Con la adquisición de Zeus, Fibra Monterrey (Mty) pasará de 60 a 106 edificios industriales, que permitirán su expansión en más de 12 mercados del país para cubrir parte de la demanda que exigirá el nearshoring. Esta transacción le permitirá al Fideicomiso incrementar sus ingresos por concepto de renta en propiedades industriales de 50.4 por ciento a poco más de 72 por ciento, una vez se integre la cartera, dice Jorge Ávalos Carpinteyro, su director general.
La Fibra también proyecta un incremento anual del ingreso operativo neto en poco más de 80 por ciento, lo que impactará en su ingreso en dólares, para llegará a 83 por ciento.
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¿Qué posición ocupan en el sector en México?
Recientemente Fibra Monterrey recaudó 545 millones de dólares (mdd), y nos hace el emisor que más recurrencia ha tenido en el mercado en los últimos ocho años. Es un gran logro. Esto es una señal de que la empresa ha sido transparente, ha manejado una rendición de cuentas con sus inversionistas satisfactorias; el mercado lo ha tomado muy bien. Estamos prácticamente doblando el tamaño de la Fibra, previo a la colocación en septiembre, valíamos aproximadamente 12,000 millones de pesos (mdp) de market cap, hoy estamos en casi 22,000 mdp. También incrementamos más de un millón de metros cuadrados (m2 ) del tamaño del portafolio, lo cual nos lleva a casi dos millones de m2 .
Con la adquisición de Zeus, nuestro portafolio sumó más de 800,000 m2 y permitirá nuestra expansión en más de 12 mercados, esto habla de la diversificación que tenemos, con 98 por ciento de ocupación y un plazo de arrendamiento de casi 6 años.
¿Cómo se cuidan para no sobreendeudarse?
Tenemos la política de no endeudarnos más de 35 por ciento, lo que financieramente se le conoce como loan-to-value (relación préstamo-valor) •mide el porcentaje entre la cantidad del préstamo que se obtiene y el valor de la propiedad que se utiliza como garantía• y cada vez que sobrepasamos 35 por ciento salimos a colocar capital para desapalancar a los niveles de alrededor de 20 o 25 por ciento.
Cuando Fibra Monterrey comenzó con el proceso de Suscripción Preferente tenía el objetivo de recaudar un monto de hasta 400 mdd; logramos prácticamente 80% de suscripción este año, aunado a los 450 mdd que colocamos en septiembre del año pasado.
Eso nos ubica en un momento privilegiado, donde nuestra palanca estará por debajo de 25 por ciento, y tenemos un fire power adicional para comprar aproximadamente 300 mdd, que estaremos completando a lo largo de 2023.
EL DICE
“México podría robarle entre 5 por ciento y 10 por ciento de las exportaciones a China en los próximos diez años”
¿Qué ventajas ofrecen a los inversionistas?
Cuando inviertes en un inmueble en nuestro país tienes que pagar 35 por ciento de la ganancia de capital. Eso no sucede en las Fibras, porque nos regulan dos artículos de la ley que nos dan el beneficio de tener la ganancia exenta.
En nuestro caso, regresamos la depreciación a los inversionistas, de la cual en promedio, 50 por ciento de la distribución mensual está exenta de impuestos en el país.
Nos convertimos en un pass trough, es decir, somos un vehículo transparente ante el fisco. La Institución para el Depósito de Valores (Indeval) es quien le retiene los intereses al tenedor de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs). En promedio las Fibras, dependiendo de como está la utilidad fiscal neta de cada vehículo, reparten 50 por ciento, aunque a veces reparten hasta 100 por ciento de la distribución exenta de impuestos.
¿Qué oportunidades ofrece el nearshoring al mercado de las Fibras? Hoy estamos capitalizando este fenómeno en México. En promedio, China exporta 1.4 trillones de dólares al año, México podría robarle entre 5 por ciento y 10 por ciento de la exportación en los próximos diez años con el nearshoring, son casi 140 mil mdd. Cabe recordar que el país tiene una capacidad de exportación de casi 600 mil mdd para 2023.
Uno de los principales retos son los temas de energía, logística y seguridad. Hay otros fenómenos que también son importantes, como el de la mano de obra, pero creo que los desarrolladores están interesados en saber si habrá oferta y capacidad de energía para dar a los nuevos inquilinos que llegan a México.
¿Cuántos metros cuadrados se necesitan para atender la demanda del nearshoring?
México tiene una demanda desatendida de casi 14 millones de m2 para el nearshoring, es decir, si 14 por ciento de la totalidad de espacio disponible está en demanda y vemos que las absorciones del año pasado rondan los 6 millones de m2 , quiere decir que tenemos la capacidad
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