A la fecha las cuotas de los condominios o las viviendas sociales oscilan en mil 200 pesos en promedio en la Ciudad de México y 500 pesos en el territorio mexiquense, aunque en la capital del país hay zonas donde van de los 5 mil a los 10 mil pesos mensuales o hasta los 20 mil pesos en las viviendas ubicadas en la playa.
En general, las cuotas en condominios de casa son más bajas que en los verticales y 30 por ciento del monto se destina a remuneración, 23 por ciento en servicios básicos, 20 por ciento en administración, 17 por ciento en mantenimiento, y 7 por ciento en gastos de uso o consumo como la compra de artículos de limpieza o papelería.
“En muchos edificios de la Ciudad de México, de cinco o seis pisos, la cuota es baja porque no hay ascensores y por ende no requieren mantenimiento. La cuota sube cuando hay vigilantes, si hay varios accesos, alberca o espacios de recreación. En las playas suben mucho si los edificios tienen playa y requieren limpiar el sargazo, por ejemplo”.
De acuerdo con Antti Kulppi, CEO de Comunidad Feliz, empresa de software que ayuda a la administración de condominios, en México el índice de morosidad en el pago de cuotas es 37 por ciento para las personas que deben por lo menos un mes y 25 por ciento para quienes deben más de tres meses o se consideran morosos graves.
“En Naucalpan, en el Estado de México, manejamos 15 condominios y la morosidad, 4 por ciento, es la más baja en el país. Hay viviendas sociales que se administran mejor que en la Ciudad de México; hay un condominio mexiquense de 5 mil casas que tiene una cuota de 200 pesos, de las más baja, y se trata de gente que tiene todo súper ordenado y hacen cosas permanentemente”.
En la Ciudad de México la morosidad para quienes deben un mes es la más alta a nivel nacional con 41 por ciento, y 19 por ciento para quienes deben tres meses, es decir, está más controlada. En Zapopan, Jalisco la morosidad es 30 por ciento para los que deben un mes y 12 por ciento para quienes deben tres meses.
En Playa del Carmen, por ejemplo, la morosidad de un mes es 60 por ciento y 50 por ciento para quienes deben más de tres meses, lo cual se explica porque mucha gente paga las cuotas cuando va, hay menos premura y los encargados tienen menos capacidad de cobrar porque no cuentan con las herramientas necesarias.
Para promover el pago de las cuotas -dijo- los encargados de las mesas directivas de algunos condominios restringen el acceso a áreas comunes como las albercas el personal de seguridad no levanta las plumas o toman acciones legales, sobre todo, cuando los vecinos se reúsan tajantemente, adeudan muchos meses o no viven permanentemente ahí.
Las principales razones para dejar de pagar -mencionó- son la falta de transparencia y la desconfianza. “Algunos encargados han sido capaces de bajar la morosidad comprobando que las cuotas se utilizan bien, pues cuando los vecinos desconfían de cómo se usan sus recursos, no pagan, especialmente, cuando se trata de cuotas muy altas”.
- Por ello para garantizar su eficiencia es necesario hacer públicos o transparentar los registros financieros: ingresos, egresos, proveedores, digitalización de pagos y cuentas bancarias propias, no de los vecinos o titulares.
“Tenemos un software financiero que cuesta 13 pesos por vecino al mes y permite registrar todos los egresos, el pago de proveedores y hacer la recaudación de manera automática, lo que reduce 70 por ciento los tiempos del encargado. Ayudamos a las reuniones en línea, mandamos e-mails automáticos para recordar los pagos y ofrecemos ingresos con QR”.
Qué dice Prosoc
De acuerdo con la Procuraduría Social (Prosoc) de la Ciudad de México, las mesas directivas de los condóminos solo pueden permanecer tres años, aunque pueden reelegirse, deben contar con un presidente, un tesorero, un administrador externo o contratado; además de realizar asambleas presenciales o virtuales una vez al año.
Tras la pandemia aumentaron las asambleas digitales, ya no son necesarias las asambleas presenciales y se puede votar fácilmente, en las reuniones cara a cara mucha gente pelea y no es tan fácil ponerse de acuerdo. Si se maneja con tecnología pueden llevarse a cabo de manera más ordenada y democrática porque hay más representatividad.
KVS