En México hay un rezago de unas ocho millones de viviendas. A eso, cada año, se suman 700 mil mexicanos que requieren de una vivienda.
No hay suficientes desde hace años, pues de construir 700 mil viviendas anuales en 2008, el año pasado bajó a 130 mil, comentó en entrevista exclusiva con Milenio, Domingo Valdés, CFO y miembro del consejo de Vinte.
La promesa de la administración de Claudia Sheimbaum fue de un millón de viviendas. A esa cruzada se une Vinte, una inmobiliaria mexicana sustentable, que acaba de obtener la autorización de COFECE para la compra de Javer, desarrolladora de vivienda de interés social, media y residencial, vía una OPA.
Juntas, Vinte y Javer podrán aportar por lo menos 16 mil viviendas al año a la promesa de la presidenta, y, asegura Valdés, aprovecharán la capitalización para incrementar ese monto.
¿Dónde está el sector hoy y de dónde viene?
Ha pasado mucho desde el año 2000: un boom de vivienda hasta 2008, luego una crisis originada en Estados Unidos por el Lehman Brothers, una crisis financiera global que nos pega y baja
el PIB 5.4% y de ahí un periodo de recuperación. Después vino un cambio en la manera de otorgar los subsidios que afectó a toda aquella empresa que dependía del subsidio, lo que era natural, pero que sí impactó también al mercado, la confianza de inversionistas y de la banca en el sector. Así hay menos inversión tanto de internacionales como
de nacionales y la banca mexicana para la construcción de vivienda.
A partir de ese momento hemos empezado una reducción en la construcción hasta llegar a 130 mil al año. A todo esto hay que sumar la pandemia,
y a pesar de que para quedarse en casa había que tener una, faltó producción, no faltaban hipotecas o clientes, sino construcción de vivienda y para eso faltaba financiamiento, incluyendo el equity.
Vinte adquirió a la desarrolladora de vivienda Javer ¿qué trae a la industria de la construcción y vivienda en México?
Viene un periodo en el que se busca abatir tanto el rezago actual como la nueva demanda de vivienda.
Producimos un bien básico, pues todo ser humano necesita un techo donde vivir. Este lo puedes sustituir temporalmente con familiares, pero llega un momento en donde necesitas este bien básico.
La política de la Presidenta Claudia Sheinbaum ha sido muy clara, buscar abatir ese rezago de diferentes maneras.
Nosotros aplaudimos esa política, nos queremos sumar a esta idea de construir la cantidad de viviendas que se necesitan.
Somos un país de 135 millones de mexicanos, producimos 130 mil casas.
Estados Unidos produce más de 2 millones de casas al año y son 300 millones de personas.
México tiene una pirámide poblacional espectacular y viene una necesidad muy amplia de toda esa generación que hoy tiene entre 18 y 40 años de nuevas viviendas.
Tras la fusión podrían producir alrededor de 16 mil unidades anuales. ¿Cómo piensan manejar el aumento?
Es estratégica la respuesta. A diferencia del 90% de las adquisiciones en las que se busca una fusión, nuestra idea es mantener Vinte como una desarrolladora líder en sustentabilidad en la que producimos entre tres mil y cinco mil casas al año. Vamos a seguir igual.
Por otro lado, tienes a la mejor y más grande constructora de vivienda del país con un retorno del capital invertido de 37%.
La idea es mantener a las dos empresas en paralelo y buscar lo mejor de los dos mundos en todo momento. Hay sinergias en la compra de materiales o en quién produce qué, por ejemplo, si se trata de un tema de alto volumen lo hará Javer, pero si se trata de vivienda de interés medio residencial en el Estado de México o Puebla, lo hará Vinte. Esto se acomodará sin necesidad de recortar a una sola persona, mucho menos al management que tiene métricas financieras excelentes y una generación de flujo de efectivo, que han reducido la deuda de cerca de cuatro veces de deuda neta a EBITDA a 0.5.
La meta de la administración actual es un millón de viviendas. ¿Cómo enfrentar los retos que eso implica y participar?
Nuestro plan de negocios es crecer esas 16 mil viviendas que actualmente hacemos entre los dos para llegar a un número más grande aprovechando la oportunidad de apoyar en esta política pública que inicia y a la que le quedan seis años.
Tenemos los planes para que de manera paralela y conjunta aumentemos ambas empresas nuestro volumen.
El cuello de botella definitivamente es la capitalización y la deuda de largo plazo. El plan lo tenemos en la política pública, está la demanda y está el interés de invertir en México. Ya vimos el anuncio de Toyota de mil 500 millones de pesos, el de Volvo con 800 millones de dólares, el de Mercado Libre y reuniones de la presidenta con instituciones como BlackRock. Se está alineando todo para tener unos grandes siguientes 6, 10, 20 años en México con temas como nearshoring. Pero, al cuello de botella, la capitalización, le hemos dedicado mucho tiempo. Un banco ofreció comprar a Javer vía deuda y dijimos no porque no se trataba de ponernos en una situación complicada que nos restringiera la oportunidad de crecer. Estando apalancados no íbamos a poder crecer. Para aumentar ese volumen, fuimos y nos capitalizamos con nuestros socios actuales, muchos de ellos europeos.
Estos inversionistas ven una gran oportunidad en la pirámide poblacional mexicana, en el nearshoring y en la sustentabilidad, que es parte de nuestro modelo de negocio.
Otros retos son el terreno, la vivienda, la venta, y en todo este proceso hay un tema de infraestructura que hacemos, pues construimos plantas de tratamiento de agua, escuelas, ambas las donamos, construimos parques, ciclovías, casas club, parques para mascotas, vialidades, temas de electricidad, ductos de agua y regresamos el agua al subsuelo. Eso antes de construir viviendas y venderlas es de lo más relevante para el inversionista europeo.
Además, afortunadamente contamos también con el apoyo de inversionistas mexicanos vía family offices o AFORES.
No se puede pensar solo nearshoring sin vivienda, ¿estamos listos para todos los servicios y la infraestructura alrededor?
El Infonavit en los últimos seis años ha hecho un extraordinario trabajo. Durante la pandemia lo vimos trabajando 24-7, es un instituto que creó Unamos Créditos que permite a dos derechohabientes unirse y comprar en vez de cada uno una casa de 400 mil pesos, una de 800 mil. Fue un productazo excelente que ayudó mucho.
El Infonavit marcó unas reglas nuevas para que no se puedan no se pueden financiar casas vía el instituto sin que exista centros de salud, de transporte, educación y demás servicios.
Vinte lo ha hecho desde el día cero, es parte del modelo de negocio, nos encanta que la escuela y el parque estén en el centro del terreno, eso lo hace más seguro para los niños. Además resulta en un nivel de asistencia récord en las escuelas construidas por Vinte.
¿Cómo seguir ofreciendo vivienda asequible con sostenibilidad e innovación tecnológica?
Hemos invertido en cinco empresas con porcentajes desde el uno, el 10, el 40 y el 98 por ciento, que proponen negocios alrededor de la vivienda que mejoran la experiencia de compra de un cliente. Están enfocadas en hipotecas digitales, sistemas de venta a través de WhatsApp, inteligencia artificial, recompra de vivienda nuestra, es decir, con toda la información que tenemos en la nube que
hemos construido podemos comprarla en tres días y venderla en tres meses. Otra empresa está enfocada en renta, rent to own, que permite prestar tras rentar vía una hipoteca. Es una especie de arrendamiento, y si cuidas la casa y la equipas la puedes adquirir o cambiarla.
El modelo de negocio está alrededor de hacer los desarrollos con toda la infraestructura, y nos tardamos cinco años desde que compramos la tierra hasta que vendemos todas las casas. Estos nuevos negocios tecnológicos ya son parte del modelo.