100 puntos base para finales de este año o principios del próximo en la zona euro, Canadá, Australia y Nueva Zelanda.

La mayoría de los analistas esperan que estas alzas produzcan una fuerte desaceleración de las tasas de crecimiento de los precios de las casas. “Esperamos que la inflación de los precios de la vivienda se desacelere tanto en Estados Unidos como en Europa a consecuencia del aumento de las tasas hipotecarias y la presión sobre la deuda”, afirma Barbara Rismondo, vicepresidenta senior de la agencia de calificación Moody’s.

El Banco Central Europeo advirtió que un “aumento abrupto” de las tasas de interés reales podría inducir a “correcciones” en el precio de las viviendas en el corto plazo. El gobernador del Banco de Inglaterra, Andrew Bailey, adoptó una posición similar.

“Las alzas de las tasas  de la Fed no obligarán a muchos propietarios a vender, porque muy pocos de ellos contrataron hipotecas de tasa variable”

Valentina Romei

Colaboradora de FT

Los economistas afirman que, además del aumento de los costos hipotecarios, entre los factores que contribuyen a la desaceleración de la inflación en el sector de la vivienda se encuentran la erosión de los ingresos reales por la inflación y el efecto perjudicial del pasado auge sobre la capacidad de los hogares de ahorrar para los depósitos. Como resultado, la consultora Oxford Economics pronostica que los precios de la vivienda crecerán más lento en 2023 que el año pasado en la mayoría de los países, y que algunos van a experimentar auténticas contracciones.

James Knightley, economista de ING, dice que el rápido crecimiento de los precios de la vivienda en Estados Unidos en los dos últimos años “se podría aplanar muy rápido y posiblemente revertirse”.

Sin embargo, pocos analistas esperan una fuerte contracción global de los precios de las propiedades inmobiliarias como la que se produjo durante la crisis financiera de 2008, cuando la actividad económica y los ingresos también cayeron en todo el mundo.

Ian Shepherdson, economista jefe de Pantheon Macroeconomics, menciona que las condiciones actuales “no son las de 2006”. “Las alzas de las tasas de la Fed no obligarán a muchos propietarios a vender, porque muy pocos de ellos contrataron hipotecas de tasa variable”, afirma.

La popularidad de las hipotecas con tasas de interés fijas protege a muchos clientes de los efectos de los aumentos de las tasas. En EU, la hipoteca residencial a 30 años con tasa de interés fija se convirtió en el producto más popular. Aunque en otros países la proporción de hipotecas a tasa fija es menor, también aumentó en las últimas décadas al otro lado del Atlántico.

Las mejoras en la calidad de los préstamos hipotecarios ofrecen motivos adicionales para un relativo optimismo. En EU, más de dos tercios de las personas a las que se conceden nuevas hipotecas tienen una alta calificación crediticia, más del doble de la proporción que había antes de la crisis financiera, según muestran los datos de la Fed de Nueva York.

Además, las tasas de desempleo históricamente bajas y la escasez de casas en venta apoyan la demanda de vivienda en la mayoría de las economías avanzadas. El número de propiedades residenciales en venta en EU se encuentra en un nivel casi bajo, según Redfin, un agente hipotecario que le da seguimiento a los datos desde 2012.

Innes McFee, economista de Oxford Economics, dice que, a menos de que se produzca un aumento del desempleo que genere un gran número de personas que se vean obligadas a vender, no se espera “que los precios de la vivienda registren caídas abiertas significativas” en “la mayoría de los mercados”.

Aunque se espera que el rápido aumento de los precios haga bajar los ingresos reales en la mayoría de las economías, muchos hogares, sobre todo los más ricos, acumularon grandes cantidades de ahorros durante la pandemia.

Jim Egan, jefe de investigación de valores de Morgan Stanley, predice que la oferta limitada de viviendas, el importante patrimonio que muchos propietarios mantienen en sus inmuebles y las finanzas sanas de los propietarios garantizarán que el mercado evite seguir la misma trayectoria que el “gran auge y caída de la vivienda de principios de la década de 2000”.

Barbara Rismondo, de Moody’s, afirma que los mercados de vivienda, tanto en Europa como en América del Norte, tienen algunas características en común: “el deseo de disponer de más espacio en un mundo posterior a la pandemia, los mercados laborales saludables, el crecimiento de los salarios y el hecho de que muchos propietarios aseguraron un financiamiento con bajos intereses”.

La vicepresidenta de Moody’s admite que el alza de las tasas de interés frenará la demanda de crédito para la compra de vivienda. Pero espera que esos “factores comunes” ofrezcan cierto apoyo a los precios de las propiedades en ambos lados del Atlántico.

GAF