Capital & Counties ha disfrutado desde hace mucho tiempo de un envidiable poder en las negociaciones de alquiler. Como propietario del mercado Covent Garden de Londres, un imán para millones de turistas extranjeros que pueden comprar y comer en sus calles del siglo XVII, la compañía inmobiliaria no está acostumbrada a ofrecer concesiones a los inquilinos que van desde multinacionales como Apple hasta negocios independientes.
Pero la crisis del coronavirus rompió ese guión. Con los turistas que se quedan en casa y la economía de Reino Unido en recesión, la compañía ofrece durante el resto del año a algunos inquilinos arrendamientos variables, donde el nivel de alquiler se relaciona con la cantidad de facturación que genera un negocio.
Hay pocas ilustraciones más crudas de cómo la pandemia obliga a las compañías inmobiliarias a pensar lo que alguna vez parecía impensable. En todo el mundo, la pandemia desató un debate de alto riesgo sobre si los alquileres deben ser fijos o estar relacionados a alguna medida del desempeño del negocio de un inquilino.
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El dolor de cabeza
A medida que el aumento de infecciones en Estados Unidos (EU) amenaza con más confinamientos, la cadena de moda Urban Outfitters se encuentra entre un número cada vez mayor de minoristas que piden arrendamientos variables para ayudarles a capear la pandemia.
Chip Bergh, director ejecutivo de Levi Strauss, es claro: “Un contrato de arrendamiento fijo, especialmente en los niveles anteriores a la pandemia, ahora podría llegar a ser económicamente doloroso.
Podría haber un espacio prolongado de tiempo en el que tengas que limitar el número de personas que pasan por tus puertas”, agrega, y señala que, además de reducir las ventas, los minoristas también se enfrentan a costos más altos debido a la limpieza y otras medidas de seguridad.
Rémy Baume, director ejecutivo de Zadig & Voltaire, el minorista francés de ropa, está de acuerdo. “Durante el periodo de recuperación, necesitamos alquileres variables y no fijos”, dice.
Para algunas compañías inmobiliarias, la magnitud de la calamidad que envuelve a sus inquilinos significa que es necesario reescribir los contratos de arrendamiento y compartir el dolor.
La cadena de salas de cines de EU, AMC Entertainment, Cineplex de Canadá y el minorista global de moda AllSaints se encuentran entre las compañías que avanzaron hacia acuerdos que vinculan los alquileres con el nivel de facturación.
Decenas de empresas estadounidenses, entre ellas PVH, el propietario de la marca Tommy Hilfiger, y The Cheesecake Factory, han buscado alivio en los alquileres.
En muchos casos, los propietarios los concedieron dada la casi imposibilidad de encontrar alternativas de inquilinos. “Definitivamente está ocurriendo mucho más”, dice Vince Tibone, jefe del sector minorista de Green Street, la firma de investigación de propiedades comerciales, sobre los arrendamientos variables en EU.
Incluso si algunos minoristas del Reino Unido reportaron ventas alentadoras desde que comenzó a flexibilizarse el confinamiento en mayo, nadie discute que el sector sigue en las garras de una crisis.
El Dato4,900 mdd
generó Simon Property Group a partir de arrendamientos fijos el año pasado
Renuentes a la negociación
En abril, un grupo de 30 minoristas y asociaciones comerciales francesas escribieron una carta abierta en el periódico Les Echos, instando a los propietarios a vincular las rentas con los ingresos durante el resto del año.
Dado que los principales propietarios franceses, como Unibail y Klépierre, rechazaron tales demandas, el gobierno francés intentó mediar, pero ese proceso fracasó el mes pasado después de que las asociaciones comerciales de minoristas rechazaron un compromiso propuesto. Bris Rocher, cuya compañía es propietaria de la empresa francesa de productos de belleza Yves Rocher y la marca de ropa para niños Petit Bateau, ha sido un ferviente defensor de la renegociación de los arrendamientos.
Un nivel “decente” de comercio, en las aproximadamente 800 tiendas de la compañía, suavizó el golpe, mencionó, pero la empresa decidió cerrar una tienda en el Boulevard Haussmann en París. Menos turistas, en especial de China, significaba que “estábamos perdiendo dinero en la tienda. Tratamos de obtener una renta variable, pero el propietario no aceptaba nada de eso”, dijo Rocher.
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Riesgos compartidos
Ya sea en EU, Reino Unido o Francia, los minoristas hasta ahora solo han presionado para tener arrendamientos variables, que también pueden incluir un pago único fijo, hasta finales del año. Pero con la migración de los consumidores de las tiendas físicas a internet, algunos perciben la necesidad de un cambio permanente en los arrendamientos.
“En Reino Unido, entre los propietarios y los inquilinos aceptan en gran medida que nuestra forma de ocupar el espacio comercial se quebró y que debe haber un cambio radical a futuro”, dice Mark Robinson, presidente del High Streets Task Force. Brian Bickell, director ejecutivo de la inmobiliaria Shaftesbury, reconoce que la industria puede encontrarse en un momento decisivo.
“Los propietarios tendrán que compartir más los riesgos al aceptar los alquileres relacionados a la facturación”, dice. Sin embargo, un esfuerzo concertado para que los arrendamientos relacionados con la facturación sean más generalizados generaría sus propias tensiones.
Para restaurantes y cafeterías ese tipo de arrendamientos serían relativamente sencillos porque las ventas se realizan en el lugar. Pero un reto más complejo para los propietarios que alquilan a tiendas minoristas es establecer qué parte de los ingresos de un inquilino se atribuye a una tienda física.
“No creo que nadie haya podido descifrar cómo capturar las ventas en línea (al establecer arrendamientos variables)”, dijo Bickell de Shaftesbury. Hammerson, propietario de centros comerciales en el Reino Unido y Europa, argumenta que cualquier movimiento para vincular los alquileres de las tiendas con el nivel de facturación también debe incluir las ventas en línea.
Pero eso requeriría que los inquilinos brinden un nivel de información detallada a los propietarios, algo que históricamente han sido reacios a hacer. Los inversionistas dicen que también cambiaría la percepción de un sector donde las valoraciones de las empresas generalmente suelen basarse en flujos de ingresos estables y en el atractivo de los dividendos. “Al invertir en propiedades comerciales, estás invirtiendo para obtener ingresos”, dice Tim Munn, director de inversiones de Mayfair Capital.
Los arrendamientos vinculados a variables aún representan una pequeña porción de los ingresos de los propietarios que rentan a minoristas. Simon Property Group, el mayor propietario de centros comerciales de Estados Unidos generó 4,900 millones de dólares a partir de arrendamientos fijos el año pasado, más de cinco veces de lo que obtuvo con arrendamientos variables.
Pero si los consumidores no regresan a las tiendas físicas y restaurantes en los próximos meses, la presión para renovar permanentemente los contratos de arrendamiento seguro aumentará.
yvr